Airbnb, Booking, VRBO και ΑΑΔΕ: ποια δεδομένα διασταυρώνονται και πότε η εκμετάλλευση τριών ακινήτων θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα

Η κράτηση εμφανίζεται στην πλατφόρμα, η πληρωμή φτάνει μειωμένη κατά την προμήθεια και στο Μητρώο της ΑΑΔΕ πρέπει να αποτυπωθεί η σωστή διαμονή, το σωστό ακίνητο και ο σωστός δικαιούχος εισοδήματος. Αν ένα από αυτά δεν συμφωνεί, η διαφορά μπορεί να βρεθεί χρόνια αργότερα μέσα από διασταύρωση στοιχείων Airbnb, Booking.com ή VRBO.

1. Γιατί η διασταύρωση δεν είναι θεωρητικό ενδεχόμενο

Ο απολογισμός της ΑΑΔΕ για το 2025 περιγράφει συγκεκριμένες δράσεις. Στις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO διαβιβάστηκαν 12.145 καταχωρίσεις για απενεργοποίηση λόγω έλλειψης ή μη έγκυρου ΑΜΑ. Για το 2025 είχαν αντληθεί 2.466.075 Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και δηλωθέντα μισθώματα 973.712.806,14 ευρώ, πριν από την τελική οριστικοποίηση του Μητρώου.

Σε χωριστή διασταύρωση δεδομένων πλατφορμών για τα φορολογικά έτη 2020 έως 2022, η ΑΑΔΕ εντόπισε 24.383 μοναδικούς ΑΦΜ με διαφορά δηλωθέντος εισοδήματος άνω των 500 ευρώ. Ο αριθμός αυτός αφορά υποθέσεις προς επικοινωνία και πιθανή υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων. Δεν σημαίνει ότι 24.383 άνθρωποι κρίθηκαν ένοχοι ή ότι κάθε διαφορά ήταν αδήλωτο εισόδημα.

2. Τι μπορεί να συγκρίνεται στην πράξη

Η διασταύρωση δεν είναι μία μόνο σύγκριση «τράπεζα εναντίον Ε1». Η εικόνα σχηματίζεται από διαφορετικές πηγές:

• το προφίλ του οικοδεσπότη ή διαχειριστή στην πλατφόρμα,
• τη διεύθυνση και τα στοιχεία της καταχώρισης,
• τον ΑΜΑ που εμφανίζεται στην αγγελία,
• τις ημερομηνίες άφιξης, αναχώρησης και ακύρωσης,
• το συνολικό αντίτιμο, τις προμήθειες και τις κρατήσεις που καταγράφει η πλατφόρμα,
• τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• τον επιμερισμό εισοδήματος μεταξύ διαχειριστή και λοιπών δικαιούχων,
• τα ποσά που τελικά μεταφέρονται στον δηλωμένο λογαριασμό και
• τα ποσά που μεταφέρονται στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.

Το πλαίσιο DAC7 που παρουσιάζει η ΑΑΔΕ και η Οδηγία (ΕΕ) 2021/514 προβλέπουν αναφορά στοιχείων πωλητή ή εκμισθωτή, φορολογικού αριθμού, λογαριασμού πληρωμής όταν είναι διαθέσιμος, τριμηνιαίου αντιτίμου, αριθμού δραστηριοτήτων, προμηθειών ή φόρων που παρακρατήθηκαν και, για ακίνητα, της διεύθυνσης και άλλων διαθέσιμων στοιχείων. Αυτό δεν σημαίνει ότι η φορολογική αρχή διαβάζει τα ιδιωτικά μηνύματα κάθε οικοδεσπότη ή ότι κάθε δεδομένο είναι αλάνθαστο.

3. Το συχνότερο μπέρδεμα: συμφωνηθέν μίσθωμα, DAC7 αντίτιμο και καθαρή πληρωμή

Δεν υπάρχει ένα μοναδικό «ποσό πλατφόρμας». Στο DAC7, το αντίτιμο αποτυπώνεται μετά την αφαίρεση προμηθειών, αμοιβών ή φόρων που παρακρατεί η πλατφόρμα, ενώ τα ποσά αυτά αναφέρονται χωριστά. Στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής καταχωρίζεται το συμφωνηθέν μίσθωμα ή το ποσό ακύρωσης, χωρίς τους φόρους και τα τέλη της συναλλαγής. Η τραπεζική πίστωση μπορεί να διαφέρει και από τα δύο.

