Η φράση «απαγορεύονται οι κατασκευές στα 25 μέτρα από την ακτή» μπορεί εύκολα να δημιουργήσει την εντύπωση ότι θεσπίστηκε ένας οριζόντιος κανόνας για κάθε σπίτι, οικόπεδο ή επαγγελματικό ακίνητο της χώρας. Αυτό δεν είναι ακριβές. Η ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/89997/3071/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ΄ 658/7.8.2026, εγκρίνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Η ρύθμιση των 0-25 μέτρων εντάσσεται σε αυτό το ειδικό πλαίσιο χωρικής οργάνωσης του τουρισμού και πρέπει να διαβάζεται μαζί με την πολεοδομική, περιβαλλοντική και παράκτια νομοθεσία που ισχύει για κάθε συγκεκριμένη θέση.

Το βασικό συμπέρασμα: στη ζώνη από μηδέν έως είκοσι πέντε μέτρα από την ακτογραμμή το ΕΧΠ-Τ προβλέπει πλήρη απαγόρευση νέων διαμορφώσεων και κατασκευών, με στενά ορισμένες εξαιρέσεις. Η πρόβλεψη είναι άμεσα εφαρμοστέα στο πεδίο του τουριστικού χωρικού σχεδιασμού, αλλά δεν αποτελεί γενική απαγόρευση που καταργεί αυτομάτως κάθε άλλο καθεστώς ή απαντά από μόνη της για κάθε ακίνητο στην Ελλάδα.

1. Τι ακριβώς θεσμοθετήθηκε

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού είναι εθνικό εργαλείο που καθορίζει πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός. Κατηγοριοποιεί περιοχές, δίνει κατευθύνσεις για ξενοδοχεία και ειδικές τουριστικές υποδομές, επηρεάζει την αρτιότητα, τη δυναμικότητα και την ένταση των νέων μονάδων και θέτει ειδικότερους κανόνες για νησιά, προστατευόμενες περιοχές, τοπία και παράκτιες ζώνες.

Η παράκτια ρύθμιση βρίσκεται στο άρθρο 6 της ΚΥΑ, στις κατευθύνσεις και ρυθμίσεις για την παράκτια ζώνη. Το επίσημο κείμενο αναφέρει: μηδέν έως είκοσι πέντε μέτρα από την ακτογραμμή, πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών. Η επιλογή των λέξεων έχει σημασία: δεν αφορά μόνο ένα νέο κτίριο, αλλά και νέες επεμβάσεις διαμόρφωσης του χώρου που εμπίπτουν στο πεδίο της ρύθμισης.

2. Γιατί δεν πρόκειται για καθολική απαγόρευση κάθε οικοδομής

Η ΚΥΑ δεν είναι ένας αυτοτελής οικοδομικός νόμος που αντικαθιστά σε μία ημέρα όλους τους όρους δόμησης της χώρας. Είναι ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τομέα του τουρισμού. Λειτουργεί δεσμευτικά και κατευθυντικά για τον υποκείμενο σχεδιασμό, όπως τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, και επηρεάζει την αδειοδότηση τουριστικών εγκαταστάσεων και οργανωμένων υποδοχέων.

Για ένα απλό ακίνητο κατοικίας, ένα υφιστάμενο κτίσμα ή μια δραστηριότητα που δεν είναι τουριστική, η απάντηση δεν προκύπτει μόνο από τον τίτλο της ΚΥΑ. Πρέπει να ελεγχθούν η χρήση, η ακριβής θέση, το ισχύον τοπικό σχέδιο, οι γραμμές αιγιαλού και παραλίας, τυχόν ζώνη παλαιού αιγιαλού, Natura ή αρχαιολογικός περιορισμός, ειδικό προεδρικό διάταγμα και η άδεια του έργου. Αν άλλο καθεστώς θέτει αυστηρότερο όρο, ο αυστηρότερος όρος εξακολουθεί να έχει σημασία.

3. Τι σημαίνει πρακτικά ο κανόνας 0-25 μέτρων

Για νέο τουριστικό έργο δεν αρκεί πλέον να εξεταστεί αν το κύριο κτίριο βρίσκεται έξω από τη ζώνη. Η μελέτη πρέπει να ελέγξει κάθε νέα κατασκευή ή διαμόρφωση που προτείνεται κοντά στην ακτογραμμή: κτιριακό τμήμα, πλατφόρμα, τοιχίο, σκάλα, ράμπα, πισίνα, υπαίθρια διαμόρφωση, τεχνική υποδομή ή άλλο σταθερό στοιχείο. Το αν μια συγκεκριμένη επέμβαση χαρακτηρίζεται «κατασκευή», «διαμόρφωση» ή επιτρεπτό έργο δεν πρέπει να απαντάται πρόχειρα από μια εμπορική περιγραφή· απαιτείται έλεγχος των σχεδίων και της νόμιμης βάσης της.

