Airbnb, Booking, VRBO և AADE. տվյալների համադրում և երեք գույքի շեմը

Ամրագրումը երևում է հարթակում, վճարումը հասնում է միջնորդավճարի չափով նվազեցված, իսկ AADE-ի գրանցամատյանում պետք է ճիշտ արտացոլվեն կացությունը, անշարժ գույքը և եկամտի իրավասու ստացողը։ Եթե այս տվյալներից մեկը չի համընկնում, տարբերությունը կարող է տարիներ անց հայտնաբերվել Airbnb-ի, Booking.com-ի կամ VRBO-ի տվյալների համադրման ընթացքում։

1. Ինչու տվյալների համադրումը տեսական հավանականություն չէ

AADE-ն իր 2025 թվականի հաշվետվության մեջ նկարագրում է կոնկրետ գործողություններ։ Airbnb, Booking.com և VRBO հարթակներին փոխանցվել է 12.145 հայտարարություն՝ AMA-ի բացակայության կամ անվավեր լինելու պատճառով ապաակտիվացնելու համար։ 2025 թվականի համար ստացվել էր կարճաժամկետ կացության 2.466.075 հայտարարագիր և 973.712.806,14 եվրոյի հայտարարագրված վարձավճար՝ մինչև գրանցամատյանի վերջնական հաստատումը։

2020-ից 2022 հարկային տարիների հարթակային տվյալների առանձին համադրման ընթացքում AADE-ն հայտնաբերել է 24.383 եզակի հարկային համար, որոնց հայտարարագրված եկամտի տարբերությունը գերազանցել է 500 եվրոն։ Այս թիվը վերաբերում է այն դեպքերին, որոնց կապակցությամբ նախատեսվել է կապ հաստատել և հնարավոր է՝ ներկայացնել ճշտված հայտարարագրեր։ Այն չի նշանակում, որ 24.383 մարդ մեղավոր է ճանաչվել կամ որ յուրաքանչյուր տարբերություն չհայտարարագրված եկամուտ է եղել։

2. Ինչ տվյալներ կարող են գործնականում համադրվել

Համադրումը միայն «բանկն ընդդեմ E1-ի» մեկ համեմատություն չէ։ Ամբողջական պատկերը ձևավորվում է տարբեր աղբյուրներից․

• հարթակում հյուրընկալողի կամ կառավարչի պրոֆիլը,
• հայտարարության հասցեն և տվյալները,
• հայտարարությունում ցուցադրվող AMA-ն,
• ժամանման, մեկնման և չեղարկման ամսաթվերը,
• հարթակի գրանցած ընդհանուր հատուցումը, միջնորդավճարներն ու ամրագրումները,
• կարճաժամկետ կացության հայտարարագրերը,
• եկամտի բաշխումը կառավարչի և մյուս շահառուների միջև,
• հայտարարագրված հաշվին վերջնականապես փոխանցված գումարները և
• եկամտային հարկի հայտարարագրում արտացոլված գումարները։

Թե՛ AADE-ի ներկայացրած DAC7 շրջանակը, թե՛ ԵՄ 2021/514 հրահանգը նախատեսում են վաճառողի կամ վարձատուի տվյալների, հարկային համարի, առկայության դեպքում վճարային հաշվի, եռամսյակային հատուցման, գործողությունների թվի, պահված միջնորդավճարների կամ հարկերի, իսկ անշարժ գույքի դեպքում նաև հասցեի և այլ հասանելի տվյալների հաղորդում։ Սա չի նշանակում, որ հարկային մարմինը կարդում է յուրաքանչյուր հյուրընկալողի անձնական հաղորդագրությունները կամ որ յուրաքանչյուր տվյալ անսխալ է։

3. Ամենատարածված շփոթությունը՝ համաձայնեցված վարձավճար, DAC7 հատուցում և զուտ վճարում

Գոյություն չունի մեկ միասնական «հարթակի գումար»։ DAC7 հաշվետվության մեջ հատուցումն արտացոլվում է հարթակի պահած միջնորդավճարները, վճարները կամ հարկերը հանելուց հետո, իսկ այդ գումարները հաղորդվում են առանձին։ Կարճաժամկետ կացության հայտարարագրում գրանցվում է համաձայնեցված վարձավճարը կամ չեղարկման դեպքում վճարման ենթակա գումարը՝ առանց գործարքի հարկերի և տուրքերի։ Բանկային մուտքը կարող է տարբերվել երկուսից էլ։