Απλουστευμένο παράδειγμα: το συμφωνηθέν μίσθωμα είναι 1.000 ευρώ, η πλατφόρμα παρακρατεί 150 και στον οικοδεσπότη πιστώνονται 850. Η διαφορά των 150 ευρώ μπορεί να εξηγείται πλήρως, μόνο όμως αν συμφωνούν η κράτηση, το ποσό που δηλώθηκε στο Μητρώο, το DAC7 αντίτιμο, η χωριστά αναφερόμενη προμήθεια και η τραπεζική πίστωση. Τυχόν φόροι, τέλη, επιστροφές ή ποσά τρίτων χρειάζονται δική τους γραμμή. Η σωστή μεταχείριση εξαρτάται επίσης από το αν ο εκμεταλλευτής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο και από το φορολογικό του καθεστώς.

4. Έξι νόμιμες ή διορθώσιμες αιτίες μιας διαφοράς

1. Προμήθεια πλατφόρμας: συγκρίνεται το καθαρό έμβασμα με ακαθάριστο ποσό.
2. Ακύρωση ή επιστροφή: η αρχική κράτηση, η αποζημίωση ακύρωσης και η επιστροφή δεν έχουν περαστεί με τον ίδιο τρόπο.
3. Διαφορετικό φορολογικό έτος: η κράτηση, η αναχώρηση και η πληρωμή βρίσκονται σε διαφορετικές περιόδους.
4. Άλλος δικαιούχος εισοδήματος: η πληρωμή φτάνει στον διαχειριστή, αλλά το εισόδημα πρέπει να επιμεριστεί σε ιδιοκτήτη ή συνιδιοκτήτες.
5. Διπλή ή λανθασμένη καταχώριση: η ίδια διαμονή εισάγεται δύο φορές ή συνδέεται με λάθος ΑΜΑ.
6. Περισσότερες πλατφόρμες: οι εξαγωγές Airbnb, Booking.com και VRBO δεν έχουν ενοποιηθεί και μία κράτηση λείπει από το εσωτερικό αρχείο.

Υπάρχουν, βέβαια, και πραγματικές παραλείψεις. Η διάκριση γίνεται με τα πρωτογενή στοιχεία, όχι με μια πρόχειρη εξήγηση αφού φτάσει το μήνυμα της ΑΑΔΕ.

5. Ο ΑΜΑ πρέπει να ανήκει στη σωστή καταχώριση

Η υπηρεσία Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ συνδέει κάθε ακίνητο με ΑΜΑ και με τις αντίστοιχες δηλώσεις διαμονής. Ένας παλιός ΑΜΑ σε νέα αγγελία, ένας αριθμός που αντιγράφηκε από άλλο δωμάτιο ή ένας ΑΜΑ που έπαψε να αντιστοιχεί στον σημερινό διαχειριστή μπορεί να οδηγήσει σε απενεργοποίηση της αγγελίας και σε φορολογικό έλεγχο.

Ελέγξτε την ορθότητα του αριθμού σε κάθε γλώσσα και έκδοση της αγγελίας, όχι μόνο στην κύρια σελίδα. Ελέγξτε επίσης αν το ακίνητο προσφέρεται ολόκληρο και ταυτόχρονα σε χωριστά δωμάτια. Η επίσημη FAQ της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση εξηγεί πότε απαιτούνται ξεχωριστοί ΑΜΑ και ποια ειδική εξαίρεση ισχύει όταν ένα ενιαίο ακίνητο διατίθεται και ως δύο δωμάτια.

6. Πότε υποβάλλεται η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής

Ο γενικός κανόνας είναι σαφής: η δήλωση υποβάλλεται έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή. Αν υπάρχει ακύρωση και, βάσει της πολιτικής ακύρωσης, οφείλεται ποσό μισθώματος, υποβάλλεται δήλωση έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση. Αν είχε ήδη καταχωριστεί κράτηση που ακυρώθηκε, χρειάζεται η αντίστοιχη τροποποίηση.

Οι προθεσμίες μπορεί περιστασιακά να παρατείνονται με ειδική απόφαση. Αυτό δεν μετατρέπει την έκτακτη παράταση σε μόνιμο κανόνα. Για κάθε καθυστέρηση ελέγξτε την τρέχουσα ανακοίνωση της ΑΑΔΕ και μην βασίζεστε σε παλιό άρθρο ή ανάρτηση κοινωνικού δικτύου.

