Airbnb、Booking、VRBO与AADE：数据核对和三套房产经营门槛

预订记录显示在平台上，实际付款在扣除佣金后到账，而在 AADE 登记簿中，住宿记录、对应房产和收入权利人都必须准确无误。只要其中一项不一致，几年后通过核对 Airbnb、Booking.com 或 VRBO 的数据，仍可能发现差异。

1. 为什么数据核对并非理论上的可能

AADE 在2025 年度报告中列出了具体行动。由于缺少 AMA 或 AMA 无效，AADE 向 Airbnb、Booking.com 和 VRBO 发送了 12.145 条待停用房源信息。2025 年，系统共提取 2.466.075 份短期住宿申报表，申报租金总额为 973.712.806,14 欧元；这些数据均产生于登记簿最终确认之前。

在另一项针对 2020 至 2022 纳税年度平台数据的核对中，AADE 发现 24.383 个唯一纳税人识别号的已申报收入差异超过 500 欧元。这个数字代表需要联系纳税人并可能提交更正申报的案件，并不意味着 24.383 人已经被认定有罪，也不意味着每一项差异都是未申报收入。

2. 实际可能比对哪些资料

数据核对并不是一次简单的“银行对 E1”比较。完整情况由多个来源共同构成：

• 房东或管理人在平台上的个人资料，
• 房源地址和房源资料，
• 房源页面中显示的 AMA，
• 入住、退房和取消日期，
• 平台记录的总对价、佣金和预订，
• 短期住宿申报表，
• 管理人与其他权利人之间的收入分配，
• 最终转入已申报账户的金额，以及
• 转入所得税申报表的金额。

根据AADE 介绍的 DAC7 框架和欧盟第 2021/514 号指令，应报告卖方或出租人的身份资料、税号、可取得时的收款账户、季度对价、活动次数、被扣留的佣金或税款；对于房产，还包括地址及其他可取得的信息。这并不表示税务机关会读取每位房东的私人消息，也不表示每一项数据都绝对无误。

3. 最常见的混淆：约定租金、DAC7 对价与银行净入账

并不存在唯一的“平台金额”。在 DAC7 报告中，对价是在扣除平台代扣的佣金、费用或税款后列示的，而这些扣除项目会另行报告。在短期住宿申报表中，应填写约定租金或取消预订时应付的金额，不包括交易税费。银行入账金额可能与这两个数额都不相同。

简化示例：约定租金为 1.000 欧元，平台扣留 150 欧元，房东实际收到 850 欧元。只要预订记录、登记簿申报金额、DAC7 对价、单独报告的佣金和银行入账相互一致，这 150 欧元的差额就可能得到完整解释。任何税款、费用、退款或代第三方收取的金额，都应单独列示。正确处理方式还取决于经营者是自然人还是法人，以及其适用的税务制度。

4. 造成差异的六种合法或可更正原因

1. 平台佣金：将银行净汇款与总金额进行了比较。
2. 取消或退款：原始预订、取消补偿和退款并未按相同方式记录。
3. 所属纳税年度不同：预订、退房和付款落在不同期间。
4. 收入权利人不同：款项支付给管理人，但收入应当在所有者或共有权人之间分配。
5. 重复或错误录入：同一次住宿被录入两次，或关联了错误的 AMA。
6. 使用多个平台：Airbnb、Booking.com 和 VRBO 的导出数据尚未合并，内部记录中遗漏了一笔预订。

当然，也确实可能存在实际漏报。判断依据应当是原始资料，而不是在收到 AADE 通知后临时拼凑的解释。

5. AMA 必须对应正确的房源

通过AADE 短期租赁服务，每处房产都会与其 AMA 及相应的住宿申报表关联起来。新房源沿用旧 AMA、从另一间客房复制号码，或使用已经不再对应现任管理人的 AMA，都可能导致房源被停用并触发税务核查。