Պարզեցված օրինակ՝ համաձայնեցված վարձավճարը 1.000 եվրո է, հարթակը պահում է 150, իսկ հյուրընկալողի հաշվին մուտք է լինում 850։ 150 եվրոյի տարբերությունը կարող է ամբողջությամբ բացատրվել, բայց միայն այն դեպքում, երբ համընկնում են ամրագրումը, գրանցամատյանում հայտարարագրված գումարը, DAC7 հատուցումը, առանձին հաղորդված միջնորդավճարը և բանկային մուտքը։ Հնարավոր հարկերը, տուրքերը, վերադարձները կամ երրորդ անձանց գումարները պետք է ունենան առանձին տող։ Ճիշտ մոտեցումը կախված է նաև նրանից, թե շահագործողը ֆիզիկական, թե իրավաբանական անձ է, և ինչ հարկային կարգավիճակ ունի։

4. Տարբերության վեց օրինական կամ ուղղելի պատճառ

1. Հարթակի միջնորդավճար․ զուտ փոխանցումը համեմատվում է համախառն գումարի հետ։
2. Չեղարկում կամ գումարի վերադարձ․ սկզբնական ամրագրումը, չեղարկման փոխհատուցումը և վերադարձը նույն կերպ չեն գրանցվել։
3. Այլ հարկային տարի․ ամրագրումը, մեկնումը և վճարումը տարբեր ժամանակաշրջաններում են։
4. Եկամտի այլ շահառու․ վճարումը հասնում է կառավարչին, սակայն եկամուտը պետք է բաշխվի սեփականատիրոջ կամ համասեփականատերերի միջև։
5. Կրկնակի կամ սխալ գրանցում․ նույն կացությունը երկու անգամ է մուտքագրվել կամ կապվել է սխալ AMA-ի հետ։
6. Մի քանի հարթակ․ Airbnb-ի, Booking.com-ի և VRBO-ի արտահանումները չեն միավորվել, և ներքին հաշվառումից մեկ ամրագրում բացակայում է։

Իհարկե, լինում են նաև իրական բացթողումներ։ Տարբերակումը կատարվում է սկզբնական տվյալներով, ոչ թե AADE-ի հաղորդագրությունը ստանալուց հետո տրված հապճեպ բացատրությամբ։

5. AMA-ն պետք է պատկանի ճիշտ հայտարարությանը

Ըստ AADE-ի կարճաժամկետ վարձակալության ծառայության՝ յուրաքանչյուր անշարժ գույք կապված է AMA-ի և համապատասխան կացության հայտարարագրերի հետ։ Նոր հայտարարության մեջ հին AMA-ն, մեկ այլ սենյակից պատճենված համարը կամ ներկայիս կառավարչին այլևս չհամապատասխանող AMA-ն կարող են հանգեցնել հայտարարության ապաակտիվացման և հարկային ստուգման։

Համարի ճշտությունը ստուգեք հայտարարության յուրաքանչյուր լեզվով և տարբերակում, ոչ միայն հիմնական էջում։ Ստուգեք նաև՝ արդյոք գույքը միաժամանակ առաջարկվում է ամբողջությամբ և առանձին սենյակներով։ Կարճաժամկետ վարձակալության վերաբերյալ AADE-ի պաշտոնական հարցուպատասխանը բացատրում է, թե երբ են պահանջվում առանձին AMA-ներ և ինչ հատուկ բացառություն է գործում, երբ մեկ ամբողջական գույք առաջարկվում է նաև որպես երկու սենյակ։

6. Երբ է ներկայացվում կարճաժամկետ կացության հայտարարագիրը

Ընդհանուր կանոնը հստակ է․ հայտարարագիրը ներկայացվում է մինչև վարձակալի մեկնումին հաջորդող ամսվա 20-ը։ Եթե ամրագրումը չեղարկվել է, և չեղարկման քաղաքականությամբ վարձավճարի որոշակի գումար ենթակա է վճարման, հայտարարագիրը ներկայացվում է մինչև չեղարկմանը հաջորդող ամսվա 20-ը։ Եթե հետագայում չեղարկված ամրագրումն արդեն մուտքագրված էր, անհրաժեշտ է համապատասխան փոփոխություն կատարել։

Ժամկետները երբեմն կարող են երկարաձգվել հատուկ որոշմամբ։ Այդ մեկանգամյա երկարաձգումը մշտական կանոն չի դառնում։ Յուրաքանչյուր ուշացման դեպքում ստուգեք AADE-ի ընթացիկ հայտարարությունը և մի հիմնվեք հին հոդվածի կամ սոցիալական ցանցի գրառման վրա։

