Es geht nicht nur um Airbnb. Es geht um den Wert der Immobilie.

Die Debatte ueber Kurzzeitvermietungen beginnt meist mit derselben Frage: Wie viele Wohnungen gehen der langfristigen Vermietung wegen Airbnb verloren? Das neue Problem ist jedoch anders und fuer viele Eigentuemer schaerfer. Wenn eine Immobilie bereits im Register fuer Immobilien zur Kurzzeitvermietung eingetragen ist und uebertragen wird, kann diese Uebertragung zur Loeschung aus dem Register und zur Unmoeglichkeit einer erneuten Eintragung fuehren, solange die Beschraenkung gilt?

Nach der juengsten rechtlichen Berichterstattung enthaelt der Gesetzentwurf des Ministeriums fuer Nationale Wirtschaft und Finanzen eine Vorschrift, die die Uebertragung einer Immobilie in bestimmten Gebieten mit dem Schicksal ihrer Eintragung im Register fuer Kurzzeitvermietung verbindet. Die Debatte betrifft nicht nur Fachleute des Tourismus. Sie betrifft Eltern, die eine elterliche Zuwendung erwaegen, Erben, die eine Immobilie erwerben, Kaeufer, die eine Investition bewerten, Notare, Makler, Steuerberater und Rechtsanwaelte.

Der erste Punkt, den man verstehen muss, ist, dass Kurzzeitvermietung nicht einfach eine Nutzungsform ist. In mehreren Faellen wirkt sie als Element der wirtschaftlichen Identitaet der Immobilie. Die Moeglichkeit einer rechtmaessigen Nutzung ueber eine Plattform beeinflusst Verkehrswert, Rendite, Finanzierung und das Interesse eines Kaeufers. Wenn diese Moeglichkeit mit der Uebertragung verloren geht, muss der Markt nicht nur Quadratmeter und Lage einpreisen, sondern auch ein regulatorisches Risiko.

Was als Problem vorgesehen ist

Nach der veroeffentlichten Darstellung der Vorschrift werden Immobilien, die in den Gebieten der Beschraenkungen liegen und aus irgendeinem Grund uebertragen werden - entgeltlich, unentgeltlich oder aufgrund von Erbfolge -, aus dem Register fuer Immobilien zur Kurzzeitvermietung geloescht; eine erneute Eintragung ist nicht moeglich, solange die betreffende Beschraenkung gilt. Falls dies letztlich in der diskutierten Form beschlossen wird, verlagert es das Gewicht von der Person des Eigentuemers auf den Vorgang der Uebertragung.

Das Schluesselwort ist hier "Uebertragung". Es geht nicht nur um Verkauf. Es geht auch um elterliche Zuwendung, Schenkung oder Erbschaft. So kann ein familiaerer Akt der Vermoegensplanung eine unerwartete Folge haben: Er kann eine bis dahin rechtmaessige Nutzung der Immobilie verschwinden lassen. Genau das macht das Thema rechtlich so interessant und gesellschaftlich so stark.

Warum die Regelung den Kern des Eigentums beruehrt

Das Eigentumsrecht schuetzt nicht nur den Besitz einer Sache. Es schuetzt auch die Moeglichkeit ihrer Nutzung innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Der Staat kann aus Gruenden des oeffentlichen Interesses Beschraenkungen vorsehen, besonders wenn es um Wohnungspolitik, staedtisches Gleichgewicht und Schutz der Wohnung geht. Entscheidend ist, ob die Beschraenkung verhaeltnismaessig, vorhersehbar und geeignet fuer den verfolgten Zweck ist.

Wenn der Staat sagt, dass in einem Gebiet keine neuen Immobilien fuer Kurzzeitvermietung eingetragen werden, ist die Diskussion bereits schwierig, aber klarer: Es gibt ein Einfrieren neuer Eintragungen. Wenn der Staat aber sagt, dass eine bereits bestehende Eintragung verloren geht, weil der Eigentuemer wechselt, entsteht eine zweite Spannungsebene. Die fuer die Immobilie anerkannte Nutzung folgt der Immobilie nicht zwingend. Das beeinflusst Uebertragungen, familiaere Planung und Vermoegensbewertung.

Das wohnungspolitische Argument und der praktische Einwand

Die Logik hinter den Beschraenkungen ist offensichtlich: Wohnungsdruck in Gebieten mit hoher touristischer oder investiver Nachfrage. Wenn Kurzzeitvermietung zunimmt, kann langfristiger Wohnraum teurer oder knapper werden. Der Gesetzgeber versucht, den verfuegbaren Wohnungsbestand fuer dauerhafte Nutzung zu erhoehen.

