Airbnb, Booking, VRBO et l’AADE : rapprochement des données et seuil de trois biens

La réservation apparaît sur la plateforme, le paiement est versé après déduction de la commission, et le registre de l'administration fiscale grecque AADE doit mentionner le bon séjour, le bon bien et le véritable bénéficiaire du revenu. Si l'un de ces éléments ne concorde pas, l'écart peut être détecté plusieurs années plus tard lors d'un recoupement des données d'Airbnb, de Booking.com ou de VRBO.

1. Pourquoi le recoupement n'est plus une simple hypothèse

Le rapport d'activité 2025 de l'AADE décrit des mesures concrètes. Au total, 12 145 annonces ont été transmises à Airbnb, Booking.com et VRBO en vue de leur désactivation, faute d'AMA ou en raison d'un numéro non valide. Pour 2025, l'AADE avait collecté 2 466 075 déclarations de séjour de courte durée et 973 712 806,14 euros de loyers déclarés avant la clôture définitive du registre.

Lors d'un autre recoupement des données des plateformes pour les années fiscales 2020 à 2022, l'AADE a identifié 24 383 numéros fiscaux grecs uniques (AFM) présentant une différence de revenu déclaré supérieure à 500 euros. Ce chiffre correspond à des dossiers devant faire l'objet d'une prise de contact et, éventuellement, de déclarations rectificatives. Il ne signifie ni que 24 383 personnes ont été reconnues coupables, ni que chaque différence correspondait à un revenu non déclaré.

2. Quelles données peuvent être comparées en pratique

Le recoupement ne se résume pas à une comparaison « compte bancaire contre déclaration E1 ». La situation globale est reconstituée à partir de plusieurs sources :

• le profil de l'hôte ou du gestionnaire sur la plateforme,
• l'adresse et les caractéristiques de l'annonce,
• l'AMA affiché dans l'annonce,
• les dates d'arrivée, de départ et d'annulation,
• la contrepartie totale, les commissions et les retenues enregistrées par la plateforme,
• les déclarations de séjour de courte durée,
• la répartition du revenu entre le gestionnaire et les autres bénéficiaires,
• les montants finalement versés sur le compte de paiement déclaré, et
• les montants reportés dans la déclaration de revenus.

Le cadre DAC7 présenté par l'AADE et la directive (UE) 2021/514 prévoient la communication de l'identité du vendeur ou du bailleur, de son numéro fiscal, du compte de paiement lorsqu'il est disponible, de la contrepartie trimestrielle, du nombre d'activités, des frais, commissions ou impôts retenus et, pour les biens immobiliers, de l'adresse et d'autres informations disponibles. Cela ne signifie pas que l'administration fiscale lit les messages privés de chaque hôte ni que chaque donnée est infaillible.

3. La confusion la plus fréquente : loyer convenu, contrepartie DAC7 et versement net

Il n'existe pas un montant unique « de la plateforme ». Dans le cadre de DAC7, la contrepartie est indiquée après déduction des commissions, honoraires ou impôts retenus par la plateforme, ces montants étant déclarés séparément. La déclaration de séjour de courte durée mentionne le loyer convenu ou le montant dû en cas d'annulation, hors impôts et frais liés à la transaction. Le crédit bancaire peut différer de ces deux montants.

Exemple simplifié : le loyer convenu est de 1 000 euros, la plateforme retient 150 euros et l'hôte reçoit 850 euros. L'écart de 150 euros peut être intégralement expliqué, mais seulement si concordent la réservation, le montant déclaré dans le registre, la contrepartie DAC7, la commission déclarée séparément et le crédit bancaire. Les éventuels impôts, frais, remboursements ou montants appartenant à des tiers doivent figurer sur une ligne distincte. Le traitement correct dépend également du statut de l'exploitant, personne physique ou personne morale, et de son régime fiscal.