7. Η οριστικοποίηση του Μητρώου είναι το τελευταίο σημείο συμφωνίας

Οι δηλώσεις μπορούν να τροποποιούνται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος και πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου. Μέχρι τότε ο διαχειριστής μπορεί να διορθώνει λανθασμένες εγγραφές και τον πραγματικό επιμερισμό στους δικαιούχους, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που περιγράφει η ΑΑΔΕ.

Μην αντιμετωπίζετε την 28η Φεβρουαρίου ως ημέρα πρώτου ελέγχου. Η συμφωνία πρέπει να γίνεται ανά μήνα. Η ετήσια οριστικοποίηση είναι έλεγχος ολοκλήρωσης, όχι μέθοδος ανακατασκευής εκατοντάδων κρατήσεων από μνήμης.

8. Πότε η εκμετάλλευση τριών ακινήτων θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα

Για φυσικό πρόσωπο που διαθέτει έως δύο επιπλωμένα ακίνητα χωρίς άλλη υπηρεσία πέρα από κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και η μίσθωση απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Από τρία διακριτά ακίνητα και πάνω, το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και το σύνολο των σχετικών ακινήτων υπάγεται σε ΦΠΑ. Τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες έχουν επιχειρηματικό εισόδημα ανεξάρτητα από το πλήθος των ακινήτων.

Ο γενικός συντελεστής ΦΠΑ για τη διαμονή είναι 13%. Από 1 Ιανουαρίου 2026 μπορεί να εφαρμόζεται 9% σε συγκεκριμένα νησιά, μόνο όταν πληρούνται οι εδαφικές και λοιπές προϋποθέσεις που εξηγεί η Ε.2113/2025 της ΑΑΔΕ. Η αλλαγή καθεστώτος συνδέεται επίσης με έναρξη εργασιών, λογιστικές υποχρεώσεις και myDATA. Από 1 Μαρτίου 2026 οι τρέχοντες ΚΑΔ είναι 55200105 για μίσθωση μέσω πλατφορμών και 55200106 για μίσθωση εκτός πλατφορμών, σύμφωνα με την επίσημη μετάβαση στους ΚΑΔ 2025.

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι για τον αριθμό των ακινήτων λαμβάνεται κατά κανόνα υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ. Η λήψη τρίτου ΑΜΑ αποτυπώνει πρόθεση εκμετάλλευσης και γεννά προθεσμία τριάντα ημερών για την έναρξη εργασιών, με τη συγκεκριμένη εξαίρεση του ενιαίου ακινήτου που διατίθεται και ως δύο δωμάτια. Δεν είναι ασφαλές να περιμένει κάποιος την πρώτη πληρωμή του τρίτου ακινήτου.

9. Τέσσερα παραδείγματα για το όριο

10. Συνιδιοκτησία και διαχειριστής: δεν μετρά το ίδιο για όλους

Στη συνιδιοκτησία, ο φορολογικός χαρακτηρισμός εξετάζεται ατομικά για κάθε φυσικό πρόσωπο. Ένας συνιδιοκτήτης μπορεί να φτάνει τα τρία ακίνητα, ενώ ο άλλος να συμμετέχει μόνο σε ένα. Η FAQ της ΑΑΔΕ δίνει παραδείγματα στα οποία ο πρώτος αποκτά επιχειρηματικό εισόδημα και ο δεύτερος παραμένει στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ο διαχειριστής είναι συνιδιοκτήτης ή υπεκμισθωτής. Ένα πραγματικό μακροχρόνιο μισθωτήριο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης μπορεί να διαχωρίζει τις υποχρεώσεις ιδιοκτήτη και διαχειριστή. Χωρίς τέτοια σχέση, η κατανομή των ΑΜΑ και του εισοδήματος μπορεί να επηρεάσει περισσότερους συνιδιοκτήτες. Η απλή επιλογή ενός λογαριασμού πληρωμής δεν λύνει το ζήτημα.

