Die Schlagzeile, Griechenland habe „das Bauen bis 25 Meter von der Küste verboten“, ist zu pauschal. Mit dem gemeinsamen Ministerialbeschluss YPEN/DNEP/89997/3071/2026, veröffentlicht im Regierungsblatt D 658 vom 7. August 2026, wurde der neue Sonderraumordnungsplan für den Tourismus genehmigt. Die Regel für den Bereich von 0-25 Metern ist Bestandteil dieser sektorspezifischen Tourismusplanung. Sie entscheidet nicht allein über jedes Wohnhaus, Grundstück oder Gewerbeobjekt in Griechenland.

Die Kernaussage: Im Streifen von null bis fünfundzwanzig Metern ab der Küstenlinie sieht der Plan ein vollständiges Verbot neuer Geländegestaltungen und baulicher Anlagen vor, mit wenigen eng gefassten Ausnahmen. Das Ministerium bezeichnet die Regel im Rahmen der Tourismusraumordnung als unmittelbar anwendbar. Sie ist jedoch kein allgemeines Verbot jeder Bautätigkeit im ganzen Land. Für ein konkretes Grundstück bleiben Küstenrecht, Bau- und Planungsrecht, Umweltrecht sowie die vorhandenen Genehmigungen gesondert zu prüfen.

1. Was mit dem neuen Beschluss tatsächlich geregelt wird

Der Sonderraumordnungsplan für den Tourismus ist ein nationales Planungsinstrument. Er ordnet Gebiete nach Art und Intensität der touristischen Entwicklung, enthält Vorgaben für Beherbergungsbetriebe und besondere touristische Infrastruktur und behandelt Inseln, sensible Naturräume, Landschaften und Küstenzonen. Zugleich gibt er den nachgeordneten lokalen und besonderen Raum- beziehungsweise Stadtplanungen verbindliche oder lenkende Vorgaben.

Die Küstenregel steht in Artikel 6 des Ministerialbeschlusses. Der amtliche Text ordnet für den Abstand von 0 bis 25 Metern von der Küstenlinie ein vollständiges Verbot von Gestaltungen und Konstruktionen an. Der Begriff „Gestaltungen“ erweitert den Blick über das Hauptgebäude hinaus. Zu prüfen sind etwa Terrassen, Plattformen, Stützmauern, Treppen, Rampen, Schwimmbecken, befestigte Flächen, technische Anlagen und dauerhafte Veränderungen des Geländes.

2. Warum die Regel nicht für jede Immobilie gleichermaßen gilt

Der Beschluss ist keine neue allgemeine Bauordnung, die alle griechischen Bauvorschriften mit einem einzigen Akt ersetzt. Sein Gegenstand ist die räumliche Organisation des Tourismus. Besonders betroffen sind daher neue touristische Anlagen, Erweiterungen von Hotels, organisierte touristische Entwicklungsbereiche und Planungen, die touristische Nutzungen festlegen.

Bei einem privaten Wohnhaus, einem rechtmäßig bestehenden Gebäude oder einer nichttouristischen Nutzung lässt sich die Rechtslage nicht aus einer kurzen Nachricht ableiten. Zu prüfen sind Nutzung, genaue Koordinaten, amtlich festgelegte Ufer-, Strand- und gegebenenfalls Altuferlinien, der örtliche Plan, Natura-, Wald- und Denkmalschutz, besondere Dekrete sowie bestehende Genehmigungen. Strengere örtliche oder umweltrechtliche Regeln bleiben maßgeblich. Die 25-Meter-Regel ist deshalb kein allgemeines Verbot für sämtliche Grundstücke Griechenlands.

3. Was die 0-25-Meter-Regel praktisch bedeutet

Bei einem neuen Tourismusprojekt genügt es nicht, nur den Hauptbaukörper außerhalb des Streifens einzuzeichnen. Das Planungsteam muss jedes Element in Küstennähe erfassen: Gebäudeteile, Decks, Mauern, Treppen, Rampen, Becken, Wege, Zufahrten, technische Einrichtungen und Landschaftsgestaltungen. Ob ein Element eine verbotene Konstruktion, eine verbotene Gestaltung oder eine zulässige Ausnahme darstellt, richtet sich nach seiner tatsächlichen Ausführung und Rechtsgrundlage, nicht nach einer verkaufsfördernden Bezeichnung.

Die amtlichen Fragen und Antworten des Ministeriums bezeichnen die Vorgabe als streng und unmittelbar anwendbar. Wird sie in der Machbarkeitsphase ignoriert, drohen später Umplanung, Verzögerung oder eine nicht genehmigungsfähige Lösung. Daraus folgt nicht, dass jede Küsteninvestition aufgegeben werden muss. Der Streifen ist frühzeitig exakt zu kartieren; gewöhnliche Nutzungen sind außerhalb anzuordnen und jede beanspruchte Ausnahme ist vor dem Grundstückskauf zu belegen.