4. Six causes légitimes ou rectifiables d'un écart

1. Commission de la plateforme : le virement net est comparé à un montant brut.
2. Annulation ou remboursement : la réservation initiale, l'indemnité d'annulation et le remboursement n'ont pas été enregistrés de la même manière.
3. Année fiscale différente : la réservation, le départ et le paiement relèvent de périodes distinctes.
4. Autre bénéficiaire du revenu : le paiement est reçu par le gestionnaire, mais le revenu doit être réparti entre le propriétaire ou les copropriétaires.
5. Saisie en double ou erronée : le même séjour est enregistré deux fois ou rattaché au mauvais AMA.
6. Plusieurs plateformes : les fichiers exportés d'Airbnb, Booking.com et VRBO n'ont pas été consolidés et une réservation manque dans le dossier interne.

Il peut naturellement exister de véritables omissions. La distinction s'établit à partir des documents sources, non au moyen d'une explication improvisée après réception d'un message de l'AADE.

5. L'AMA doit correspondre à la bonne annonce

Le service de location de courte durée de l'AADE associe chaque bien à un AMA et aux déclarations de séjour correspondantes. Un ancien AMA repris dans une nouvelle annonce, un numéro copié depuis une autre chambre ou un AMA qui ne correspond plus au gestionnaire actuel peut entraîner la désactivation de l'annonce et un contrôle fiscal.

Vérifiez le numéro dans chaque langue et chaque version de l'annonce, pas seulement sur la page principale. Vérifiez également si le bien est proposé à la fois dans son intégralité et sous forme de chambres séparées. La FAQ officielle de l'AADE sur la location de courte durée précise quand des AMA distincts sont requis et quelle exception étroite s'applique lorsqu'un même bien est également proposé comme deux chambres.

6. Quand déposer la déclaration de séjour de courte durée

La règle générale est claire : la déclaration doit être déposée au plus tard le 20 du mois suivant le départ du locataire. En cas d'annulation, si un montant de loyer reste dû en application de la politique d'annulation, une déclaration doit être déposée au plus tard le 20 du mois suivant l'annulation. Lorsqu'une réservation ultérieurement annulée avait déjà été enregistrée, la modification correspondante est nécessaire.

Les délais peuvent parfois être prolongés par une décision spéciale. Une prolongation exceptionnelle ne devient pas pour autant une règle permanente. Pour tout dépôt tardif, consultez l'annonce en vigueur de l'AADE et ne vous fiez pas à un ancien article ou à une publication sur les réseaux sociaux.

7. La clôture définitive du registre est le dernier point de rapprochement

Les déclarations peuvent être modifiées jusqu'au 28 février de l'année de dépôt de la déclaration de revenus et avant la clôture définitive du registre. Jusqu'à cette date, le gestionnaire peut corriger les saisies erronées et la répartition réelle entre les bénéficiaires, dans les conditions exposées par l'AADE.

Ne considérez pas le 28 février comme la date du premier contrôle. Le rapprochement doit être mensuel. La clôture annuelle est une vérification d'achèvement, pas une méthode pour reconstituer de mémoire des centaines de réservations.

8. Quand l'exploitation de trois biens est considérée comme une activité professionnelle

Pour une personne physique qui propose jusqu'à deux biens meublés sans autre service que la fourniture de linge de lit, les recettes sont traitées comme des revenus fonciers et la location est exonérée de TVA. À partir de trois biens distincts, les recettes sont considérées comme des revenus d'activité professionnelle et l'ensemble des biens concernés est soumis à la TVA. Les personnes morales et autres entités juridiques perçoivent des revenus professionnels quel que soit le nombre de biens.

Le taux général de TVA applicable à l'hébergement est de 13%. Depuis le 1er janvier 2026, un taux de 9% peut s'appliquer sur certaines îles, mais uniquement lorsque les conditions territoriales et autres précisées par la circulaire E.2113/2025 de l'AADE sont remplies. Le changement de régime implique aussi une déclaration de début d'activité, des obligations comptables et myDATA. Depuis le 1er mars 2026, les codes d'activité grecs (KAD) en vigueur sont 55200105 pour les locations par l'intermédiaire de plateformes et 55200106 pour les locations hors plateformes, conformément à la transition officielle vers la nomenclature KAD 2025.