11. Οι πρόσθετες υπηρεσίες αλλάζουν τον χαρακτηρισμό

Από 1 Ιανουαρίου 2024, βραχυχρόνια μίσθωση είναι η επιπλωμένη μίσθωση έως 59 ημέρες χωρίς άλλη υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Το όριο αφορά κάθε αυτοτελή σύμβαση, όχι το σύνολο των ημερών ενός έτους, και ισχύει είτε η κράτηση έγινε μέσω πλατφόρμας είτε απευθείας. Αν παρέχονται υπηρεσίες όπως καθημερινή καθαριότητα κατά τη διαμονή, γεύματα, οργανωμένη μεταφορά ή άλλες ξενοδοχειακού τύπου παροχές, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται επιχειρηματική έναρξη ανεξάρτητα από το αν υπάρχει ένα ή δύο ακίνητα.

Άλλο η παράδοση καθαρού ακινήτου πριν από την άφιξη και άλλο η συστηματική παροχή υπηρεσίας στον επισκέπτη. Η περιγραφή της αγγελίας, τα μηνύματα, οι αποδείξεις και η πραγματική λειτουργία πρέπει να συμφωνούν.

12. Τι κάνετε αν λάβετε μήνυμα ή κλήση από την ΑΑΔΕ

1. Επιβεβαιώστε ότι το μήνυμα βρίσκεται και στο επίσημο περιβάλλον myAADE. Μην ανοίγετε συνδέσμους από ύποπτο email ή SMS.
2. Καταγράψτε ακριβώς το φορολογικό έτος, το ποσό, την προθεσμία και το είδος ενέργειας που ζητείται.
3. Κατεβάστε τις πλήρεις εξαγωγές κρατήσεων και πληρωμών από κάθε πλατφόρμα πριν αλλάξει η πρόσβαση ή η μορφή των αρχείων.
4. Εξάγετε τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και την τελική εικόνα του Μητρώου.
5. Συμφωνήστε ανά κράτηση: ΑΜΑ, επισκέπτης, άφιξη, αναχώρηση, ακαθάριστο ποσό, προμήθεια, επιστροφή, καθαρή πληρωμή και δικαιούχος.
6. Χωρίστε το πραγματικό λάθος από τη διαφορά που έχει τεκμηριωμένη εξήγηση.
7. Πριν από τροποποιητική δήλωση ή απάντηση σε έλεγχο, εξετάστε το αρχείο με λογιστή ή φοροτεχνικό που γνωρίζει βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Μην υποβάλετε βιαστικά τροποποιητική μόνο για να «κλείσει» το μήνυμα. Μια λανθασμένη διόρθωση μπορεί να δημιουργήσει νέα ασυμφωνία σε ΦΠΑ, τέλη, δικαιούχους ή επόμενο φορολογικό έτος.

13. Ο φάκελος που πρέπει να υπάρχει πριν από τον έλεγχο

• ετήσια και μηνιαία export αρχεία από κάθε πλατφόρμα,
• κατάσταση κρατήσεων, ακυρώσεων, επιστροφών και αποζημιώσεων,
• αναλυτική κατάσταση προμηθειών και παρακρατήσεων,
• τραπεζικές κινήσεις και αντιστοίχιση κάθε συγκεντρωτικής πληρωμής,
• ιστορικό ΑΜΑ και στιγμιότυπα των αγγελιών όπου εμφανίζεται ο αριθμός,
• Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και αποδεικτικά υποβολής,
• συμφωνίες διαχείρισης, μισθωτήρια με δικαίωμα υπεκμίσθωσης και στοιχεία συνιδιοκτησίας,
• πίνακα επιμερισμού εισοδήματος στους πραγματικούς δικαιούχους και
• αντίγραφα Ε1, Ε2, Ε3, δηλώσεων ΦΠΑ και myDATA, ανάλογα με το καθεστώς.

Τα αρχεία πρέπει να διατηρούνται στην αρχική τους μορφή. Ένα φύλλο Excel που δημιουργήθηκε εκ των υστέρων είναι χρήσιμο ως συμφωνία, αλλά δεν αντικαθιστά το πρωτογενές export ή το αποδεικτικό υποβολής.

14. Ένας πρακτικός πίνακας συμφωνίας ανά κράτηση

Η πιο αποτελεσματική πρόληψη είναι ένας σταθερός πίνακας με μία γραμμή για κάθε κράτηση:

15. Τι δεν πρέπει να συμπεράνετε από μια διασταύρωση

Η εμφάνιση διαφοράς δεν ισοδυναμεί με καταλογισμό φόρου, πρόστιμο ή ποινική υπόθεση. Η ΑΑΔΕ μπορεί πρώτα να ζητήσει συμμόρφωση, τροποποιητική δήλωση ή εξηγήσεις. Αν ακολουθήσει έλεγχος και πράξη προσδιορισμού φόρου, τότε ισχύουν οι ειδικές προθεσμίες και τα δικαιώματα ακρόασης και αμφισβήτησης που αναγράφονται στην πράξη.

