Airbnb, Booking, VRBO und AADE: Datenabgleich und Drei-Objekte-Schwelle

Die Buchung erscheint auf der Plattform, die Auszahlung geht abzüglich der Provision ein, und im Register der griechischen Steuerbehörde AADE müssen der richtige Aufenthalt, die richtige Immobilie und der richtige Einkommensberechtigte erfasst sein. Stimmen diese Angaben nicht überein, kann die Abweichung noch Jahre später bei einem Datenabgleich mit Airbnb, Booking.com oder VRBO festgestellt werden.

1. Warum der Datenabgleich keine theoretische Möglichkeit mehr ist

Der Tätigkeitsbericht der AADE für 2025 beschreibt konkrete Maßnahmen. Den Plattformen Airbnb, Booking.com und VRBO wurden 12.145 Inserate zur Deaktivierung übermittelt, weil eine AMA fehlte oder ungültig war. Für 2025 waren 2.466.075 Meldungen über kurzfristige Aufenthalte und erklärte Mieteinnahmen von 973.712.806,14 Euro erfasst worden, noch bevor das Register endgültig abgeschlossen wurde.

Bei einem gesonderten Abgleich von Plattformdaten für die Steuerjahre 2020 bis 2022 stellte die AADE 24.383 eindeutige griechische Steueridentifikationsnummern (AFM) fest, bei denen die Differenz beim erklärten Einkommen mehr als 500 Euro betrug. Diese Zahl bezeichnet Fälle, in denen eine Kontaktaufnahme und gegebenenfalls die Abgabe berichtigter Erklärungen vorgesehen war. Sie bedeutet weder, dass 24.383 Personen für schuldig befunden wurden, noch dass jede Differenz nicht erklärtes Einkommen war.

2. Welche Angaben in der Praxis abgeglichen werden können

Der Abgleich besteht nicht nur aus einem Vergleich „Bankkonto gegen E1-Steuererklärung“. Das Gesamtbild entsteht aus verschiedenen Quellen:

• dem Profil des Gastgebers oder Verwalters auf der Plattform,
• der Adresse und den Angaben des Inserats,
• der im Inserat angegebenen AMA,
• den Anreise-, Abreise- und Stornierungsdaten,
• dem Gesamtentgelt sowie den von der Plattform erfassten Provisionen und Abzügen,
• den Meldungen über kurzfristige Aufenthalte,
• der Aufteilung des Einkommens zwischen Verwalter und weiteren Berechtigten,
• den Beträgen, die schließlich auf das angegebene Zahlungskonto überwiesen werden, und
• den Beträgen, die in die Einkommensteuererklärung übernommen werden.

Der von der AADE dargestellte DAC7-Rahmen und die Richtlinie (EU) 2021/514 sehen die Meldung von Angaben zum Verkäufer oder Vermieter, zur Steueridentifikationsnummer, zum Zahlungskonto, soweit verfügbar, zum vierteljährlichen Entgelt, zur Zahl der Tätigkeiten, zu einbehaltenen Gebühren, Provisionen oder Steuern sowie bei Immobilien zur Adresse und zu weiteren verfügbaren Angaben vor. Das bedeutet nicht, dass die Steuerbehörde die privaten Nachrichten jedes Gastgebers liest oder dass jeder Datensatz fehlerfrei ist.

3. Die häufigste Verwechslung: vereinbarte Miete, DAC7-Vergütung und Nettoauszahlung

Es gibt nicht den einen „Plattformbetrag“. Nach DAC7 wird die Vergütung nach Abzug der von der Plattform einbehaltenen Provisionen, Gebühren oder Steuern ausgewiesen; diese Beträge werden zugleich gesondert gemeldet. In der Meldung über den kurzfristigen Aufenthalt wird die vereinbarte Miete oder der Stornierungsbetrag ohne die Steuern und Abgaben der Transaktion eingetragen. Die Bankgutschrift kann von beiden Beträgen abweichen.