Η επίσημη συχνή ερώτηση του ΥΠΕΝ χαρακτηρίζει τον κανόνα αυστηρό και άμεσα εφαρμοστέο. Επομένως, μια νέα επενδυτική μελέτη που αγνοεί τη ζώνη δημιουργεί ουσιαστικό κίνδυνο καθυστέρησης, ανασχεδιασμού ή αδυναμίας αδειοδότησης. Η σωστή αντίδραση δεν είναι να εγκαταλειφθεί κάθε παραθαλάσσιο σχέδιο, αλλά να χαρτογραφηθεί η ζώνη από το πρώτο στάδιο και να μεταφερθούν εκτός αυτής οι λειτουργίες που δεν καλύπτονται από νόμιμη εξαίρεση.

4. Από ποια γραμμή μετρώνται τα 25 μέτρα

Η ΚΥΑ χρησιμοποιεί τον όρο «ακτογραμμή». Στην πράξη, η εκτίμηση δεν πρέπει να γίνεται με μια γραμμή που σχεδιάστηκε σε δορυφορική φωτογραφία ή με μια πρόχειρη μέτρηση στην παραλία. Η φυσική ακτή μεταβάλλεται, ενώ στην ίδια περιοχή μπορεί να υπάρχουν θεσμοθετημένες γραμμές αιγιαλού, παραλίας και παλαιού αιγιαλού με δικές τους έννομες συνέπειες.

Ο μηχανικός οφείλει να συνδέσει το εξαρτημένο τοπογραφικό και τις συντεταγμένες του έργου με τα επίσημα διαθέσιμα διαγράμματα και το εφαρμοστέο διοικητικό αρχείο. Ο νομικός έλεγχος εξετάζει αν ο καθορισμός έχει δημοσιευθεί, αν έχει επανακαθοριστεί και ποιο άλλο ειδικό καθεστώς ισχύει. Μια απόσταση «περίπου 27 μέτρων» σε εμπορικό φυλλάδιο δεν αποτελεί επαρκή τεκμηρίωση για αγορά, χρηματοδότηση ή υποβολή φακέλου.

5. Οι περιορισμένες εξαιρέσεις: προσβασιμότητα και ασθενοφόρο

Το ίδιο το κείμενο επιτρέπει μόνο διαμορφώσεις για πρόσβαση ατόμων με αναπηρία και πρόσβαση ασθενοφόρου, καθώς και έργα που προβλέπονται από τον ν. 2971/2001, όπως τροποποιήθηκε. Η εξαίρεση για προσβασιμότητα υπηρετεί μια πραγματική ανάγκη ισότιμης πρόσβασης· δεν επιτρέπει να βαφτιστεί ως «ράμπα ΑμεΑ» μια ευρύτερη ιδιωτική διαμόρφωση αναψυχής ή εμπορικής εκμετάλλευσης.

Αντίστοιχα, η πρόσβαση ασθενοφόρου πρέπει να τεκμηριώνεται από τη λειτουργική και τεχνική ανάγκη του έργου. Η εξαίρεση δεν σημαίνει ότι κάθε οδός, χώρος στάθμευσης ή διαδρομή εξυπηρέτησης επιτρέπεται χωρίς όρους. Η ακριβής χάραξη, το πλάτος, τα υλικά, η περιβαλλοντική επίπτωση και οι απαιτούμενες εγκρίσεις παραμένουν αντικείμενο της αρμόδιας διαδικασίας.

6. Τι σημαίνει η παραπομπή στον ν. 2971/2001

Ο ν. 2971/2001 ρυθμίζει τον αιγιαλό, την παραλία και συναφή ζητήματα και προβλέπει ειδικές διαδικασίες για ορισμένα έργα ή παραχωρήσεις. Η αναφορά της ΚΥΑ σε έργα του νόμου δεν δημιουργεί μια γενική «πόρτα» για οποιαδήποτε παράκτια κατασκευή. Καλύπτει μόνο έργα που πράγματι προβλέπονται από το ισχύον κείμενο του νόμου και ακολουθούν τις προϋποθέσεις, τη διοικητική πράξη και τις εγκρίσεις που απαιτούνται.

Ένα ξενοδοχείο δεν μπορεί, μόνο και μόνο επειδή βρίσκεται δίπλα στη θάλασσα, να θεωρήσει έργο εξυπηρέτησής του ως αυτοδικαίως επιτρεπτό. Χρειάζεται να προσδιοριστεί η συγκεκριμένη διάταξη του νόμου, ο δημόσιος ή λειτουργικός σκοπός του έργου, η αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία και κάθε περιβαλλοντική, λιμενική ή άλλη άδεια. Η νομιμότητα κρίνεται από τον πραγματικό χαρακτήρα και τον πλήρη φάκελο, όχι από την ονομασία στο σχέδιο.

