Η συζήτηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις συνήθως ξεκινά από το ίδιο ερώτημα: πόσα σπίτια χάνονται από τη μακροχρόνια μίσθωση λόγω Airbnb; Το νέο ζήτημα όμως είναι διαφορετικό και, για πολλούς ιδιοκτήτες, πιο αιχμηρό. Αν ένα ακίνητο είναι ήδη εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και μεταβιβαστεί, μπορεί η μεταβίβαση να οδηγήσει σε διαγραφή από το Μητρώο και σε αδυναμία επανεγγραφής για όσο ισχύει ο περιορισμός;

Με βάση την πρόσφατη νομική επικαιρότητα, στο σχέδιο νόμου του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών περιλαμβάνεται διάταξη που συνδέει τη μεταβίβαση ακινήτου με την τύχη της εγγραφής του στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής σε συγκεκριμένες περιοχές. Η συζήτηση δεν αφορά μόνο επαγγελματίες του τουρισμού. Αφορά γονείς που σκέφτονται γονική παροχή, κληρονόμους που αποκτούν ακίνητο, αγοραστές που αποτιμούν μια επένδυση, συμβολαιογράφους, μεσίτες, λογιστές και δικηγόρους.

Το πρώτο σημείο που πρέπει να καταλάβει κανείς είναι ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι απλώς ένας τρόπος αξιοποίησης. Σε αρκετές περιπτώσεις λειτουργεί ως στοιχείο οικονομικής ταυτότητας του ακινήτου. Η δυνατότητα νόμιμης εκμετάλλευσης μέσω πλατφόρμας επηρεάζει την εμπορική αξία, την απόδοση, τη χρηματοδότηση και το ενδιαφέρον ενός αγοραστή. Αν η δυνατότητα αυτή χάνεται με τη μεταβίβαση, τότε η αγορά καλείται να τιμολογήσει όχι μόνο τετραγωνικά και περιοχή, αλλά και κανονιστικό κίνδυνο.

Τι προβλέπεται ως πρόβλημα

Σύμφωνα με τη δημοσιευμένη παρουσίαση της διάταξης, τα ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές των περιορισμών και μεταβιβάζονται για οποιαδήποτε αιτία - επαχθή, χαριστική ή λόγω κληρονομικής διαδοχής - διαγράφονται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν είναι δυνατή η επανεγγραφή τους για όσο ισχύει ο σχετικός περιορισμός. Αυτό, εφόσον τελικά ψηφιστεί όπως συζητείται, μεταφέρει το βάρος από το πρόσωπο του ιδιοκτήτη στο γεγονός της μεταβίβασης.

Η λέξη-κλειδί εδώ είναι «μεταβίβαση». Δεν μιλάμε μόνο για πώληση. Μιλάμε και για γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά. Έτσι, μια οικογενειακή πράξη περιουσιακού σχεδιασμού μπορεί να αποκτήσει απρόσμενη συνέπεια: να εξαφανίσει μια νόμιμη μέχρι τότε χρήση του ακινήτου. Αυτό είναι που κάνει το θέμα τόσο ενδιαφέρον νομικά και τόσο δυνατό κοινωνικά.

Γιατί η ρύθμιση αγγίζει τον πυρήνα της ιδιοκτησίας

Το δικαίωμα της ιδιοκτησίας δεν προστατεύει μόνο την κατοχή ενός πράγματος. Προστατεύει και τη δυνατότητα αξιοποίησης μέσα στα όρια του νόμου. Η Πολιτεία μπορεί να επιβάλλει περιορισμούς για λόγους δημοσίου συμφέροντος, ιδίως όταν μιλάμε για στεγαστική πολιτική, αστική ισορροπία και προστασία της κατοικίας. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν ο περιορισμός είναι αναλογικός, προβλέψιμος και κατάλληλος για τον σκοπό που επιδιώκει.

Αν η Πολιτεία πει ότι σε μια περιοχή δεν εγγράφονται νέα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, η συζήτηση είναι ήδη δύσκολη αλλά πιο καθαρή: υπάρχει πάγωμα νέων εγγραφών. Αν όμως η Πολιτεία πει ότι μια ήδη υφιστάμενη εγγραφή χάνεται επειδή ο ιδιοκτήτης αλλάζει, τότε δημιουργείται δεύτερο επίπεδο έντασης. Η χρήση που είχε αναγνωριστεί για το ακίνητο δεν ακολουθεί υποχρεωτικά το ακίνητο. Αυτό επηρεάζει μεταβιβάσεις, οικογενειακό προγραμματισμό και αποτίμηση περιουσίας.

Το στεγαστικό επιχείρημα και το πρακτικό αντίλογο

Η λογική πίσω από τους περιορισμούς είναι προφανής: η στεγαστική πίεση σε περιοχές υψηλής τουριστικής ή επενδυτικής ζήτησης. Όταν αυξάνεται η βραχυχρόνια μίσθωση, η μακροχρόνια κατοικία μπορεί να γίνεται ακριβότερη ή σπανιότερη. Ο νομοθέτης επιχειρεί να αυξήσει το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για μόνιμη χρήση.