Vereinfachtes Beispiel: Die vereinbarte Miete beträgt 1.000 Euro, die Plattform behält 150 Euro ein, und dem Gastgeber werden 850 Euro gutgeschrieben. Die Differenz von 150 Euro kann vollständig erklärbar sein, aber nur, wenn die Buchung, der im Register erklärte Betrag, die DAC7-Vergütung, die gesondert gemeldete Provision und die Bankgutschrift miteinander übereinstimmen. Etwaige Steuern, Abgaben, Erstattungen oder Beträge Dritter benötigen eine eigene Zeile. Die richtige Behandlung hängt außerdem davon ab, ob der Betreiber eine natürliche oder juristische Person ist und welchem Steuerstatus er unterliegt.

4. Sechs rechtmäßige oder korrigierbare Ursachen einer Abweichung

1. Plattformprovision: Die Nettoüberweisung wird mit einem Bruttobetrag verglichen.
2. Stornierung oder Erstattung: Die ursprüngliche Buchung, die Stornierungsentschädigung und die Erstattung wurden nicht auf dieselbe Weise erfasst.
3. Anderes Steuerjahr: Buchung, Abreise und Zahlung fallen in unterschiedliche Zeiträume.
4. Anderer Einkommensberechtigter: Die Zahlung geht beim Verwalter ein, das Einkommen muss jedoch dem Eigentümer oder den Miteigentümern zugeordnet werden.
5. Doppelter oder fehlerhafter Eintrag: Derselbe Aufenthalt wird zweimal erfasst oder mit der falschen AMA verknüpft.
6. Mehrere Plattformen: Die Exporte von Airbnb, Booking.com und VRBO wurden nicht zusammengeführt, sodass eine Buchung in den internen Unterlagen fehlt.

Natürlich kann es auch echte Versäumnisse geben. Die Abgrenzung erfolgt anhand der Primärunterlagen und nicht durch eine eilig formulierte Erklärung, nachdem eine Mitteilung der AADE eingegangen ist.

5. Die AMA muss zum richtigen Inserat gehören

Der AADE-Dienst für kurzfristige Vermietungen verknüpft jede Immobilie mit einer AMA und den entsprechenden Aufenthaltsmeldungen. Eine alte AMA in einem neuen Inserat, eine aus einem anderen Zimmer kopierte Nummer oder eine AMA, die nicht mehr dem aktuellen Verwalter entspricht, kann zur Deaktivierung des Inserats und zu einer Steuerprüfung führen.

Prüfen Sie die Nummer in jeder Sprache und jeder Fassung des Inserats, nicht nur auf der Hauptseite. Prüfen Sie außerdem, ob die Immobilie sowohl als Ganzes als auch gleichzeitig in einzelnen Zimmern angeboten wird. Die offiziellen FAQ der AADE zur kurzfristigen Vermietung erläutern, wann getrennte AMAs erforderlich sind und welche enge Ausnahme gilt, wenn eine einheitliche Immobilie zugleich als zwei Zimmer angeboten wird.

6. Wann die Meldung über den kurzfristigen Aufenthalt abzugeben ist

Die allgemeine Regel ist eindeutig: Die Meldung ist bis zum 20. Tag des Monats einzureichen, der auf die Abreise des Mieters folgt. Wird eine Buchung storniert und bleibt nach den Stornierungsbedingungen ein Mietbetrag geschuldet, ist die Meldung bis zum 20. Tag des auf die Stornierung folgenden Monats abzugeben. War die später stornierte Buchung bereits eingetragen, ist die entsprechende Berichtigung erforderlich.

Fristen können gelegentlich durch eine besondere Entscheidung verlängert werden. Aus einer außerordentlichen Verlängerung wird jedoch keine dauerhafte Regel. Prüfen Sie bei jeder verspäteten Meldung die aktuelle Mitteilung der AADE und verlassen Sie sich nicht auf einen alten Artikel oder einen Beitrag in sozialen Medien.