7. Ποια έργα μπορεί να καλύπτουν οι μεταβατικές διατάξεις

Το άρθρο 14 προβλέπει μεταβατική μεταχείριση για διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, έγκρισης οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων ή ορισμένων Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που βρίσκονταν σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση. Κρίσιμη προϋπόθεση είναι, πριν από τη δημοσίευση, να είχε εκδοθεί μία από τις αναφερόμενες πράξεις ή να είχε υποβληθεί ο αντίστοιχος πλήρης φάκελος.

Η απαρίθμηση περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, ΑΕΠΟ ή εισήγηση περιβαλλοντικής έγκρισης, υπαγωγή σε ΠΠΔ, πλήρη φάκελο ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκριση ΕΠΣ, προέγκριση οικοδομικής άδειας ή οικοδομική άδεια, πλήρη φάκελο προέγκρισης δόμησης και συγκεκριμένες εγκρίσεις αναπτυξιακής νομοθεσίας ή χρηματοδοτικών προγραμμάτων. Προστατεύονται επίσης, υπό τους όρους του άρθρου, ήδη εγκεκριμένες στρατηγικές επενδύσεις και η ισχύς ορισμένων υφιστάμενων περιβαλλοντικών εγκρίσεων.

Μια απλή αίτηση, μια προκαταρκτική μελέτη ή μια επιχειρηματική συμφωνία δεν αρκεί κατ’ ανάγκη. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν ο φάκελος ήταν πλήρης στην κρίσιμη ημερομηνία και αν ανήκει ακριβώς σε μία από τις κατηγορίες της διάταξης. Αυτό απαιτεί χρονολόγιο με αριθμούς πρωτοκόλλου, αποδεικτικά πληρότητας και έλεγχο από την αρμόδια υπηρεσία.

8. Τι γίνεται με υφιστάμενες μονάδες και εγκεκριμένα έργα

Το νέο πλαίσιο δεν ταυτίζει ένα νόμιμα υφιστάμενο κτίριο με μια νέα κατασκευή. Περιέχει ειδικές μεταβατικές προβλέψεις για υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα, για ΑΕΠΟ ή ΠΠΔ που ήταν σε ισχύ και για ορισμένα εγκεκριμένα σχέδια. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε μελλοντική επέκταση, αλλαγή χρήσης ή νέα υπαίθρια διαμόρφωση θεωρείται μέρος του παλαιού δικαιώματος.

Πριν από ανακαίνιση ή επέκταση πρέπει να διαχωριστούν καθαρά: το νόμιμο υφιστάμενο περίγραμμα, οι εργασίες συντήρησης, η αλλαγή που απαιτεί νέα άδεια και οι νέες επεμβάσεις μέσα στη ζώνη. Χρειάζεται επίσης να ελεγχθούν η διάρκεια και οι όροι της περιβαλλοντικής έγκρισης. Η επίκληση μιας παλιάς άδειας χωρίς αντιστοίχιση στα σημερινά σχέδια μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένο επενδυτικό συμπέρασμα.

9. Πώς επηρεάζονται οι τουριστικές επενδύσεις και οι συναλλαγές

Η οικονομική επίπτωση δεν περιορίζεται στην έκδοση οικοδομικής άδειας. Η ζώνη μπορεί να αλλάξει τη χωροθέτηση κλινών και κοινόχρηστων λειτουργιών, την πρόσβαση στη θάλασσα, τη διάταξη πισίνας ή εστίασης, το κόστος υποδομών και τελικά τη βιωσιμότητα του επιχειρηματικού σχεδίου. Σε ορισμένα ακίνητα το κύριο κτίριο μπορεί να παραμένει εφικτό, αλλά η εμπορική ιδέα να χρειάζεται ουσιαστικό ανασχεδιασμό.

Σε αγορά γηπέδου, μακροχρόνια μίσθωση, χρηματοδότηση ή εξαγορά εταιρείας ειδικού σκοπού, η δέουσα επιμέλεια πρέπει να εξετάζει όχι μόνο τίτλους και εμβαδόν αλλά και τη χωρική δυνατότητα του σχεδίου. Όρος συμβολαίου που συνδέει το τίμημα ή την ολοκλήρωση με επιβεβαίωση αδειοδοτησιμότητας μπορεί να είναι σημαντικότερος από μια γενική διαβεβαίωση του πωλητή ότι το ακίνητο είναι «παραθαλάσσιο και οικοδομήσιμο».

