Անշարժ գույքից ստացվող եկամտի նոր 25% դրույքաչափը առաջին հայացքից պարզ է թվում, սակայն «վարձավճարների 25% հարկ» արտահայտությունը մոլորեցնող է։ Ամբողջ վարձավճարը 25%-ով չի հարկվում, և մինչև 2025 թվականի վերջը ստացված վարձավճարների սանդղակը չի փոխվում։ Նոր սանդղակը վերաբերում է 2026 հարկային տարվանից ստացվող եկամտին և կարտացոլվի 2027 թվականին ներկայացվող հայտարարագրում։
Գործնական տարբերությունը երկրորդ հարկային շերտում է։ Մինչև 2025 թվականը 12.001-ից 35.000 եվրո անշարժ գույքի հարկվող եկամուտը հարկվում էր 35%-ով։ 2026 թվականից 12.000,01-ից 24.000 եվրո մասը հարկվում է 25%-ով, իսկ հաջորդ՝ 24.000,01-ից 36.000 եվրո մասը շարունակում է հարկվել 35%-ով։ 45% առավելագույն դրույքաչափն այժմ սկսվում է 36.000 եվրոյից բարձր գումարի համար։
Այս հոդվածը բացատրում է, թե որ գումարն է մտնում յուրաքանչյուր շերտի մեջ, ինչպես է ֆիզիկական անձանց համար գործում 5% հաստատագրված նվազեցումը, ինչ է տեղի ունենում համասեփականության դեպքում, ինչպես են կապվում E2 և E1 ձևերը, երբ է պահանջվում վարձավճարի էլեկտրոնային վճարում և ինչպես են դիտարկվում չստացված վարձավճարները։
Կարճ պատասխանը․ 25%-ը սահմանային դրույքաչափ է և կիրառվում է միայն հարկվող եկամտի համապատասխան մասի նկատմամբ։ Առաջին 12.000 եվրոն շարունակում է հարկվել 15%-ով։ 2026 հարկային տարվա նոր սանդղակը 15%, 25%, 35% և 45% է։
1. Ինչ է փոխվում 2026 հարկային տարվանից
5246/2025 օրենքը փոփոխել է Հունաստանի Եկամտային հարկի օրենսգրքի 40-րդ հոդվածի 4-րդ պարբերությունը։ Ուժի մեջ մտնելու դրույթը փոփոխությունն ուղղակիորեն կապում է 2026 հարկային տարվանից ստացվող եկամտի հետ։ Երկու սանդղակների համեմատությունը հետևյալն է․
| Հարկվող եկամտի մասը | Մինչև 2025 թվականը ներառյալ | 2026 թվականից |
|---|---|---|
| 0-12.000 եվրո | 15% | 15% |
| 12.000,01-24.000 եվրո | 35% | 25% |
| 24.000,01-35.000 եվրո | 35% | 35% |
| 35.000,01-36.000 եվրո | 45% | 35% |
| 36.000 եվրոյից բարձր | 45% | 45% |
Հիմնական օգուտը ստեղծվում է 12.000,01-24.000 եվրո հատվածում, որտեղ բեռը նվազում է տասը տոկոսային կետով։ Ավելի փոքր տարբերություն կա նաև 35.000,01-36.000 եվրո հատվածում, քանի որ 45% դրույքաչափն այժմ սկսվում է միայն 36.000 եվրոյից բարձր գումարի համար։
2. Ինչու 25%-ը չի կիրառվում ամբողջ վարձավճարի նկատմամբ
Սանդղակը պրոգրեսիվ է։ Յուրաքանչյուր դրույքաչափ կիրառվում է միայն տվյալ շերտում ընկնող հարկվող եկամտի մասի նկատմամբ։ Եթե հարկվող եկամուտը 20.000 եվրո է, առաջին 12.000 եվրոն հարկվում է 15%-ով, իսկ միայն հաջորդ 8.000 եվրոն՝ 25%-ով։
Այսպիսով, մեկ լրացուցիչ եվրոն ամբողջ եկամուտը չի տեղափոխում ավելի բարձր դրույքաչափի տակ։ Ավելի բարձր դրույքաչափը գործում է միայն գերազանցող մասի համար։ Սահմանային և միջին փաստացի դրույքաչափերի շփոթումը հաճախ հանգեցնում է սխալ հաշվարկների և չափազանցված վերնագրերի։
3. Օրինակներ՝ հին և նոր սանդղակով
Ստորև բերված օրինակները վերաբերում են ֆիզիկական անձի և միայն համեմատության նպատակով կիրառում են 5% հաստատագրված նվազեցումը։ Դրանք չեն ներառում հատուկ ազատում, ենթավարձակալություն, օտարերկրյա հարկ, չստացված վարձավճար կամ որևէ այլ անհատական հանգամանք։
| Համախառն վարձավճար | Պայմանական բազա՝ 5%-ից հետո | Հարկը հին սանդղակով | Հարկը նոր սանդղակով | Տարբերություն |
|---|---|---|---|---|
| 10.000 եվրո | 9.500 եվրո | 1.425 եվրո | 1.425 եվրո | 0 եվրո |