7. Der endgültige Abschluss des Registers ist der letzte Abstimmungspunkt

Die Meldungen können bis zum 28. Februar des Jahres, in dem die Einkommensteuererklärung eingereicht wird, und vor dem endgültigen Abschluss des Registers geändert werden. Bis dahin kann der Verwalter fehlerhafte Einträge und die tatsächliche Aufteilung auf die Berechtigten nach den von der AADE beschriebenen Voraussetzungen berichtigen.

Betrachten Sie den 28. Februar nicht als Termin für die erste Prüfung. Die Abstimmung sollte monatlich erfolgen. Der jährliche Abschluss ist eine Vollständigkeitskontrolle und keine Methode, um Hunderte Buchungen aus dem Gedächtnis zu rekonstruieren.

8. Wann die Nutzung von drei Immobilien als Geschäftstätigkeit gilt

Stellt eine natürliche Person bis zu zwei möblierte Immobilien zur Verfügung und erbringt sie außer der Bereitstellung von Bettwäsche keine weiteren Leistungen, werden die Einnahmen als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen behandelt und die Vermietung ist von der Umsatzsteuer befreit. Ab drei getrennten Immobilien gelten die Einnahmen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb und sämtliche damit verbundenen Immobilien unterliegen der Umsatzsteuer. Juristische Personen und sonstige Rechtsträger erzielen unabhängig von der Zahl der Immobilien gewerbliche Einkünfte.

Der allgemeine Umsatzsteuersatz für Beherbergungsleistungen beträgt 13%. Seit dem 1. Januar 2026 kann auf bestimmten Inseln ein Satz von 9% gelten, jedoch nur, wenn die räumlichen und sonstigen Voraussetzungen des AADE-Rundschreibens E.2113/2025 erfüllt sind. Der Wechsel des Status ist außerdem mit der Anmeldung der Geschäftstätigkeit, Buchführungspflichten und myDATA verbunden. Seit dem 1. März 2026 lauten die aktuellen griechischen Tätigkeitsschlüssel (KAD) 55200105 für Vermietungen über Plattformen und 55200106 für Vermietungen außerhalb von Plattformen, gemäß der offiziellen Umstellung auf die KAD-Klassifikation 2025.

Nach Angaben der AADE wird für die Zahl der Immobilien grundsätzlich die Zahl der AMAs zugrunde gelegt. Der Erhalt einer dritten AMA bringt die Absicht zur Nutzung zum Ausdruck und löst eine Frist von 30 Tagen für die Anmeldung der Geschäftstätigkeit aus; ausgenommen ist der besondere Fall einer einheitlichen Immobilie, die zugleich als zwei Zimmer angeboten wird. Es ist nicht sicher, bis zur ersten Auszahlung für die dritte Immobilie zu warten.

9. Vier Beispiele zur Schwelle

10. Miteigentum und Verwaltung: Die Berechnung ist nicht für alle gleich

Bei Miteigentum wird die steuerliche Einordnung für jede natürliche Person einzeln geprüft. Ein Miteigentümer kann die Schwelle von drei Immobilien erreichen, während ein anderer nur an einer Immobilie beteiligt ist. Die FAQ der AADE enthalten Beispiele, in denen der Erste gewerbliche Einkünfte erzielt und der Zweite weiterhin Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen bezieht.

Besondere Sorgfalt ist geboten, wenn der Verwalter Miteigentümer oder Untervermieter ist. Ein tatsächlicher langfristiger Mietvertrag mit Untervermietungsrecht kann die Pflichten des Eigentümers und des Verwalters voneinander trennen. Fehlt ein solches Rechtsverhältnis, kann die Zuordnung der AMAs und der Einkünfte mehrere Miteigentümer betreffen. Die bloße Auswahl eines Zahlungskontos löst das Problem nicht.