10. Έλεγχος πριν από αγορά, μελέτη ή χρηματοδότηση

  1. Ταυτοποίηση έργου: καταγράψτε τη χρήση, την κατηγορία τουριστικής εγκατάστασης, τη δυναμικότητα και όλες τις επιμέρους κατασκευές ή διαμορφώσεις.
  2. Εξαρτημένο τοπογραφικό: αποτυπώστε ακτογραμμή και επίσημες γραμμές αιγιαλού, παραλίας και παλαιού αιγιαλού με τις πηγές και τις συντεταγμένες τους.
  3. Χωροταξικό και πολεοδομικό καθεστώς: ελέγξτε κατηγορία περιοχής του ΕΧΠ-Τ, ΤΠΣ/ΕΠΣ, ΖΟΕ, ειδικά διατάγματα, χρήσεις γης, αρτιότητα και αυστηρότερους τοπικούς όρους.
  4. Περιβαλλοντικοί περιορισμοί: Natura, δασικός χαρακτήρας, ρέματα, διάβρωση, τοπίο, αρχαιολογία και απαιτήσεις περιβαλλοντικής αδειοδότησης.
  5. Ζώνη 0-25: συντάξτε ξεχωριστό σχέδιο όλων των στοιχείων που εισέρχονται στη ζώνη και αιτιολογήστε όσα θεωρούνται εξαίρεση.
  6. Ιστορικό αδειών: αντιστοιχίστε κάθε υφιστάμενο έργο με εγκεκριμένα σχέδια και ισχύουσες διοικητικές πράξεις.
  7. Μεταβατικός φάκελος: συγκεντρώστε ημερομηνίες, πρωτόκολλα, αποδεικτικά πληρότητας και την πράξη στην οποία στηρίζεται η μεταβατική θέση.
  8. Συμβατική προστασία: προβλέψτε αιρέσεις, δηλώσεις, δικαίωμα υπαναχώρησης και κατανομή του κόστους ανασχεδιασμού.

11. Πρακτικές κινήσεις για ιδιοκτήτη ή επενδυτή

Αν το έργο βρίσκεται ακόμη σε αρχική σύλληψη, ζητήστε πρώτα ένα σύντομο χωρικό και νομικό σημείωμα και μόνο μετά επενδύστε σε πλήρη αρχιτεκτονική λύση. Ζητήστε δύο διαγράμματα: ένα που δείχνει τους θεσμικούς περιορισμούς και ένα δεύτερο που δείχνει τη σχεδιαζόμενη ανάπτυξη. Η επικάλυψή τους αποκαλύπτει γρήγορα ποια στοιχεία πρέπει να μετακινηθούν.

Αν υπάρχει ήδη εκκρεμής φάκελος, μην θεωρήσετε ότι «παγώνει» αυτομάτως το παλαιό καθεστώς. Δημιουργήστε πίνακα των πράξεων που υπήρχαν στις 7 Αυγούστου 2026, επαληθεύστε την πληρότητα με την υπηρεσία και καταγράψτε ποια επόμενα βήματα καλύπτονται. Αν σχεδιάζεται εξαγορά, η γνωμοδότηση για τη μεταβατική διάταξη πρέπει να περιλαμβάνεται στα έγγραφα της συναλλαγής και να μην παραμένει προφορική υπόσχεση.

12. Τέσσερα συνηθισμένα λάθη ανάγνωσης

  • «Αφορά κάθε ακίνητο της Ελλάδας»: παραβλέπει ότι η ρύθμιση βρίσκεται στο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού.
  • «Ό,τι είναι μικρό επιτρέπεται»: το κείμενο μιλά για πλήρη απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών, όχι για γενική ανοχή μικρής κλίμακας.
  • «Ο ν. 2971/2001 εξαιρεί τα παραλιακά ξενοδοχεία»: ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένα έργα και διαδικασίες, όχι λευκή επιταγή.
  • «Έχω παλιό σχέδιο, άρα καλύπτομαι»: η μεταβατική προστασία συνδέεται με συγκεκριμένη πράξη ή πλήρη φάκελο πριν από τη δημοσίευση.

13. Επίσημες πηγές και όριο της ενημέρωσης

Για έλεγχο του κανόνα και όχι μόνο δημοσιογραφική περίληψη, διαβάστε τις ακόλουθες επίσημες πηγές:

Το άρθρο παρέχει γενική ενημέρωση με βάση τις επίσημες πηγές που ελέγχθηκαν στις 31 Αυγούστου 2026. Δεν υποκαθιστά τοπογραφικό, τεχνική γνωμοδότηση, έλεγχο συγκεκριμένης άδειας ή εξατομικευμένη νομική συμβουλή.