Η μίσθωση κατοικίας είναι μια καθημερινή σύμβαση με πολλές πρακτικές συνέπειες. Η διάρκεια, η αύξηση του μισθώματος, η εγγύηση, οι επισκευές και η αποχώρηση συχνά δημιουργούν διαφορετικές προσδοκίες για ενοικιαστή και ιδιοκτήτη. Η απάντηση δεν βρίσκεται σε όσα «συνηθίζονται», αλλά στο μισθωτήριο και στους κανόνες που εφαρμόζονται στη συγκεκριμένη περίπτωση.
Στις ενότητες που ακολουθούν απαντάμε στις συχνότερες απορίες με απλή γλώσσα, ξεχωρίζοντας τι μπορεί να συμφωνηθεί, τι απαιτεί συναίνεση και πότε χρειάζεται ειδικός έλεγχος της σύμβασης.
Για τον ενοικιαστή
«Μπορεί να μου αυξήσει το ενοίκιο όποτε θέλει;»
Όχι όποτε θέλει και όσο θέλει. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος καθορίζεται από το μισθωτήριο: αν η σύμβαση προβλέπει ετήσια αύξηση (π.χ. συνδεδεμένη με τον δείκτη τιμών καταναλωτή ή σταθερό ποσοστό), αυτή ισχύει. Αν δεν προβλέπει τίποτα, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση κατά τη διάρκεια — μπορεί να την προτείνει, αλλά χρειάζεται συμφωνία. Για μίσθωση κύριας κατοικίας, όμως, δεν υπάρχει γενικός μόνιμος κανόνας που να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αυξάνει μονομερώς το μίσθωμα επειδή ανέβηκε η αγορά. Ελέγχετε πρώτα τη σύμβαση και, όπου χρειάζεται, αν υπάρχει ειδική πρόσκαιρη ρύθμιση για τη χρονιά που σας αφορά.
«Την εγγύηση θα την ξαναδώ ποτέ;»
Η εγγύηση δεν είναι δώρο στον ιδιοκτήτη ούτε «προπληρωμή» του τελευταίου μήνα. Είναι εξασφάλιση, που επιστρέφεται στο τέλος της μίσθωσης, εφόσον έχετε καταβάλει τα οφειλόμενα και παραδώσετε το ακίνητο χωρίς φθορές πέραν της συνήθους χρήσης. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει ποσό μόνο για πραγματικές ζημιές ή οφειλές — όχι επειδή «έτσι γίνεται». Και όχι, δεν επιτρέπεται να αρνηθείτε το τελευταίο ενοίκιο λέγοντας «κράτα την εγγύηση»· είναι δύο διαφορετικά πράγματα.
«Θέλει να με διώξει — μπορεί έτσι απλά;»
Η μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν το συμφωνητικό γράφει λιγότερο. Μέσα σε αυτό το διάστημα, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να σας «βγάλει» κατά βούληση, εφόσον τηρείτε τις υποχρεώσεις σας. Έξωση χωρεί κυρίως όταν υπάρχει δυστροπία (μη καταβολή μισθώματος) ή σοβαρή παράβαση των όρων — και πάντοτε μέσα από νόμιμη διαδικασία, όχι με αλλαγή κλειδαριάς ή αποκοπή ρεύματος. Αυτά τα τελευταία είναι, αντιθέτως, παράνομα εκ μέρους του εκμισθωτή.
«Χάλασε ο θερμοσίφωνας. Ποιος πληρώνει;»
Ο εκμισθωτής οφείλει να παραδίδει και να διατηρεί το ακίνητο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Βλάβες από παλαιότητα, φυσική φθορά ή ελάττωμα του ακινήτου τον βαρύνουν καταρχήν, ενώ ο μισθωτής ευθύνεται για ζημιές που προκάλεσε ο ίδιος ή πρόσωπα για τα οποία ευθύνεται. Το αν μια μικρή δαπάνη έχει αναληφθεί συμβατικά από τον μισθωτή κρίνεται και από το μισθωτήριο. Ειδοποιήστε εγγράφως τον ιδιοκτήτη, δώστε εύλογο χρόνο για αποκατάσταση και κρατήστε φωτογραφίες και παραστατικά.
Για τον ιδιοκτήτη
«Ο ενοικιαστής δεν πληρώνει. Πόσο θα κρατήσει το μπλέξιμο;»
Σε οφειλή μισθωμάτων μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να ζητηθεί διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολή οφειλών χωρίς να προηγηθεί τακτική δίκη. Απαιτούνται έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης, η προβλεπόμενη όχληση και τήρηση των ειδικών προθεσμιών. Η απόδοση λόγω λήξης της μίσθωσης αποτελεί διαφορετική βάση και ακολουθεί δικές της προϋποθέσεις. Επειδή το σχετικό δικονομικό πλαίσιο μεταβάλλεται, ο έλεγχος πρέπει να γίνεται με βάση την ημερομηνία της επίδοσης και το τότε ισχύον δίκαιο.