| 15.000 եվրո | 14.250 եվրո | 2.587,50 եվրո | 2.362,50 եվրո | 225 եվրո |
| 25.000 եվրո | 23.750 եվրո | 5.912,50 եվրո | 4.737,50 եվրո | 1.175 եվրո |
| 30.000 եվրո | 28.500 եվրո | 7.575 եվրո | 6.375 եվրո | 1.200 եվրո |
| 40.000 եվրո | 38.000 եվրո | 11.200 եվրո | 9.900 եվրո | 1.300 եվրո |
| 50.000 եվրո | 47.500 եվրո | 15.475 եվրո | 14.175 եվրո | 1.300 եվրո |
Սանդղակի փոփոխությունից առավելագույն համեմատական օգուտը հասնում է 1.300 եվրոյի, երբ ամբողջությամբ օգտագործվել են նոր 25% շերտը և լրացուցիչ 35.000,01-36.000 եվրո հատվածը։ Սակայն իրական հարկը որոշվում է յուրաքանչյուր հարկ վճարողի հայտարարագրված փաստերով, ոչ թե ընդհանուր աղյուսակով։
4. Հարկվող բազան և 5% նվազեցումը
Ելակետը հարկ վճարողին վերագրվող անշարժ գույքի համախառն եկամուտն է։ Պաշտոնական հարկային ուղեցույցը, օրենքով սահմանված պայմանների պահպանմամբ, նախատեսում է 5% հաստատագրված նվազեցում վերանորոգման, պահպանման, բարեկարգման և այլ հաստատուն կամ գործառնական ծախսերի համար, երբ վարձատուն ֆիզիկական անձ է։
Այս նվազեցումը չի նշանակում, որ բոլոր փաստացի ծախսերը նույնպես հանվում են, կամ որ բանկային հաշվին մուտք եղած գումարն ինքնաբերաբար հավասար է հարկվող բազային։ Ենթավարձակալությունը, անհատույց օգտագործումը, սեփական օգտագործումը, բնեղեն եկամուտը և հատուկ ազատումները լրացուցիչ կանոններ ունեն։ Հաշվարկը պետք է սկսվի տվյալ իրավունքի և վարձակալության տեսակի իրավական բնութագրումից։
5. Որ եկամուտներն են միավորվում նույն սանդղակում
Սանդղակը կիրառվում է նույն հարկ վճարողի անշարժ գույքից ստացված ընդհանուր եկամտի նկատմամբ, ոչ թե յուրաքանչյուր բնակարանի համար առանձին։ Գործնականում միավորվում են որպես վարձավճար կամ ենթավարձավճար հայտարարագրվող գումարները և Եկամտային հարկի օրենսգրքի 39-րդ հոդվածի ներքո ընկնող անշարժ գույքից ստացվող այլ եկամուտները։
Ֆիզիկական անձի դեպքում մինչև երկու գույքի կարճաժամկետ վարձակալությունից ստացված եկամուտը, երբ անկողնային սպիտակեղենից բացի որևէ այլ ծառայություն չի մատուցվում, համարվում է անշարժ գույքից եկամուտ և մտնում նույն սանդղակի մեջ։ Երկարաժամկետ վարձավճարի համար մեկ սանդղակ, իսկ Airbnb եկամտի համար մեկ այլ սանդղակ գոյություն չունի։
6. Երբ կարճաժամկետ վարձակալությունն այլևս վարձավճարով չի հարկվում
Երբ ֆիզիկական անձը երեք կամ ավելի գույք է շահագործում կարճաժամկետ վարձակալության նպատակով, եկամուտը համարվում է ձեռնարկատիրական գործունեությունից եկամուտ։ Նույնը կարող է տեղի ունենալ ավելի քիչ գույքի դեպքում, եթե անկողնային սպիտակեղենից բացի տրամադրվում են այլ ծառայություններ։ Այդ դեպքում փոխվում է հարկվող բազան, և կարող են առաջանալ գործունեության գրանցման, ԱԱՀ-ի, հաշվապահական գրանցումների և myDATA-ի հետ կապված պարտավորություններ։
AMA համարների քանակը, կառավարչի ինքնությունը, համասեփականությունը և փաստացի մատուցված ծառայությունները պետք է գնահատվեն միասին։ Վարձավճարների սանդղակը արդեն ձեռնարկատիրական բնույթ ստացած գործունեության նկատմամբ կիրառելը անվտանգ չէ։
7. Համասեփականություն, ուզուֆրուկտ և համատեղ հայտարարագիր
Համասեփականության դեպքում յուրաքանչյուր սեփականատեր չի հայտարարագրում ամբողջ վարձավճարը։ E2-ի հրահանգների համաձայն՝ յուրաքանչյուր պարտավոր անձ հայտարարագրում է իր համասեփականության, համատեղ ուզուֆրուկտի կամ այլ իրավունքի բաժնին համապատասխանող համախառն եկամուտը։ Այդ բաժինը ապա գումարվում է նույն անձի՝ անշարժ գույքից ստացվող մյուս եկամուտներին։