7. Գրանցամատյանի վերջնական հաստատումը համադրման վերջին կետն է

Հայտարարագրերը կարող են փոփոխվել մինչև եկամտային հարկի հայտարարագիրը ներկայացնելու տարվա փետրվարի 28-ը և նախքան գրանցամատյանի վերջնական հաստատումը։ Մինչ այդ կառավարիչը կարող է ուղղել սխալ գրանցումները և եկամտի փաստացի բաշխումը շահառուների միջև՝ AADE-ի նկարագրած պայմաններին համապատասխան։

Փետրվարի 28-ը մի դիտարկեք որպես առաջին ստուգման օր։ Համադրումը պետք է կատարվի ամեն ամիս։ Տարեկան վերջնական հաստատումը ավարտական ստուգում է, ոչ թե հիշողությամբ հարյուրավոր ամրագրումներ վերականգնելու մեթոդ։

8. Երբ երեք անշարժ գույքի շահագործումը համարվում է ձեռնարկատիրական գործունեություն

Ֆիզիկական անձի դեպքում, որը տրամադրում է մինչև երկու կահավորված գույք և անկողնային պարագաներից բացի այլ ծառայություն չի մատուցում, եկամուտը համարվում է անշարժ գույքից ստացվող եկամուտ, իսկ վարձակալությունն ազատվում է ԱԱՀ-ից։ Երեք և ավելի առանձին գույքի դեպքում եկամուտը համարվում է ձեռնարկատիրական, և բոլոր առնչվող գույքերը ենթակա են ԱԱՀ-ի։ Իրավաբանական անձանց և իրավաբանական կազմավորումների եկամուտը ձեռնարկատիրական է՝ անկախ գույքերի թվից։

Կացության համար ԱԱՀ-ի ընդհանուր դրույքաչափը 13% է։ 2026 թվականի հունվարի 1-ից որոշ կղզիներում կարող է կիրառվել 9% դրույքաչափ, միայն եթե բավարարվում են AADE-ի E.2113/2025 որոշմամբ բացատրված տարածքային և այլ պայմանները։ Կարգավիճակի փոփոխությունը կապված է նաև գործունեության մեկնարկի գրանցման, հաշվապահական պարտավորությունների և myDATA-ի հետ։ 2026 թվականի մարտի 1-ից գործող KAD կոդերն են 55200105՝ հարթակների միջոցով վարձակալության, և 55200106՝ հարթակներից դուրս վարձակալության համար՝ համաձայն KAD 2025-ին պաշտոնական անցման։

AADE-ն նշում է, որ գույքերի թիվը, որպես կանոն, որոշվում է AMA-ների թվով։ Երրորդ AMA-ի ստացումը ցույց է տալիս շահագործման մտադրություն և առաջացնում է գործունեության մեկնարկը գրանցելու երեսունօրյա ժամկետ՝ բացառությամբ այն հատուկ դեպքի, երբ մեկ ամբողջական գույքը տրամադրվում է նաև որպես երկու սենյակ։ Երրորդ գույքի առաջին վճարմանը սպասելն անվտանգ չէ։

9. Շեմի վերաբերյալ չորս օրինակ

10. Համասեփականություն և կառավարիչ․ բոլորի համար հաշվարկը նույնը չէ

Համասեփականության դեպքում հարկային բնութագիրը յուրաքանչյուր ֆիզիկական անձի համար գնահատվում է առանձին։ Համասեփականատերերից մեկը կարող է հասնել երեք գույքի շեմին, իսկ մյուսը մասնակցել միայն մեկին։ AADE-ի հարցուպատասխանում բերված են օրինակներ, երբ առաջինի եկամուտը դառնում է ձեռնարկատիրական, իսկ երկրորդինը մնում է անշարժ գույքից եկամուտ։

Հատուկ ուշադրություն է պահանջվում, երբ կառավարիչը համասեփականատեր կամ ենթավարձակալ է։ Ենթավարձակալության իրավունքով իրական երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիրը կարող է տարանջատել սեփականատիրոջ և կառավարչի պարտավորությունները։ Առանց նման հարաբերության AMA-ների և եկամտի բաշխումը կարող է ազդել մի քանի համասեփականատերերի վրա։ Միայն վճարային հաշվի ընտրությունը հարցը չի լուծում։