应检查每种语言和每个版本的房源页面，而不只是主页面，确认号码准确无误。还应核实房产是否同时以整套和独立房间的形式出租。AADE 关于短期租赁的官方问答说明了何时需要分别取得 AMA，以及同一完整房产也按两个房间出租时适用的特殊例外。

6. 短期住宿申报表应在何时提交

一般规则很明确：申报表应在承租人退房后的次月 20 日前提交。如果预订被取消，且根据取消政策仍应支付租金，则应在取消后的次月 20 日前提交申报表。如果已录入的预订后来取消，还应作出相应更正。

主管机关有时可能通过特别决定延长期限，但临时延期不会因此成为长期规则。发生延误时，应查看 AADE 的最新公告，不要依赖旧文章或社交媒体帖子。

7. 登记簿最终确认是最后一次全面核对

在登记簿最终确认之前，相关申报可修改至提交所得税申报表当年的 2 月 28 日。在此之前，管理人可依照 AADE 规定的条件，更正错误记录及收入在实际权利人之间的分配。

不要把 2 月 28 日当作第一次检查的日期。核对工作应当每月进行。年度最终确认是完成性检查，不是凭记忆重建数百笔预订的方法。

8. 经营三处房产何时构成经营活动

自然人提供不超过两处配备家具的房产，且除床上用品外不提供其他服务时，所得按不动产所得处理，租赁免征增值税。从三处独立房产起，所得被视为经营所得，所有相关房产均纳入增值税范围。法人和其他法律实体无论房产数量多少，其所得始终属于经营所得。

住宿服务的一般增值税税率为 13%。自 2026 年 1 月 1 日起，特定岛屿在符合 AADE E.2113/2025 所说明的地域及其他条件时，税率可能为 9%。制度变化还涉及办理经营活动登记、履行会计义务和使用 myDATA。根据向 KAD 2025 正式过渡的规定，自 2026 年 3 月 1 日起，通过平台出租适用 KAD 55200105，平台外出租适用 KAD 55200106。

AADE 表示，房产数量通常按 AMA 的数量计算。取得第三个 AMA 表明存在经营意图，并触发在三十日内办理经营活动登记的期限；同一完整房产同时以两个房间形式出租的特定情形除外。等待第三处房产产生第一笔付款并不稳妥。

9. 关于数量门槛的四个示例

10. 共有房产和管理人：并非对所有人采用同一计算

房产共有时，应分别评估每个自然人的税务性质。一名共有权人可能达到三处房产的门槛，而另一名共有权人只参与一处房产。AADE 的官方问答列举了相关示例：前者取得经营所得，后者仍取得不动产所得。

管理人同时是共有权人或转租人时，尤其需要谨慎。真实有效、包含转租权的长期租赁合同，可以区分所有者和管理人的义务。如果不存在这种法律关系，AMA 和收入的分配可能影响多个共有权人。仅仅选择一个收款账户并不能解决问题。

11. 附加服务会改变法律和税务定性

自 2024 年 1 月 1 日起，短期租赁是指每份合同期限不超过 59 天、配备家具且除床上用品外不提供其他服务的租赁。59 天的上限适用于每一份独立合同，而不是全年累计天数；无论预订通过平台完成还是直接达成，规则都同样适用。如果提供住宿期间的每日清洁、餐食、安排接送或其他酒店式服务，该房产将被视为旅游住宿设施，并且无论只有一处还是两处房产，都必须办理经营活动登记。

入住前交付清洁房产，与在住宿期间持续向客人提供服务并不是一回事。房源描述、往来消息、凭证和实际运营方式应当相互一致。

12. 收到 AADE 消息或通知时应怎么做

1. 确认该消息也出现在 myAADE 官方环境中。不要打开可疑电子邮件或短信中的链接。
2. 准确记录纳税年度、金额、期限和被要求采取的行动。
3. 在访问权限或文件格式发生变化前，从每个平台下载完整的预订和付款导出文件。
4. 导出短期住宿申报表和登记簿的最终状态。
5. 逐笔核对预订：AMA、客人、入住、退房、总金额、佣金、退款、银行净入账和收入权利人。
6. 区分实际错误与已有文件充分解释的差异。
7. 提交更正申报或回复税务核查前，应与熟悉短期租赁的会计师或税务顾问共同审查全部记录。