Ob eine Loeschung wegen Uebertragung tatsaechlich mehr Wohnungen in die langfristige Vermietung bringt, ist jedoch eine andere Frage. Ein Erbe stellt die Immobilie moeglicherweise nicht langfristig zur Vermietung. Ein Kaeufer kann von der Transaktion Abstand nehmen. Ein Eigentuemer kann eine elterliche Zuwendung aufschieben. Die Massnahme kann die Liquiditaet des Marktes beeinflussen, ohne zwingend dort mehr Wohnraum anzubieten, wo Bedarf besteht.

Selten, aber nuetzlich: Die Genehmigung ist nicht immer so "persoenlich", wie wir denken

In der verzeichneten oeffentlichen Kritik wird ein Detail mit praktischer Bedeutung hervorgehoben: Die Immobilienregisternummer ist mit einer bestimmten Immobilie und ihrer Nutzung auf der Plattform verbunden, nicht nur mit einer abstrakten beruflichen Eigenschaft des Eigentuemers. Das bedeutet nicht, dass der Gesetzgeber die Uebertragung nicht regeln darf. Es bedeutet aber, dass jede Regelung, die die Kontinuitaet der Eintragung unterbricht, ueberzeugend erklaeren muss, warum ein Personenwechsel ausreicht, damit eine bis dahin fuer dieselbe Immobilie rechtmaessige Nutzung verloren geht.

Dieses Detail ist besonders fuer die Due Diligence wichtig. Wer eine Immobilie mit der Erwartung von Einnahmen aus Kurzzeitvermietung kauft, darf sich nicht mit einem Ausdruck der Plattform begnuegen. Er muss pruefen, ob die Eintragung uebertragbar ist, ob das Gebiet einer Beschraenkung unterliegt, ob es Uebergangsschutz gibt und ob der Kaufvertrag das Risiko korrekt abbildet.

Szene aus einer stecken gebliebenen Uebertragung

Der Verkaeufer hat die Immobilie als touristische Nutzung organisiert, der Kaeufer sieht die Einnahmen, und der Notar sieht etwas Nuetcherneres, aber Entscheidendes: welches Recht tatsaechlich uebertragen wird. Wenn die Moeglichkeit der Kurzzeitvermietung der Immobilie nicht klar folgt, kann der vereinbarte Preis auf einer Erwartung beruhen und nicht auf einem gesicherten Recht.

Deshalb darf die Pruefung nicht am Tag der Unterschriften beginnen. Vor Abschluss einer Vereinbarung muss klar sein, ob eine aktive Registernummer besteht, wer Verwalter ist, ob das Mehrfamilienhaus Beschraenkungen hat, ob Gemeinde oder Gebiet einem Sonderrahmen unterliegen und ob die neue Nutzung ohne neue verwaltungsrechtliche oder steuerliche Haengigkeit fortgesetzt werden kann.

Ein einfaches Beispiel zeigt das Problem. Zwei gleiche Wohnungen in derselben Gegend haben nicht immer denselben Wert, wenn die eine rechtmaessig als Unterkunft betrieben werden kann und die andere nicht. Der Markt bezahlt nicht nur Quadratmeter. Er bezahlt auch die Nutzungsmoeglichkeit. Wenn diese Moeglichkeit unsicher ist, muss der Kaeufer das wissen, bevor er eine Anzahlung bindet.

Fuer den Eigentuemer ist es nicht richtig, jede Aenderung zu fuerchten. Richtig ist ein sauberer Ordner: Erklaerungen, Genehmigungen, steuerliche Angaben, Hausordnungsregeln, Vermietungshistorie und jede Mitteilung von Plattform oder Behoerde. Fuer den Kaeufer lautet die richtige Frage nicht nur "Was bringt Airbnb ein?", sondern "Kann ich das, was ich kaufe, rechtmaessig fortsetzen?"

Der praktische Wert dieses Artikels liegt hier: Die rechtliche Regelung der Kurzzeitvermietung ist keine Theorie. Sie kann Verhandlung, Preis, Finanzierung und Kaufentscheidung veraendern. Je frueher die Pruefung erfolgt, desto weniger wirkt sie wie ein Hindernis und desto mehr wie Schutz der Transaktion.

Quellen und Pruefpunkte