4. Von welcher Linie aus werden die 25 Meter gemessen?

Der Beschluss verwendet den Begriff Küstenlinie. Eine Linie auf einem Online-Satellitenbild oder eine grobe Messung am Wasser reicht für die Projektprüfung nicht aus. Der natürliche Wasserrand kann sich verändern. Außerdem können auf demselben Grundstück amtlich festgesetzte Ufer-, Strand- und Altuferlinien bestehen, die jeweils eigene Rechtsfolgen haben.

Ein befugter Ingenieur sollte die georeferenzierte Vermessung und die Projektkoordinaten mit den amtlichen Plänen und Verwaltungsakten verbinden. Die rechtliche Prüfung klärt, ob eine Festsetzung veröffentlicht oder geändert wurde und welcher zusätzliche Schutzstatus gilt. Die Angabe in einem Exposé, eine Anlage liege „ungefähr 27 Meter vom Wasser entfernt“, ist weder für den Erwerb noch für die Finanzierung oder Genehmigung belastbar.

5. Die engen Ausnahmen für Barrierefreiheit und Rettungswagen

Der Text erlaubt Gestaltungen, die für den Zugang von Menschen mit Behinderung und für die Zufahrt eines Rettungswagens erforderlich sind. Diese Ausnahmen dienen konkreten Bedürfnissen der gleichberechtigten Zugänglichkeit und der Notfallversorgung. Eine große Freizeitplattform, eine private Straße oder eine gewerbliche Strandeinrichtung kann nicht allein durch die Bezeichnung „barrierefreie Rampe“ zulässig werden.

Verlauf, Breite, Neigung, Material und Umweltauswirkungen müssen dem nachgewiesenen Bedarf entsprechen und die im Einzelfall notwendigen Genehmigungen besitzen. Die Rettungswagenzufahrt legalisiert nicht automatisch jede Betriebsstraße oder Parkfläche. Wird Barrierefreiheit von Anfang an geplant, lässt sich die erforderliche Anlage sauber von gewöhnlicher Hotel- oder Landschaftsgestaltung trennen.

6. Was der Verweis auf das Gesetz 2971/2001 bedeutet

Ausgenommen sind außerdem Arbeiten, die nach dem Gesetz 2971/2001 in seiner geltenden Fassung vorgesehen sind. Dieses Gesetz regelt Ufer, Strand und damit verbundene öffentliche Küstenangelegenheiten und enthält besondere Verfahren für bestimmte Arbeiten und Nutzungsüberlassungen. Der Verweis ist keine offene Genehmigung für jede Anlage, die einem Strandhotel nützt.

Das Vorhaben muss die konkrete gesetzliche Bestimmung, den zulässigen Zweck, die zuständige staatliche Liegenschaftsbehörde und sämtliche erforderlichen Umwelt-, Hafen- oder sonstigen Genehmigungen benennen. Entscheidend sind die wirkliche Funktion und das vollständige Verwaltungsverfahren. Die bloße Beschriftung als „Küsteninfrastruktur“ auf einem Plan schafft keine Ausnahme.

7. Welche laufenden Verfahren unter Übergangsrecht fallen können

Artikel 14 enthält Übergangsvorschriften für Verfahren zur Genehmigung touristischer Einrichtungen, zur Zulassung organisierter touristischer Entwicklungsbereiche und für bestimmte besondere Stadtplanungen, die bei Veröffentlichung bereits liefen. Es reicht nicht, dass das Projekt intern begonnen hatte. Vor der Veröffentlichung muss eine der aufgezählten Entscheidungen ergangen oder die jeweils vollständige Akte eingereicht worden sein.

Je nach Verfahren gehören hierzu eine Umweltgenehmigung oder Stellungnahme, standardisierte Umweltauflagen, eine vollständige Umweltverträglichkeits- oder strategische Umweltprüfungsakte, die Vorabgenehmigung eines besonderen Plans, eine Baugenehmigung oder deren Vorabgenehmigung, eine vollständige Bauvorprüfungsakte sowie bestimmte Investitions- oder Förderentscheidungen. Auch bereits genehmigte strategische Investitionen nach den in Artikel 14 genannten Gesetzen werden behandelt.

Eine Skizze, ein unvollständiger Online-Antrag oder ein privater Kaufvertrag sichern die frühere Rechtslage nicht zwangsläufig. Erforderlich ist eine Chronologie mit Eingangsnummern, Nachweisen der Vollständigkeit und dem konkreten Verwaltungsakt, auf den sich das Projekt stützt. Bei Unklarheit ist eine schriftliche Bestätigung der zuständigen Stelle wichtiger als eine informelle Zusage.

8. Bestehende Hotels, Genehmigungen und Umweltbescheide

Der Plan behandelt ein rechtmäßig bestehendes Gebäude nicht wie eine neu geplante Konstruktion. Er enthält besondere Regelungen für vorhandene Beherbergungsbetriebe, bestimmte Erweiterungen sowie bei Veröffentlichung gültige Umweltgenehmigungen oder standardisierte Auflagen. Diese Vorschriften müssen jedoch anhand der konkreten Genehmigungs- und Baugeschichte geprüft werden.