L'AADE indique que le nombre d'AMA sert, en règle générale, à déterminer le nombre de biens. L'obtention d'un troisième AMA manifeste l'intention d'exploiter le bien et ouvre un délai de 30 jours pour déclarer le début d'activité, sous réserve de l'exception spécifique concernant un même bien également proposé comme deux chambres. Attendre le premier versement lié au troisième bien n'est pas une démarche sûre.

9. Quatre exemples pour comprendre le seuil

10. Copropriété et gestion : le calcul n'est pas identique pour tous

En copropriété, la qualification fiscale est appréciée individuellement pour chaque personne physique. Un copropriétaire peut atteindre le seuil de trois biens, tandis qu'un autre ne détient des droits que sur un seul. La FAQ de l'AADE donne des exemples dans lesquels le premier perçoit des revenus professionnels alors que le second reste imposé au titre des revenus fonciers.

Une attention particulière s'impose lorsque le gestionnaire est copropriétaire ou sous-bailleur. Un véritable bail de longue durée assorti d'un droit de sous-location peut distinguer les obligations du propriétaire de celles du gestionnaire. En l'absence d'une telle relation, l'attribution des AMA et des revenus peut affecter plusieurs copropriétaires. Le simple choix d'un compte de paiement ne règle pas la question.

11. Les services supplémentaires changent la qualification

Depuis le 1er janvier 2024, une location de courte durée est une location meublée d'une durée maximale de 59 jours, sans autre service que la fourniture de linge de lit. Cette limite s'applique à chaque contrat distinct, et non au nombre total de jours dans l'année, que la réservation ait été effectuée par l'intermédiaire d'une plateforme ou directement. Si des prestations telles que le nettoyage quotidien pendant le séjour, les repas, le transport organisé ou d'autres services de type hôtelier sont proposées, le bien est considéré comme un hébergement touristique et une déclaration de début d'activité est requise, même si l'exploitation ne concerne qu'un ou deux biens.

Remettre un bien propre avant l'arrivée n'est pas la même chose que fournir systématiquement un service au voyageur. La description de l'annonce, les messages, les justificatifs et le fonctionnement réel doivent être cohérents.

12. Que faire si vous recevez un message ou un appel de l'AADE

1. Vérifiez que le message apparaît également dans l'espace officiel myAADE. N'ouvrez pas les liens contenus dans un courriel ou un SMS suspect.
2. Notez précisément l'année fiscale, le montant, le délai et le type d'action demandé.
3. Téléchargez les exports complets des réservations et paiements de chaque plateforme avant que l'accès ou le format des fichiers ne change.
4. Exportez les déclarations de séjour de courte durée et l'état définitif du registre.
5. Rapprochez chaque réservation : AMA, voyageur, arrivée, départ, montant brut, commission, remboursement, versement net et bénéficiaire.
6. Distinguez l'erreur réelle de l'écart qui dispose d'une explication documentée.
7. Avant de déposer une déclaration rectificative ou de répondre à un contrôle, examinez le dossier avec un comptable ou un fiscaliste connaissant la location de courte durée.

Ne déposez pas précipitamment une déclaration rectificative uniquement pour « clore » le message. Une correction erronée peut créer une nouvelle incohérence en matière de TVA, de frais, de bénéficiaires ou pour l'année fiscale suivante.

13. Le dossier qui devrait exister avant tout contrôle

• les fichiers exportés annuels et mensuels de chaque plateforme,
• un relevé des réservations, annulations, remboursements et indemnisations,
• un état détaillé des commissions et retenues,
• les mouvements bancaires et le rapprochement de chaque versement groupé,
• l'historique des AMA et les captures d'écran des annonces où le numéro apparaît,
• les déclarations de séjour de courte durée et leurs justificatifs de dépôt,
• les conventions de gestion, les baux autorisant la sous-location et les informations relatives à la copropriété,
• un tableau de répartition du revenu entre les véritables bénéficiaires, et
• les copies des formulaires E1, E2 et E3, des déclarations de TVA et des données myDATA, selon le régime applicable.

