Η αποδοχή κληρονομιάς δεν αρχίζει στο γραφείο του συμβολαιογράφου. Αρχίζει με έλεγχο του ποιος κληρονομεί, αν υπάρχει διαθήκη, ποια είναι η περιουσία, ποια χρέη τη συνοδεύουν και ποιες προθεσμίες έχουν ήδη αρχίσει. Η πράξη πρέπει να γίνει όταν η εικόνα είναι αρκετά καθαρή, όχι επειδή βρέθηκε ένα ακίνητο ή επειδή πιέζει μια μεμονωμένη υπηρεσία.

Πρώτα ξεχωρίστε τέσσερα διαφορετικά ζητήματα

Η κληρονομική υπόθεση έχει παράλληλες διαδρομές: τον αστικό έλεγχο της ιδιότητας του κληρονόμου, την επιλογή αποδοχής ή αποποίησης, τη δήλωση φόρου κληρονομιάς και τις δηλώσεις ή καταχωρίσεις για τα επιμέρους περιουσιακά στοιχεία. Οι προθεσμίες τους δεν είναι ίδιες. Η κατάρτιση συμβολαιογραφικής πράξης δεν είναι η ημερομηνία από την οποία ξεκινούν όλες οι φορολογικές υποχρεώσεις.

Μην κάνετε πράξεις σαν κύριος πριν ελεγχθεί η επιλογή σας

Ανάληψη χρημάτων, πώληση αντικειμένου, είσπραξη απαίτησης ή άλλη διάθεση κληρονομιαίου στοιχείου μπορεί, ανάλογα με τις περιστάσεις και το εφαρμοστέο δίκαιο, να δημιουργήσει ζήτημα σιωπηρής αποδοχής. Αναγκαίες πράξεις φύλαξης και συντήρησης αξιολογούνται διαφορετικά, αλλά πρέπει να τεκμηριώνονται. Αν υπάρχουν άγνωστα χρέη, ζητήστε νομικό έλεγχο πριν ενεργήσετε.

Βρείτε ποιος καλείται και με ποιον λόγο

Συγκεντρώστε ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών και στοιχεία οικογενειακής κατάστασης. Ελέγξτε αν υπάρχει διαθήκη, αν έχει δημοσιευθεί, αν προηγήθηκαν αποποιήσεις και αν καλούνται ανήλικοι ή πρόσωπα που κατοικούν στο εξωτερικό. Η σειρά των κληρονόμων και τα ποσοστά δεν πρέπει να υπολογίζονται από προφορική οικογενειακή ενημέρωση.

Το ψηφιακό τοπίο των διαθηκών έχει αλλάξει. Η υπηρεσία «Μητρώο διαθηκών» στο gov.gr αναφέρει ότι μέσω του μητρώου μπορεί να αναζητηθεί διαθήκη που κατατέθηκε σε συμβολαιογράφο μετά την 1 Νοεμβρίου 2025 και να ζητηθούν οι σχετικές πράξεις. Για δημοσιευμένες διαθήκες πριν από αυτή την ημερομηνία, η ίδια υπηρεσία παραπέμπει στο πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης. Η σωστή διαδρομή εξαρτάται από τον χρόνο και το στάδιο της συγκεκριμένης υπόθεσης.

Η ημερομηνία θανάτου επηρεάζει το εφαρμοστέο πλαίσιο

Οι πρόσφατες αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο περιλαμβάνουν μεταβατικούς κανόνες. Γι' αυτό η ακριβής ημερομηνία θανάτου πρέπει να εμφανίζεται στην αρχή του φακέλου και να ελέγχεται πριν χρησιμοποιηθεί οποιοδήποτε γενικό υπόδειγμα. Μια διαδικασία που ήταν σωστή για παλαιότερη κληρονομία μπορεί να μην είναι πλήρης για νεότερη.

Καταγράψτε επίσης πότε κάθε κληρονόμος έμαθε ότι καλείται και για ποιον λόγο. Αυτό είναι κρίσιμο όταν εξετάζεται αποποίηση, προηγούμενη αποποίηση άλλου προσώπου ή κλήση από διαθήκη. Μην αντιμετωπίζετε την οικογένεια σαν να έχει μία κοινή προθεσμία.

Χαρτογραφήστε ενεργητικό και παθητικό

Η απογραφή πρέπει να καλύπτει περισσότερα από ακίνητα. Αναζητήστε τραπεζικούς λογαριασμούς, τίτλους, οχήματα, εταιρικές συμμετοχές, απαιτήσεις, ασφαλιστήρια, μισθώσεις και δικαιώματα πνευματικής ιδιοκτησίας. Για ακίνητα ελέγξτε τίτλους, Ε9, Κτηματολόγιο ή μεταγραφές, αυθαίρετα, βάρη, μισθώσεις και πραγματική κατάσταση.