不要为了“关闭”通知而仓促提交更正申报。错误的更正可能在增值税、各项费用、收入权利人或下一纳税年度中造成新的不一致。

13. 税务核查前应当备妥的资料档案

• 每个平台的年度和月度导出文件，
• 预订、取消、退款和补偿清单，
• 佣金和代扣款项明细，
• 银行流水及每笔合并付款的对应关系，
• AMA 变更历史以及显示该号码的房源页面截图，
• 短期住宿申报表及提交凭证，
• 管理协议、含转租权的租赁合同和共有权资料，
• 收入在实际权利人之间的分配表，以及
• 根据适用制度保存 E1、E2、E3、增值税申报表和 myDATA 记录的副本。

文件应保留原始格式。事后制作的 Excel 表格有助于核对，但不能替代平台原始导出文件或申报提交凭证。

14. 逐笔预订核对实用表

最有效的预防方式，是建立一张固定表格，每笔预订占一行：

15. 不应从数据差异直接得出哪些结论

发现差异并不等同于补征税款、处以罚款或启动刑事案件。AADE 可能先要求纳税人履行义务、提交更正申报或作出解释。如果随后开展税务核查并作出税额核定决定，则适用该决定中载明的特别期限以及陈述和提出异议的权利。

另一方面，今天没有收到通知也不能证明记录完全正确。数据核对可能涉及以前年度，并可能使用后来才传输的数据。只有在发现实际错误时才应更正，而不应仅仅因为出现了一则泛泛的新闻就修改申报。

16. 接受下一笔预订前的十分钟检查

• 房源中的 AMA 是否有效，并且对应这处具体房产？
• 管理人的姓名和纳税人识别号在每个平台上是否正确？
• 收款账户是否属于应收款人，或是否有文件证明账户持有人与收入权利人的关系？
• 是否存在第三个有效 AMA，或出现会改变税务制度的新服务？
• 上月全部申报表是否已在 20 日前提交？
• 涉及应付金额的取消预订是否已经登记？
• 总金额、佣金、退款和银行付款是否相互一致？
• 是否已保存平台的原始导出文件？

17. 常见问题

AADE 会直接按银行看到的金额征税吗？

机制并没有这么简单。银行入账只是其中一项资料。必须核对短期住宿申报表中的租金、DAC7 对价、另行报告的佣金和代扣款项、取消记录、费用、实际收入权利人和适用税务制度。

我有三个 AMA，但第三处房产还没有出租，可以先等待吗？

未经专业审查，不应等待。官方问答将取得第三个 AMA 与经营意图联系起来，并规定应在 30 日内申请办理经营活动登记；同一房产及其两个房间适用的特殊例外除外。

如果平台出错，一张截图就够了吗？

通常不够。应保存完整导出文件、与客服的往来记录、银行流水、AADE 申报表，以及用具体数字解释差异的核对表。

我可以自行更正所有以前的申报吗？

能否更正取决于登记簿是否已最终确认、所属纳税年度以及遗漏的性质。进行大批量修改前，必须评估其整体影响。

18. 正确的管理体系是最有效的防线

短期租赁已经不能只按一个年度总额来判断。准确情况应逐笔预订建立：正确的 AMA、正确的所属期间、正确的约定租金、单独列示的 DAC7 对价、对佣金和代扣款项的清楚说明、正确的收入权利人以及按时提交的申报。这样，真实差异可以在仍能更正时及时发现，而表面差异也能用证据从容说明。