Les documents doivent être conservés dans leur format d'origine. Un tableau Excel créé a posteriori est utile pour le rapprochement, mais ne remplace ni l'export source ni le justificatif de dépôt.

14. Un tableau pratique de rapprochement par réservation

La prévention la plus efficace consiste à tenir un tableau stable comportant une ligne pour chaque réservation :

15. Ce qu'il ne faut pas déduire d'un recoupement

La constatation d'un écart n'équivaut pas à un rappel d'impôt, une amende ou une procédure pénale. L'AADE peut d'abord demander une mise en conformité, une déclaration rectificative ou des explications. Si un contrôle et un acte d'imposition suivent, les délais particuliers ainsi que les droits d'être entendu et de contester sont ceux indiqués dans l'acte.

À l'inverse, l'absence de message aujourd'hui ne prouve pas que le dossier est exact. Les recoupements peuvent concerner des années antérieures et utiliser des données transmises ultérieurement. Une correction doit être effectuée parce qu'une erreur réelle a été identifiée, non parce qu'une information générale a circulé.

16. Le contrôle de dix minutes avant la prochaine réservation

• L'AMA de l'annonce est-il actif et correspond-il au bien concerné ?
• Le nom et le numéro fiscal grec (AFM) du gestionnaire sont-ils exacts sur chaque plateforme ?
• Le compte de paiement appartient-il à la bonne personne ou existe-t-il une relation documentée avec le bénéficiaire ?
• Existe-t-il un troisième AMA actif ou un nouveau service modifiant le régime fiscal ?
• Toutes les déclarations du mois précédent ont-elles été déposées avant le 20 ?
• Les annulations donnant lieu au paiement d'un montant ont-elles été enregistrées ?
• Les montants bruts, commissions, remboursements et versements bancaires concordent-ils ?
• L'export original de la plateforme a-t-il été enregistré ?

17. Questions fréquentes

L'AADE impose-t-elle le montant qu'elle voit sur le compte bancaire ?

Le mécanisme n'est pas aussi simple. Le crédit bancaire n'est qu'un élément. Il faut rapprocher le loyer figurant dans la déclaration de séjour de courte durée, la contrepartie DAC7, les commissions et retenues déclarées séparément, les annulations, les frais, le véritable bénéficiaire et le régime fiscal applicable.

J'ai trois AMA, mais le troisième bien n'a pas été loué. Dois-je attendre ?

Pas sans avis professionnel. La FAQ officielle associe l'obtention d'un troisième AMA à l'intention d'exploitation et prévoit une demande de début d'activité dans les 30 jours, hors exception spécifique concernant le même bien et ses deux chambres.

Si la plateforme a commis une erreur, une capture d'écran suffit-elle ?

En général, non. Conservez l'export complet, les échanges avec l'assistance, le mouvement bancaire, la déclaration AADE et un tableau expliquant l'écart de manière chiffrée.

Puis-je corriger moi-même toutes les anciennes déclarations ?

Les possibilités de correction dépendent de la clôture éventuelle du registre, de l'année fiscale et de la nature de l'omission. Avant toute modification en nombre, il faut en examiner l'incidence globale.

18. Un système fiable est la meilleure défense

La conformité d'une location de courte durée ne se juge plus à partir d'un simple total annuel. Une situation exacte se construit réservation par réservation : bon AMA, bonne période, bon loyer convenu, contrepartie DAC7 distincte, explication claire des commissions et retenues, bon bénéficiaire et déclaration dans les délais. Une différence réelle peut ainsi être repérée tant qu'elle reste rectifiable, et une différence apparente peut être justifiée sans panique.