Eine ältere Baugenehmigung erfasst nicht automatisch eine spätere Erweiterung, Nutzungsänderung, ein neues Becken, ein Deck oder neue Außenanlagen im Küstenstreifen. Vor einer Sanierung sind der legale Bestand, reine Unterhaltungsarbeiten, genehmigungspflichtige Änderungen und völlig neue Elemente zu trennen. Auch Laufzeit und Bedingungen des Umweltbescheids sind mit den aktuellen Plänen abzugleichen.

9. Auswirkungen auf Tourismusinvestitionen und Transaktionen

Die wirtschaftliche Wirkung geht über die Baugenehmigung hinaus. Der Streifen kann die Lage von Zimmern und Gemeinschaftsflächen, den Zugang zum Meer, den Standort von Pool oder Gastronomie, Infrastrukturkosten und damit die Tragfähigkeit des Geschäftsmodells verändern. Der Hauptbau kann möglich bleiben, während das ursprüngliche Konzept unmittelbar am Wasser erheblich angepasst werden muss.

Beim Grundstückskauf, bei einer langfristigen Pacht, Projektfinanzierung oder dem Erwerb einer Projektgesellschaft sollte die Due Diligence die räumliche Umsetzbarkeit des gesamten Vorhabens prüfen, nicht nur Eigentum und Fläche. Aufschiebende Bedingungen zur Genehmigungsfähigkeit, Rücktrittsrechte bei wesentlicher Umplanung und eine klare Verteilung der Vermessungs- und Planungskosten bieten mehr Schutz als die pauschale Zusicherung „direkt am Meer und bebaubar“.

10. Checkliste vor Erwerb, Planung oder Finanzierung

  1. Vorhaben definieren: Tourismusnutzung, Kapazität, Betriebsmodell und sämtliche Konstruktionen oder Gestaltungen erfassen.
  2. Georeferenzierte Vermessung: Küstenlinie sowie amtliche Ufer-, Strand- und Altuferlinien mit Quellen und Koordinaten darstellen.
  3. Planungsrecht kartieren: Gebietskategorie des Plans, örtliche oder besondere Planung, Nutzungen und strengere lokale Vorgaben prüfen.
  4. Umweltauflagen prüfen: Natura, Wald, Wasserläufe, Erosion, Landschaft, Archäologie und Umweltgenehmigung erfassen.
  5. Eigenen 0-25-Plan erstellen: jedes in den Streifen reichende Element und die Rechtsgrundlage einer Ausnahme angeben.
  6. Bestandsgenehmigungen abgleichen: reale Bauwerke und neue Zeichnungen mit genehmigten Plänen vergleichen.
  7. Übergangsstatus belegen: Daten, Eingangsnummern, Vollständigkeitsnachweise und maßgeblichen Verwaltungsakt sammeln.
  8. Transaktion absichern: Bedingungen, Garantien, Rücktritt und Kosten der Umplanung risikogerecht regeln.

11. Sinnvolle nächste Schritte für Eigentümer und Investoren

In der Konzeptphase sollte zuerst eine kurze gemeinsame planungsrechtliche, technische und juristische Machbarkeitsprüfung erfolgen und erst danach die vollständige Architektur beauftragt werden. Hilfreich sind zwei Pläne: einer mit allen hoheitlichen Beschränkungen und einer mit der vorgesehenen Entwicklung. Ihre Überlagerung macht Konflikte früh sichtbar.

Bei einem laufenden Verfahren ist eine vollständige Chronologie aller am 7. August 2026 vorhandenen Bescheide und Einreichungen zu erstellen. Für jede Akte sind Vollständigkeit und Reichweite des Übergangsschutzes zu bestätigen. Bei einem Erwerb gehört die begründete Bewertung in die Transaktionsunterlagen und darf keine bloße mündliche Zusage bleiben.

12. Vier verbreitete Fehlinterpretationen

  • „Die Regel gilt für jedes Grundstück in Griechenland“: Das verkennt ihren Platz im Sonderraumordnungsplan für Tourismus.
  • „Kleine Arbeiten sind immer erlaubt“: Der Text erfasst Gestaltungen und Konstruktionen und enthält keine allgemeine Bagatellgrenze.
  • „Das Gesetz 2971/2001 befreit Strandhotels“: Es regelt bestimmte Arbeiten und Verfahren, keine pauschale Hotelbefreiung.
  • „Ein alter Entwurf schützt das alte Recht“: Übergangsschutz setzt einen aufgezählten Akt oder eine vollständige Akte vor Veröffentlichung voraus.

13. Amtliche Quellen und Grenzen dieses Beitrags

Die Regel und die Übergangsvorschriften lassen sich anhand der folgenden amtlichen Quellen nachvollziehen:

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen auf Grundlage amtlicher Quellen, die am 31. August 2026 geprüft wurden. Er ersetzt weder Vermessung und technische Stellungnahme noch die Prüfung einer konkreten Genehmigung oder individuelle Rechtsberatung.