«Μπορώ να μπω στο σπίτι για έλεγχο;»
Το μίσθιο, όσο διαρκεί η μίσθωση, είναι ο χώρος του μισθωτή. Δεν μπορείτε να εισέρχεστε χωρίς τη συναίνεσή του, ούτε για «επιθεώρηση». Επισκέψεις (π.χ. για επισκευή ή για επίδειξη σε νέο υποψήφιο κοντά στη λήξη) γίνονται κατόπιν συνεννόησης και σε εύλογο χρόνο. Η αυθαίρετη είσοδος μπορεί να στοιχειοθετήσει ακόμη και ποινική ευθύνη.
Η πολιτική των τελευταίων ετών στρέφει —με φορολογικά κίνητρα— ακίνητα από τη βραχυχρόνια προς τη μακροχρόνια μίσθωση, ώστε να αποσυμπιεστεί η αγορά κύριας κατοικίας. Αν σκέφτεστε να βγάλετε ένα ακίνητο σε μακροχρόνια μίσθωση, αξίζει να ελέγξετε τα εκάστοτε ισχύοντα κίνητρα (π.χ. απαλλαγές εισοδήματος για ακίνητα που επιστρέφουν στη μακροχρόνια αγορά) με τον λογιστή σας.
Και για τους δύο
Οι περισσότερες διαφορές μίσθωσης δεν φτάνουν στο δικαστήριο επειδή κάποιος είχε «άδικο εξ αρχής», αλλά επειδή τίποτα δεν ήταν γραμμένο. Λίγη πρόληψη σας γλιτώνει από πολλή ταλαιπωρία:
- Έγγραφο μισθωτήριο και ηλεκτρονική δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων στην ΑΑΔΕ. Η φορολογική δήλωση δεν αποτελεί από μόνη της όρο κύρους της αστικής μίσθωσης, αλλά αποτυπώνει τους δηλωμένους όρους και αποτελεί σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο.
- Πρωτόκολλο παράδοσης με φωτογραφίες κατά την είσοδο — ξεκαθαρίζει τι είναι «φθορά» και τι όχι.
- Οι πληρωμές να γίνονται με τραπεζικό ίχνος, όχι μετρητά «στο χέρι».
- Κάθε σημαντική επικοινωνία (αίτημα επισκευής, ειδοποίηση αποχώρησης, όχληση) να είναι εγγράφως.
- Πριν την υπογραφή, διαβάστε τους όρους για διάρκεια, αναπροσαρμογή και εγγύηση. Εκεί κρύβονται οι μελλοντικές διαφωνίες.
Η καλύτερη δικηγόρος σε μια μίσθωση είναι το χαρτί που υπογράψατε σωστά στην αρχή.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να φύγω πριν λήξει το συμβόλαιο;
Ο μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει, τηρώντας όμως τους όρους της σύμβασης για την πρόωρη λύση (συνήθως έγγραφη προειδοποίηση εντός ορισμένης προθεσμίας). Χωρίς πρόβλεψη, η πρόωρη αποχώρηση ενδέχεται να γεννά υποχρέωση αποζημίωσης. Η φιλική συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη είναι πάντα η καλύτερη λύση.
Ο ιδιοκτήτης πούλησε το διαμέρισμα. Χάνω το σπίτι;
Κατά κανόνα, η μίσθωση με βέβαιη χρονολογία «ακολουθεί» το ακίνητο: ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στη θέση του πωλητή και δεσμεύεται από την υφιστάμενη μίσθωση για τη νόμιμη διάρκειά της. Ελέγξτε πάντα τους όρους και τη χρονολόγηση του μισθωτηρίου σας.
Επιτρέπεται να νοικιάσω το σπίτι σε τρίτον (υπεκμίσθωση);
Εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο, ο μισθωτής μπορεί καταρχήν να παραχωρήσει τη χρήση ή να υπεκμισθώσει το ακίνητο, αλλά εξακολουθεί να ευθύνεται απέναντι στον εκμισθωτή για τον τρίτο. Πριν από οποιαδήποτε κίνηση πρέπει να ελεγχθεί το μισθωτήριο, γιατί μπορεί να περιέχει απαγόρευση ή ειδικούς όρους.
Ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα και τον ΕΝΦΙΑ;
Τα λειτουργικά κοινόχρηστα βαρύνουν συνήθως τον μισθωτή, ενώ ο ΕΝΦΙΑ και οι δαπάνες που αφορούν την κυριότητα βαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Έκτακτες δαπάνες (π.χ. αντικατάσταση καυστήρα, μεγάλες επισκευές οικοδομής) βαρύνουν κατά κανόνα τον ιδιοκτήτη.
Οι απαντήσεις είναι γενικές και ενημερωτικές· κάθε μίσθωση έχει τους δικούς της όρους και ιδιαιτερότητες. Πριν από κάθε ενέργεια (καταγγελία, διαταγή απόδοσης, διεκδίκηση εγγύησης) συμβουλευτείτε δικηγόρο.
Πηγές και έλεγχος
Το άρθρο ελέγχθηκε με βάση επίσημες ή πρωτογενείς πηγές πριν από τη δημοσίευση. Οι αριθμοί και τα όρια μπορεί να αλλάξουν με νεότερη νομοθεσία ή εγκυκλίους.
Σχόλια
Μοιραστείτε την άποψή σας για το άρθρο.
Δεν υπάρχουν σχόλια ακόμη. Γίνετε ο πρώτος που θα σχολιάσει.
Υποβολή σχολίου