11. Zusätzliche Leistungen ändern die Einordnung

Seit dem 1. Januar 2024 ist eine kurzfristige Vermietung eine möblierte Vermietung für höchstens 59 Tage ohne weitere Leistungen außer Bettwäsche. Die Grenze gilt für jeden eigenständigen Vertrag und nicht für die Gesamtzahl der Tage eines Jahres; sie gilt sowohl für Buchungen über eine Plattform als auch für Direktbuchungen. Werden Leistungen wie tägliche Reinigung während des Aufenthalts, Mahlzeiten, organisierter Transfer oder andere hotelähnliche Angebote erbracht, gilt die Immobilie als touristische Unterkunft und eine Gewerbeanmeldung ist unabhängig davon erforderlich, ob eine oder zwei Immobilien betroffen sind.

Die Übergabe einer sauberen Immobilie vor der Anreise ist etwas anderes als die systematische Erbringung einer Dienstleistung für den Gast. Beschreibung des Inserats, Nachrichten, Belege und tatsächlicher Betrieb müssen übereinstimmen.

12. Was Sie bei einer Nachricht oder einem Anruf der AADE tun sollten

1. Prüfen Sie, ob die Nachricht auch im offiziellen myAADE-Bereich erscheint. Öffnen Sie keine Links aus verdächtigen E-Mails oder SMS.
2. Notieren Sie genau das Steuerjahr, den Betrag, die Frist und die verlangte Maßnahme.
3. Laden Sie die vollständigen Buchungs- und Zahlungsexporte jeder Plattform herunter, bevor sich der Zugang oder das Dateiformat ändert.
4. Exportieren Sie die Meldungen über kurzfristige Aufenthalte und den endgültigen Stand des Registers.
5. Stimmen Sie jede Buchung ab: AMA, Gast, Anreise, Abreise, Bruttobetrag, Provision, Erstattung, Nettoauszahlung und Berechtigter.
6. Trennen Sie den tatsächlichen Fehler von einer Differenz, für die es eine dokumentierte Erklärung gibt.
7. Lassen Sie die Unterlagen vor einer berichtigten Erklärung oder einer Antwort auf eine Prüfung von einem mit kurzfristigen Vermietungen vertrauten Steuerberater oder Buchhalter prüfen.

Reichen Sie nicht vorschnell eine berichtigte Erklärung ein, nur um die Mitteilung „zu erledigen“. Eine fehlerhafte Korrektur kann neue Unstimmigkeiten bei Umsatzsteuer, Abgaben, Berechtigten oder im nächsten Steuerjahr verursachen.

13. Die Unterlagen, die vor einer Prüfung vorhanden sein sollten

• jährliche und monatliche Exportdateien jeder Plattform,
• eine Übersicht über Buchungen, Stornierungen, Erstattungen und Entschädigungen,
• eine detaillierte Aufstellung der Provisionen und Einbehalte,
• Bankbewegungen und die Zuordnung jeder Sammelauszahlung,
• die AMA-Historie und Screenshots der Inserate, in denen die Nummer erscheint,
• Meldungen über kurzfristige Aufenthalte und Einreichungsnachweise,
• Verwaltungsvereinbarungen, Mietverträge mit Untervermietungsrecht und Angaben zum Miteigentum,
• eine Tabelle zur Aufteilung der Einkünfte auf die tatsächlichen Berechtigten und
• Kopien der Formulare E1, E2 und E3, der Umsatzsteuererklärungen und der myDATA-Daten, je nach anwendbarem Status.

Die Unterlagen sollten in ihrem ursprünglichen Format aufbewahrt werden. Eine nachträglich erstellte Excel-Tabelle ist für die Abstimmung nützlich, ersetzt aber weder den ursprünglichen Export noch den Einreichungsnachweis.