11. Լրացուցիչ ծառայությունները փոխում են գործունեության բնութագիրը

2024 թվականի հունվարի 1-ից կարճաժամկետ վարձակալություն է համարվում մինչև 59 օր տևողությամբ կահավորված վարձակալությունը՝ առանց անկողնային պարագաներից բացի այլ ծառայության։ Սահմանաչափը վերաբերում է յուրաքանչյուր ինքնուրույն պայմանագրի, ոչ թե տարվա օրերի ընդհանուր թվին, և գործում է՝ անկախ նրանից, թե ամրագրումը կատարվել է հարթակի միջոցով, թե ուղղակիորեն։ Եթե մատուցվում են այնպիսի ծառայություններ, ինչպիսիք են կացության ընթացքում ամենօրյա մաքրումը, սնունդը, կազմակերպված փոխադրումը կամ հյուրանոցային բնույթի այլ ծառայություններ, գույքը համարվում է զբոսաշրջային կացարան, և ձեռնարկատիրական գործունեության մեկնարկը պետք է գրանցվի՝ անկախ մեկ կամ երկու գույք ունենալուց։

Մինչև ժամանումը մաքուր գույք հանձնելը մի բան է, իսկ հյուրին պարբերաբար ծառայություն մատուցելը՝ մեկ այլ։ Հայտարարության նկարագրությունը, հաղորդագրությունները, անդորրագրերը և իրական գործունեությունը պետք է միմյանց համապատասխանեն։

12. Ինչ անել, եթե AADE-ից հաղորդագրություն կամ ծանուցում եք ստացել

1. Համոզվեք, որ հաղորդագրությունը առկա է նաև myAADE-ի պաշտոնական միջավայրում։ Մի բացեք կասկածելի էլեկտրոնային նամակի կամ SMS-ի հղումները։
2. Ճշգրիտ գրանցեք հարկային տարին, գումարը, ժամկետը և պահանջվող գործողության տեսակը։
3. Յուրաքանչյուր հարթակից ներբեռնեք ամրագրումների և վճարումների ամբողջական արտահանումները, քանի դեռ մուտքը կամ ֆայլերի ձևաչափը չեն փոխվել։
4. Արտահանեք կարճաժամկետ կացության հայտարարագրերը և գրանցամատյանի վերջնական պատկերը։
5. Համադրեք յուրաքանչյուր ամրագրումը՝ AMA, հյուր, ժամանում, մեկնում, համախառն գումար, միջնորդավճար, վերադարձ, զուտ վճարում և շահառու։
6. Իրական սխալը տարանջատեք փաստաթղթավորված բացատրություն ունեցող տարբերությունից։
7. Նախքան ճշտված հայտարարագիր ներկայացնելը կամ ստուգմանը պատասխանելը, փաստաթղթերը քննեք կարճաժամկետ վարձակալությանը ծանոթ հաշվապահի կամ հարկային խորհրդատուի հետ։

Մի շտապեք ճշտված հայտարարագիր ներկայացնել միայն հաղորդագրությունը «փակելու» համար։ Սխալ ուղղումը կարող է նոր անհամապատասխանություն առաջացնել ԱԱՀ-ի, տուրքերի, շահառուների կամ հաջորդ հարկային տարվա տվյալներում։

13. Փաստաթղթերի փաթեթը, որը պետք է պատրաստ լինի մինչև ստուգումը

• յուրաքանչյուր հարթակի տարեկան և ամսական արտահանման ֆայլերը,
• ամրագրումների, չեղարկումների, վերադարձների և փոխհատուցումների ցանկը,
• միջնորդավճարների և պահումների մանրամասն հաշվետվությունը,
• բանկային գործարքները և յուրաքանչյուր համախմբված վճարման համապատասխանեցումը,
• AMA-ի պատմությունը և համարը ցուցադրող հայտարարությունների պատկերները,
• կարճաժամկետ կացության հայտարարագրերն ու ներկայացման ապացույցները,
• կառավարման համաձայնագրերը, ենթավարձակալության իրավունքով վարձակալության պայմանագրերը և համասեփականության տվյալները,
• եկամտի՝ իրական շահառուների միջև բաշխման աղյուսակը և
• E1, E2, E3 ձևերի, ԱԱՀ հայտարարագրերի ու myDATA գրառումների պատճենները՝ ըստ կիրառվող կարգավիճակի։

Ֆայլերը պետք է պահպանվեն իրենց սկզբնական ձևաչափով։ Հետագայում կազմված Excel աղյուսակը օգտակար է համադրման համար, սակայն չի փոխարինում սկզբնական արտահանմանը կամ ներկայացման ապացույցին։

14. Յուրաքանչյուր ամրագրման համադրման գործնական աղյուսակ

Ամենաարդյունավետ կանխարգելումը յուրաքանչյուր ամրագրման համար մեկ տողով մշտական աղյուսակն է․