Στο παθητικό περιλάβετε δάνεια, κάρτες, εγγυήσεις, οφειλές προς ΑΑΔΕ, e-ΕΦΚΑ, δήμους ή ιδιώτες, εκκρεμείς δίκες και επαγγελματικές υποχρεώσεις. Ζητήστε έγγραφες βεβαιώσεις όπου είναι εφικτό και σημειώστε αν ένα ποσό είναι βέβαιο, αμφισβητούμενο ή άγνωστο. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι από την κληρονομιαία περιουσία εκπίπτουν χρέη του θανόντος υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις· αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε προφορικός ισχυρισμός αφαιρείται φορολογικά.

Αποδοχή, αποποίηση και ευθύνη για χρέη

Η απλή αποδοχή δεν λειτουργεί σαν κατάλογος από τον οποίο κρατάτε το ακίνητο και αφήνετε το δάνειο. Πριν από την απόφαση πρέπει να εξεταστούν η αξία της μερίδας, τα γνωστά και πιθανά χρέη, η δυνατότητα αποποίησης και, όπου είναι διαθέσιμη και κατάλληλη, η αποδοχή με ευεργέτημα απογραφής. Η τελευταία έχει δική της διαδικασία, προθεσμίες και υποχρεώσεις και δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται σαν μια φράση που προστίθεται εκ των υστέρων.

Για ανηλίκους και πρόσωπα υπό δικαστική συμπαράσταση ισχύουν ειδικοί κανόνες εκπροσώπησης και προστασίας. Η ύπαρξη ανηλίκου στη σειρά των κληρονόμων πρέπει να εντοπίζεται από την πρώτη ημέρα, γιατί επηρεάζει δικαστικές άδειες, απογραφή και υπολογισμό χρόνου.

Προθεσμία δήλωσης φόρου κληρονομιάς

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται μέσα σε εννέα μήνες όταν ο κληρονομούμενος πέθανε στην Ελλάδα και μέσα σε ένα έτος όταν πέθανε στο εξωτερικό ή όταν ο κληρονόμος ή κληροδόχος διέμενε στο εξωτερικό κατά τον χρόνο του θανάτου. Κατά κανόνα ο χρόνος αρχίζει από τον θάνατο, ενώ για εκ διαθήκης κληρονόμο από τη δημοσίευση της διαθήκης. Υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις αναβολής ή διαφορετικής αφετηρίας που χρειάζονται εξατομικευμένο έλεγχο.

Ο φόρος υπολογίζεται στη καθαρή αξία της μερίδας και επηρεάζεται από τη συγγενική σχέση, τις απαλλαγές και τα αναγνωριζόμενα χρέη. Μην υπογράψετε πράξη με εκτίμηση βασισμένη μόνο στην εμπορική αξία ενός ακινήτου. Χρειάζεται φορολογικός υπολογισμός για κάθε κληρονόμο και κάθε αιτία επαγωγής.

myProperty και ρόλος του συμβολαιογράφου

Για θανάτους από 1 Ιανουαρίου 2022 και μετά, πολλές αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις υποστηρίζονται ψηφιακά από το myProperty. Όταν η δήλωση συνδέεται με συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής, συμπληρώνεται από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο και υποβάλλεται από τον υπόχρεο ή τον νόμιμο εκπρόσωπό του με κωδικούς TAXISnet. Περιπτώσεις που δεν υποστηρίζονται από τη βασική εφαρμογή ακολουθούν την ψηφιακή διαδρομή «Δήλωση Φόρου Κληρονομιάς μέσω ΔΟΥ» ή άλλη ισχύουσα διαδικασία.

Η ηλεκτρονική υποβολή δεν καταργεί τον έλεγχο δικαιολογητικών. Για κάθε ζεύγος κληρονομούμενου και κληρονόμου, αιτία επαγωγής και χρόνο φορολογίας μπορεί να απαιτείται χωριστή δήλωση. Αν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι, μην θεωρείτε ότι μία υποβολή καλύπτει όλους.

Τι συνήθως ζητείται για την πράξη

Ο ακριβής φάκελος καθορίζεται από τον συμβολαιογράφο και τα περιουσιακά στοιχεία, αλλά συνήθως οργανώνεται στις εξής ομάδες:

  • ληξιαρχική πράξη θανάτου και στοιχεία ταυτότητας/ΑΦΜ των κληρονόμων,
  • πιστοποιητικά συγγενών, διαθήκης, δημοσίευσης και μη αποποίησης ανά περίπτωση,
  • δήλωση φόρου κληρονομιάς, πράξη προσδιορισμού και αποδεικτικά πληρωμής ή ρύθμισης,
  • τίτλοι ακινήτων, μεταγραφές ή κτηματολογικά στοιχεία, τοπογραφικά και στοιχεία νομιμότητας,
  • Ε9, πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ και φορολογικά ή δημοτικά έγγραφα που απαιτούνται για το ακίνητο,
  • βεβαιώσεις τραπεζών, οχημάτων, εταιρικών συμμετοχών και άλλων κινητών στοιχείων.