14. Eine praktische Abstimmungstabelle für jede Buchung

Die wirksamste Vorbeugung ist eine einheitliche Tabelle mit einer Zeile pro Buchung:

15. Was Sie aus einem Datenabgleich nicht ableiten sollten

Das Auftreten einer Differenz ist nicht gleichbedeutend mit einer Steuernachforderung, einem Bußgeld oder einem Strafverfahren. Die AADE kann zunächst die Herstellung ordnungsgemäßer Verhältnisse, eine berichtigte Erklärung oder Erläuterungen verlangen. Folgen eine Prüfung und ein Steuerfestsetzungsbescheid, gelten die dort angegebenen besonderen Fristen sowie die Rechte auf Anhörung und Anfechtung.

Umgekehrt beweist das Ausbleiben einer aktuellen Mitteilung nicht, dass die Unterlagen richtig sind. Abgleiche können frühere Jahre betreffen und später übermittelte Daten einbeziehen. Eine Berichtigung sollte erfolgen, weil ein tatsächlicher Fehler festgestellt wurde, nicht weil eine allgemeine Nachricht die Runde macht.

16. Zehn-Minuten-Prüfung vor der nächsten Buchung

• Ist die AMA im Inserat aktiv und entspricht sie der konkreten Immobilie?
• Sind Name und griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) des Verwalters auf jeder Plattform richtig?
• Gehört das Zahlungskonto der richtigen Person oder ist die Beziehung zum Berechtigten dokumentiert?
• Gibt es eine dritte aktive AMA oder eine neue Leistung, die den steuerlichen Status ändert?
• Wurden alle Meldungen des Vormonats bis zum 20. eingereicht?
• Wurden Stornierungen erfasst, bei denen ein Betrag geschuldet war?
• Stimmen Bruttobeträge, Provisionen, Erstattungen und Bankauszahlungen überein?
• Wurde der ursprüngliche Export der Plattform gespeichert?

17. Häufig gestellte Fragen

Besteuert die AADE den Betrag, den sie auf dem Bankkonto sieht?

Nicht nach einem so einfachen Mechanismus. Die Bankgutschrift ist nur eine Information. Abzustimmen sind die Miete aus der Meldung über den kurzfristigen Aufenthalt, die DAC7-Vergütung, die gesondert gemeldeten Provisionen und Abzüge, Stornierungen, Abgaben, der tatsächliche Berechtigte und der Steuerstatus.

Ich habe drei AMAs, aber die dritte Immobilie wurde noch nicht vermietet. Soll ich abwarten?

Nicht ohne fachliche Prüfung. Die offiziellen FAQ verknüpfen den Erhalt einer dritten AMA mit der Nutzungsabsicht und sehen innerhalb von 30 Tagen einen Antrag auf Anmeldung der Geschäftstätigkeit vor, abgesehen von der besonderen Ausnahme für dieselbe Immobilie und ihre beiden Zimmer.

Reicht ein Screenshot aus, wenn die Plattform einen Fehler gemacht hat?

In der Regel nicht. Bewahren Sie den vollständigen Export, den Schriftverkehr mit dem Support, die Bankbewegung, die AADE-Meldung und eine Tabelle auf, die die Differenz rechnerisch erklärt.

Kann ich alle alten Meldungen selbst berichtigen?

Die Berichtigungsmöglichkeiten hängen davon ab, ob das Register endgültig abgeschlossen ist, welches Steuerjahr betroffen ist und um welche Art von Versäumnis es sich handelt. Vor umfangreichen Änderungen muss die Gesamtwirkung geprüft werden.

18. Ein verlässliches System ist die beste Verteidigung

Die Einhaltung der Regeln für kurzfristige Vermietungen entscheidet sich nicht mehr anhand einer einzigen Jahressumme. Ein zutreffendes Bild entsteht Buchung für Buchung: richtige AMA, richtiger Zeitraum, richtige vereinbarte Miete, gesonderte DAC7-Vergütung, klare Erläuterung von Provisionen und Abzügen, richtiger Berechtigter und fristgerechte Meldung. So wird eine echte Abweichung erkannt, solange sie noch berichtigt werden kann, und eine scheinbare Abweichung lässt sich ohne Panik belegen.