Ωστόσο, το αν μια διαγραφή λόγω μεταβίβασης φέρνει πράγματι περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση είναι άλλο ζήτημα. Ένας κληρονόμος μπορεί να μη διαθέσει το ακίνητο σε μακροχρόνια μίσθωση. Ένας αγοραστής μπορεί να αποσυρθεί από τη συναλλαγή. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αναβάλει γονική παροχή. Το μέτρο μπορεί να επηρεάσει τη ρευστότητα της αγοράς χωρίς να αυξήσει αναγκαστικά την προσφορά κατοικιών εκεί όπου υπάρχει ανάγκη.

Σπάνιο αλλά χρήσιμο: η άδεια δεν είναι πάντα «προσωπική» με τον τρόπο που νομίζουμε

Στη δημόσια κριτική που καταγράφεται, αναδεικνύεται μια λεπτομέρεια με πρακτική σημασία: ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου συνδέεται με συγκεκριμένο ακίνητο και τη χρήση του στην πλατφόρμα, όχι απλώς με μια αφηρημένη επαγγελματική ιδιότητα του ιδιοκτήτη. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο νομοθέτης δεν μπορεί να ρυθμίσει τη μεταβίβαση. Σημαίνει όμως ότι κάθε ρύθμιση που διακόπτει τη συνέχεια της εγγραφής πρέπει να εξηγεί πειστικά γιατί η αλλαγή προσώπου αρκεί για να χαθεί μια χρήση που μέχρι τότε ήταν νόμιμη για το ίδιο ακίνητο.

Αυτή η λεπτομέρεια ενδιαφέρει ιδίως σε due diligence. Όποιος αγοράζει ακίνητο με προσδοκία εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση δεν πρέπει να αρκείται σε μια εκτύπωση της πλατφόρμας. Πρέπει να ελέγχει αν η εγγραφή μεταφέρεται, αν η περιοχή υπάγεται σε περιορισμό, αν υπάρχει μεταβατική προστασία και αν η σύμβαση αγοραπωλησίας αποτυπώνει σωστά τον κίνδυνο.

Σκηνή από μια μεταβίβαση που κολλάει

Ο πωλητής έχει οργανώσει το ακίνητο ως τουριστική εκμετάλλευση, ο αγοραστής βλέπει τα έσοδα και ο συμβολαιογράφος βλέπει κάτι πιο πεζό αλλά κρίσιμο: ποιο δικαίωμα μεταβιβάζεται πραγματικά. Αν η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν ακολουθεί καθαρά το ακίνητο, τότε το τίμημα που συμφωνήθηκε μπορεί να στηρίζεται σε προσδοκία και όχι σε ασφαλές δικαίωμα.

Γι' αυτό ο έλεγχος δεν πρέπει να αρχίζει την ημέρα των υπογραφών. Πριν κλειστεί συμφωνία, χρειάζεται να φανεί αν υπάρχει ενεργός αριθμός μητρώου, ποιος είναι ο διαχειριστής, αν η πολυκατοικία έχει περιορισμούς, αν ο δήμος ή η περιοχή υπάγεται σε ειδικό πλαίσιο και αν η νέα χρήση μπορεί να συνεχιστεί χωρίς νέα διοικητική ή φορολογική εκκρεμότητα.

Ένα απλό παράδειγμα δείχνει το πρόβλημα. Δύο ίδια διαμερίσματα στην ίδια περιοχή δεν έχουν πάντα την ίδια αξία, αν το ένα μπορεί να λειτουργεί νόμιμα ως κατάλυμα και το άλλο όχι. Η αγορά δεν πληρώνει μόνο τετραγωνικά. Πληρώνει και τη δυνατότητα χρήσης. Όταν αυτή η δυνατότητα είναι αβέβαιη, ο αγοραστής πρέπει να το γνωρίζει πριν δεσμεύσει προκαταβολή.

Για τον ιδιοκτήτη, το σωστό δεν είναι να φοβηθεί κάθε αλλαγή. Είναι να κρατήσει καθαρό φάκελο: δηλώσεις, άδειες, φορολογικά στοιχεία, κανόνες πολυκατοικίας, ιστορικό μισθώσεων και οποιαδήποτε ειδοποίηση από πλατφόρμα ή αρχή. Για τον αγοραστή, η σωστή ερώτηση δεν είναι μόνο «πόσα φέρνει το Airbnb», αλλά «μπορώ να συνεχίσω νόμιμα αυτό που αγοράζω;»

Η πρακτική αξία του άρθρου είναι εδώ: η νομική ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι θεωρία. Μπορεί να αλλάξει τη διαπραγμάτευση, το τίμημα, τη χρηματοδότηση και την απόφαση αγοράς. Όσο πιο νωρίς γίνει ο έλεγχος, τόσο λιγότερο μοιάζει με εμπόδιο και περισσότερο με προστασία της συναλλαγής.

Πηγές και σημεία ελέγχου