15. Ինչ եզրակացություն չպետք է անել տվյալների համադրումից

Տարբերության հայտնվելը չի նշանակում հարկի հաշվարկ, տուգանք կամ քրեական գործ։ AADE-ն նախ կարող է պահանջել պարտավորությունների կատարում, ճշտված հայտարարագիր կամ բացատրություններ։ Եթե դրանից հետո իրականացվում է ստուգում և ընդունվում հարկի որոշման ակտ, կիրառվում են ակտում նշված հատուկ ժամկետներն ու լսվելու և այն վիճարկելու իրավունքները։

Մյուս կողմից՝ այսօր հաղորդագրություն չստանալը չի ապացուցում, որ փաստաթղթերը ճիշտ են։ Համադրումները կարող են վերաբերել նախորդ տարիներին և օգտագործել ավելի ուշ փոխանցված տվյալներ։ Ուղղումը պետք է կատարվի իրական սխալ հայտնաբերելու պատճառով, ոչ թե այն պատճառով, որ ընդհանուր բնույթի նորություն է տարածվել։

16. Տասը րոպեանոց ստուգում հաջորդ ամրագրումից առաջ

• Հայտարարության AMA-ն գործո՞ւմ է և համապատասխանո՞ւմ է տվյալ գույքին։
• Կառավարչի անունն ու հարկային համարը ճի՞շտ են յուրաքանչյուր հարթակում։
• Վճարային հաշիվը պատկանո՞ւմ է համապատասխան անձին, թե՞ առկա է շահառուի հետ փաստաթղթավորված կապ։
• Կա՞ երրորդ գործող AMA կամ նոր ծառայություն, որը փոխում է հարկային կարգավիճակը։
• Նախորդ ամսվա բոլոր հայտարարագրերը ներկայացվե՞լ են մինչև 20-ը։
• Վճարման ենթակա գումարով չեղարկումները գրանցվե՞լ են։
• Համընկնո՞ւմ են համախառն գումարները, միջնորդավճարները, վերադարձները և բանկային վճարումները։
• Պահպանվե՞լ է հարթակի սկզբնական արտահանումը։

17. Հաճախ տրվող հարցեր

AADE-ն հարկո՞ւմ է այն գումարը, որը տեսնում է բանկում։

Մեխանիզմն այդքան պարզ չէ։ Բանկային մուտքը տվյալներից մեկն է։ Պետք է համադրվեն կարճաժամկետ կացության հայտարարագրի վարձավճարը, DAC7 հատուցումը, առանձին հաղորդվող միջնորդավճարներն ու պահումները, չեղարկումները, տուրքերը, իրական շահառուն և հարկային կարգավիճակը։

Եթե ունեմ երեք AMA, բայց երրորդ գույքը դեռ չի վարձակալվել, սպասե՞մ։

Ոչ՝ առանց մասնագիտական ստուգման։ Պաշտոնական հարցուպատասխանը երրորդ AMA-ի ստացումը կապում է շահագործման մտադրության հետ և նախատեսում է գործունեության մեկնարկի գրանցում 30 օրվա ընթացքում՝ բացառությամբ նույն գույքի և դրա երկու սենյակների հատուկ դեպքի։

Եթե հարթակը սխալվել է, էկրանի պատկերը բավարա՞ր է։

Սովորաբար՝ ոչ։ Պահպանեք ամբողջական արտահանումը, աջակցության ծառայության հետ նամակագրությունը, բանկային գործարքը, AADE հայտարարագիրը և տարբերությունը թվերով բացատրող աղյուսակը։

Կարո՞ղ եմ ինքնուրույն ուղղել բոլոր հին հայտարարագրերը։

Ուղղման հնարավորությունները կախված են գրանցամատյանի վերջնական հաստատումից, հարկային տարուց և բացթողման տեսակից։ Զանգվածային փոփոխություններից առաջ անհրաժեշտ է ստուգել դրանց ընդհանուր ազդեցությունը։

18. Ճիշտ համակարգը լավագույն պաշտպանությունն է

Կարճաժամկետ վարձակալությունն այլևս չի գնահատվում տարեկան մեկ ընդհանուր գումարով։ Ճիշտ պատկերը կառուցվում է յուրաքանչյուր ամրագրման հիմքով՝ ճիշտ AMA, ճիշտ ժամանակաշրջան, ճիշտ համաձայնեցված վարձավճար, առանձին DAC7 հատուցում, միջնորդավճարների և պահումների հստակ բացատրություն, ճիշտ շահառու և ժամանակին ներկայացված հայտարարագիր։ Այդպես իրական տարբերությունը հայտնաբերվում է, քանի դեռ այն հնարավոր է ուղղել, իսկ թվացյալ տարբերությունը ապացուցվում է առանց խուճապի։