Τα πιστοποιητικά έχουν διαφορετική διάρκεια ισχύος και συχνά χρειάζονται επικαιροποίηση. Μην τα εκδίδετε όλα χωρίς σειρά. Πρώτα κλειδώστε ποιος κληρονομεί και ποια στοιχεία θα περιληφθούν, μετά ζητήστε από τον συμβολαιογράφο συγκεκριμένο κατάλογο.

Ακίνητα, μεταγραφή και Κτηματολόγιο

Όταν η κληρονομία περιλαμβάνει ακίνητο, η συμβολαιογραφική αποδοχή και η καταχώρισή της στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή σύστημα μεταγραφών είναι κεντρικά βήματα για τη δημόσια εμφάνιση του δικαιώματος. Πριν από την πράξη συγκρίνετε τίτλο, Ε9, κτηματολογικό φύλλο, επιφάνεια, ποσοστά και τυχόν βάρη. Μια απόκλιση δεν πρέπει να μεταφέρεται μηχανικά στο συμβόλαιο.

Αν υπάρχει εκκρεμής διόρθωση πρώτης εγγραφής, αυθαίρετη κατασκευή, άγνωστος τίτλος ή κατασχετήριο, ο φάκελος μπορεί να χρειάζεται πρόσθετες πράξεις πριν ή μαζί με την αποδοχή. Η έγκαιρη τεχνική και νομική σύγκριση μειώνει τον κίνδυνο να πληρωθούν πιστοποιητικά που θα λήξουν πριν ολοκληρωθεί η υπόθεση.

Το E9 έχει δική του αφετηρία

Για κληρονομική διαδοχή η ΑΑΔΕ ορίζει ότι η δήλωση στοιχείων ακινήτων υποβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης. Άρα ο έλεγχος του E9 δεν πρέπει να αναβάλλεται απλώς μέχρι να υπογραφεί η αποδοχή. Η προθεσμία συνδέεται με την κληρονομική επαγωγή και την αποποίηση, με τις ειδικότερες παραμέτρους κάθε υπόθεσης.

Ελέγξτε σε ποιο έτος πρέπει να εμφανιστεί το δικαίωμα, το είδος του εμπράγματου δικαιώματος, το ποσοστό, τον ΑΤΑΚ και την εικόνα του ακινήτου στον αποβιώσαντα. Λάθος E9 μπορεί να επηρεάσει ΕΝΦΙΑ και μεταγενέστερες πράξεις.

Πρακτική σειρά ενεργειών

  1. Καταγράψτε ημερομηνία θανάτου, τόπο, κατοικία και πρόσωπα που μπορεί να καλούνται.
  2. Ελέγξτε διαθήκη, δημοσίευση, συγγενείς και προηγούμενες αποποιήσεις.
  3. Υπολογίστε ξεχωριστά προθεσμία αποποίησης, φόρου και E9.
  4. Χαρτογραφήστε ενεργητικό, χρέη, εκκρεμείς δίκες και βάρη.
  5. Αποφασίστε με νομικό έλεγχο αν θα γίνει απλή αποδοχή, άλλη προστατευτική επιλογή ή αποποίηση.
  6. Ζητήστε από συμβολαιογράφο στοχευμένο κατάλογο δικαιολογητικών.
  7. Υποβάλετε τη σωστή δήλωση φόρου και ελέγξτε τον προσδιορισμό.
  8. Ολοκληρώστε πράξη, καταχώριση και δηλώσεις περιουσίας χωρίς να αφήσετε εκκρεμή στοιχεία.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αποδεχθώ μόνο το ακίνητο και όχι τα χρέη;

Η κληρονομική μερίδα δεν επιλέγεται στοιχείο προς στοιχείο. Αν υπάρχει κίνδυνος χρεών, εξετάστε εγκαίρως με δικηγόρο τις νόμιμες επιλογές και τις προθεσμίες πριν κάνετε πράξη που μπορεί να θεωρηθεί αποδοχή.

Πρέπει να περιμένω τη συμβολαιογραφική πράξη για το E9;

Όχι ως γενικό κανόνα. Η δημοσιευμένη προθεσμία της ΑΑΔΕ για κληρονομική διαδοχή συνδέεται με τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης και όχι απλώς με την ημερομηνία υπογραφής της πράξης.

Μία δήλωση φόρου καλύπτει όλους τους κληρονόμους;

Όχι απαραίτητα. Η ψηφιακή διαδικασία οργανώνει τη δήλωση ανά κληρονομούμενο, κληρονόμο, αιτία επαγωγής και χρόνο φορολογίας. Ο συμβολαιογράφος και ο φοροτεχνικός πρέπει να ελέγξουν τη σωστή διάρθρωση.

Επίσημες πηγές

Τελευταίος έλεγχος επίσημων πηγών: 20 Ιουλίου 2026. Οι προθεσμίες και η διαδικασία εξαρτώνται από την ημερομηνία θανάτου, τη διαθήκη, τον τόπο κατοικίας, τα πρόσωπα που καλούνται και το είδος της περιουσίας. Ο οδηγός δεν υποκαθιστά έλεγχο του συγκεκριμένου φακέλου από δικηγόρο, συμβολαιογράφο και φοροτεχνικό.