Από την άλλη πλευρά, η απουσία σημερινού μηνύματος δεν αποδεικνύει ότι το αρχείο είναι σωστό. Οι διασταυρώσεις μπορούν να αφορούν παλαιότερα έτη και να χρησιμοποιούν δεδομένα που διαβιβάστηκαν αργότερα. Η διόρθωση πρέπει να γίνεται επειδή εντοπίστηκε πραγματικό λάθος, όχι επειδή κυκλοφόρησε μια γενική είδηση.

16. Έλεγχος δέκα λεπτών πριν από την επόμενη κράτηση

• Ο ΑΜΑ της αγγελίας είναι ενεργός και αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο;
• Το όνομα και ο ΑΦΜ του διαχειριστή είναι σωστά σε κάθε πλατφόρμα;
• Ο λογαριασμός πληρωμής ανήκει στο πρόσωπο που πρέπει ή υπάρχει τεκμηριωμένη σχέση με τον δικαιούχο;
• Υπάρχει τρίτος ενεργός ΑΜΑ ή νέα υπηρεσία που αλλάζει το φορολογικό καθεστώς;
• Έχουν υποβληθεί όλες οι δηλώσεις του προηγούμενου μήνα έως την 20ή;
• Οι ακυρώσεις με ποσό έχουν καταχωριστεί;
• Συμφωνούν ακαθάριστα ποσά, προμήθειες, επιστροφές και τραπεζικές πληρωμές;
• Έχει αποθηκευτεί το πρωτογενές export της πλατφόρμας;

17. Συχνές ερωτήσεις

Η ΑΑΔΕ φορολογεί το ποσό που βλέπει στην τράπεζα;

Όχι με τόσο απλό μηχανισμό. Η τραπεζική πίστωση είναι ένα στοιχείο. Πρέπει να συμφωνηθούν το μίσθωμα της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, το DAC7 αντίτιμο, οι χωριστά αναφερόμενες προμήθειες και κρατήσεις, οι ακυρώσεις, τα τέλη, ο πραγματικός δικαιούχος και το φορολογικό καθεστώς.

Αν έχω τρία ΑΜΑ αλλά το τρίτο ακίνητο δεν νοικιάστηκε, περιμένω;

Όχι χωρίς επαγγελματικό έλεγχο. Η επίσημη FAQ συνδέει τη λήψη τρίτου ΑΜΑ με πρόθεση εκμετάλλευσης και προβλέπει αίτημα έναρξης εργασιών εντός 30 ημερών, εκτός της ειδικής εξαίρεσης για το ίδιο ακίνητο και τα δύο δωμάτιά του.

Αν η πλατφόρμα έκανε λάθος, αρκεί ένα screenshot;

Συνήθως όχι. Κρατήστε το πλήρες export, την αλληλογραφία υποστήριξης, την τραπεζική κίνηση, τη δήλωση ΑΑΔΕ και έναν πίνακα που εξηγεί αριθμητικά τη διαφορά.

Μπορώ να διορθώσω μόνος μου όλες τις παλιές δηλώσεις;

Οι δυνατότητες διόρθωσης εξαρτώνται από το αν το Μητρώο έχει οριστικοποιηθεί, από το φορολογικό έτος και από το είδος της παράλειψης. Πριν από μαζικές αλλαγές χρειάζεται έλεγχος της συνολικής επίδρασης.

18. Το σωστό σύστημα είναι η καλύτερη άμυνα

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν κρίνεται πλέον από ένα ετήσιο άθροισμα. Η ορθή εικόνα χτίζεται κράτηση προς κράτηση: σωστός ΑΜΑ, σωστή περίοδος, σωστό συμφωνηθέν μίσθωμα, χωριστό DAC7 αντίτιμο, καθαρή εξήγηση προμηθειών και κρατήσεων, σωστός δικαιούχος και έγκαιρη δήλωση. Έτσι μια πραγματική διαφορά εντοπίζεται όσο ακόμη διορθώνεται και μια φαινομενική διαφορά αποδεικνύεται χωρίς πανικό.