La discussion sur les locations de courte durée commence généralement par la même question : combien de logements disparaissent de la location longue durée à cause d’Airbnb ? Le nouveau sujet est pourtant différent et, pour de nombreux propriétaires, plus sensible. Si un bien est déjà inscrit au Registre des biens de location de courte durée et qu’il est transféré, le transfert peut-il entraîner sa radiation du Registre et l’impossibilité de le réinscrire aussi longtemps que la restriction demeure en vigueur ?

Selon l’actualité juridique récente, le projet de loi du ministère de l’Économie nationale et des Finances comprend une disposition qui relie le transfert d’un bien immobilier au sort de son inscription au Registre des locations de courte durée dans certaines zones. La discussion ne concerne pas seulement les professionnels du tourisme. Elle concerne aussi les parents qui envisagent une donation parentale, les héritiers qui acquièrent un bien, les acheteurs qui évaluent un investissement, les notaires, les agents immobiliers, les comptables et les avocats.

Le premier point à comprendre est que la location de courte durée n’est pas seulement un mode d’exploitation. Dans plusieurs cas, elle fonctionne comme un élément de l’identité économique du bien. La possibilité d’une exploitation légale par plateforme influence la valeur commerciale, le rendement, le financement et l’intérêt d’un acheteur. Si cette possibilité disparaît au moment du transfert, le marché doit alors évaluer non seulement les mètres carrés et le quartier, mais aussi un risque réglementaire.

Selon la présentation publiée de la disposition, les biens situés dans les zones soumises aux restrictions et transférés pour quelque cause que ce soit, à titre onéreux, gratuit ou par succession, sont radiés du Registre des biens de location de courte durée, et leur réinscription n’est pas possible tant que la restriction correspondante est en vigueur. Si cette mesure est finalement adoptée dans les termes discutés, elle déplace le poids du propriétaire vers le fait même du transfert.

Le mot-clé est ici « transfert ». Il ne s’agit pas seulement de vente. Il s’agit aussi de donation parentale, de donation ordinaire ou d’héritage. Ainsi, un acte familial de planification patrimoniale peut produire une conséquence inattendue : faire disparaître un usage du bien jusque-là légal. C’est ce qui rend le sujet juridiquement intéressant et socialement sensible.

Le droit de propriété ne protège pas seulement la possession d’une chose. Il protège aussi la possibilité de l’exploiter dans les limites de la loi. L’État peut imposer des restrictions pour des raisons d’intérêt général, notamment lorsqu’il s’agit de politique du logement, d’équilibre urbain et de protection de l’habitation. La question décisive est de savoir si la restriction est proportionnée, prévisible et propre à atteindre le but poursuivi.

Si l’État affirme que, dans une zone, aucun nouveau bien ne peut être inscrit pour la location de courte durée, la discussion est déjà difficile, mais plus claire : il existe un gel des nouvelles inscriptions. Mais si l’État affirme qu’une inscription déjà existante est perdue parce que le propriétaire change, un second niveau de tension apparaît. L’usage reconnu pour le bien ne suit pas nécessairement le bien. Cela affecte les transferts, la planification familiale et l’évaluation patrimoniale.

La logique des restrictions est évidente : la pression sur le logement dans les zones de forte demande touristique ou d’investissement. Lorsque la location de courte durée augmente, le logement de longue durée peut devenir plus cher ou plus rare. Le législateur cherche à accroître le stock disponible de logements destinés à un usage permanent.

Reste à savoir si une radiation pour cause de transfert apporte réellement davantage de logements à la location longue durée. Un héritier peut ne pas mettre le bien en location longue durée. Un acheteur peut se retirer de la transaction. Un propriétaire peut reporter une donation parentale. La mesure peut affecter la liquidité du marché sans nécessairement augmenter l’offre de logements là où le besoin existe.

Dans la critique publique relevée, un détail pratique apparaît : le numéro de registre du bien immobilier est lié à un bien précis et à son usage sur la plateforme, et non simplement à une qualité professionnelle abstraite du propriétaire. Cela ne signifie pas que le législateur ne peut pas réglementer le transfert. Cela signifie toutefois que toute règle qui interrompt la continuité de l’inscription doit expliquer de manière convaincante pourquoi le changement de personne suffit à faire perdre un usage jusque-là légal pour le même bien.

Ce détail intéresse particulièrement la due diligence. Celui qui achète un bien dans l’attente de revenus issus de la location de courte durée ne doit pas se contenter d’une impression tirée de la plateforme. Il doit vérifier si l’inscription se transfère, si la zone est soumise à restriction, s’il existe une protection transitoire et si le contrat de vente reflète correctement le risque.

Le vendeur a organisé le bien comme exploitation touristique, l’acheteur voit les revenus, et le notaire voit quelque chose de plus prosaïque mais essentiel : quel droit est réellement transféré. Si la possibilité de location de courte durée ne suit pas clairement le bien, le prix convenu peut reposer sur une attente et non sur un droit sécurisé.

C’est pourquoi le contrôle ne doit pas commencer le jour des signatures. Avant de conclure un accord, il faut vérifier s’il existe un numéro de registre actif, qui est le gestionnaire, si l’immeuble collectif comporte des restrictions, si la commune ou le secteur relève d’un cadre spécial et si le nouvel usage peut se poursuivre sans nouvelle incertitude administrative ou fiscale.

Un exemple simple montre le problème. Deux appartements identiques dans le même quartier n’ont pas toujours la même valeur si l’un peut fonctionner légalement comme hébergement et l’autre non. Le marché ne paie pas seulement des mètres carrés. Il paie aussi une possibilité d’usage. Lorsque cette possibilité est incertaine, l’acheteur doit le savoir avant de verser un acompte.

Pour le propriétaire, la bonne attitude n’est pas de craindre tout changement. Elle consiste à conserver un dossier clair : déclarations, autorisations, éléments fiscaux, règlement de copropriété, historique des locations et toute notification reçue d’une plateforme ou d’une autorité. Pour l’acheteur, la bonne question n’est pas seulement « combien rapporte l’Airbnb », mais « puis-je continuer légalement ce que j’achète ? »

La valeur pratique de l’article est là : la réglementation juridique de la location de courte durée n’est pas une théorie. Elle peut modifier la négociation, le prix, le financement et la décision d’achat. Plus le contrôle intervient tôt, moins il ressemble à un obstacle et plus il devient une protection de la transaction.