Ամուսինները յուրաքանչյուրի գույքի համար առանձին E2 են ներկայացնում, նույնիսկ եթե ներկայացնում են համատեղ հայտարարագիր կամ գույքը համասեփականություն է։ Սեփականությունը, ուզուֆրուկտը և վարձավճար ստանալու իրավունքը պետք է համապատասխանեն E9-ին, վարձակալության տվյալներին և փաստացի պայմանավորվածությանը։
8. Ինչպես է եկամուտը E2-ից փոխանցվում E1 և երբ է հայտարարագրվում
Անշարժ գույքի վարձակալության տեղեկատվական հայտարարագիրը գրանցում է պայմանագրային հարաբերությունը։ E2-ում մանրամասն նշվում են գույքերը, օգտագործման տեսակը և համախառն գումարները։ E2-ը ներկայացնելուց հետո գումարները փոխանցվում են E1-ի համապատասխան դաշտեր, որտեղ կատարվում է հարկի վերջնական հաշվարկը։
2026 թվականի ընթացքում ստացված վարձավճարը ենթարկվում է նոր սանդղակին և կհայտարարագրվի 2027 թվականի եկամտային հարկի հայտարարագրում։ Նոր սանդղակը հետադարձ ուժով չի կիրառվում 2025 թվականի այն եկամտի նկատմամբ, որը հայտարարագրվում է 2026 թվականին։ Եթե վարձավճարը վերաբերում է մեկից ավելի ժամանակաշրջանների, այն պետք է ճիշտ բաշխվի այն հարկային տարվան, երբ ստացվել է եկամուտը։
9. Վարձակալության գրանցումը և էլեկտրոնային վճարումը տարբեր պարտավորություններ են
Երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում սեփականատերը պայմանագրին հաջորդող ամսվա վերջը էլեկտրոնային եղանակով ներկայացնում է վարձակալության տվյալները։ Վարձակալության տվյալների ներկայացումը չի փոխարինում E2-ին և E1-ին, իսկ տարեկան հարկային հայտարարագիրն ինքնաբերաբար չի ուղղում վարձակալության սխալ տվյալները։
Էկոնոմիկայի և ֆինանսների նախարարության 2026 թվականի մարտի 30-ի հայտարարության համաձայն՝ բանկային հաշվի միջոցով վարձավճարի պարտադիր վճարումը հետաձգվել է մինչև 2026 թվականի հոկտեմբերի 1-ը։ Վարձատուն և վարձակալը պետք է օգտագործեն հստակ վճարման նկարագրություն և այնպիսի հաշիվ, որը թույլ կտա յուրաքանչյուր փոխանցումը կապել համապատասխան վարձակալության հետ։
10. Ինչպես են դիտարկվում չստացված վարձավճարները
Վարձավճարը չստացված չի համարվում միայն այն պատճառով, որ վարձակալն ուշացրել է վճարումը կամ հաշվին մուտք չի երևում։ Մինչև E2-ը ներկայացնելը հարկ վճարողը պետք է իրավասու մարմնի մոտ անցնի սահմանված ընթացակարգը և ներկայացնի Եկամտային հարկի օրենսգրքի 39-րդ հոդվածի 4-րդ մասով ու համապատասխան որոշումներով և շրջաբերականներով պահանջվող փաստաթղթերից առնվազն մեկը։
Միայն այդ վարչական ընթացակարգն ավարտելուց հետո գումարը կարող է E2-ում նշվել որպես չստացված։ Եթե այն գանձվում է հաջորդ տարում, ապա այդ ժամանակ է հայտարարագրվում՝ ըստ գույքի կատեգորիայի և վարձակալության տեսակի։ Ժամանակին իրավական քայլ կատարելը կարևոր է․ միայն արտադատական պահանջը բոլոր դեպքերում բավարար չէ։
11. Հաշվարկը փոխող տարածված սխալներ
- 25%-ը կիրառել ամբողջ համախառն գումարի, ոչ թե միայն երկրորդ հարկային շերտի նկատմամբ։
- Նոր սանդղակը կիրառել 2025 թվականի եկամտի նկատմամբ այն պատճառով, որ հայտարարագիրը ներկայացվում է 2026 թվականին։
- Յուրաքանչյուր գույքի կամ յուրաքանչյուր հարթակի համար առանձին սանդղակ հաշվարկել։
- Յուրաքանչյուր համասեփականատիրոջ կողմից ամբողջ վարձավճարը, ոչ թե իր բաժինը հայտարարագրել։
- Բանկային զուտ մուտքը շփոթել անշարժ գույքից ստացված համախառն հարկվող եկամտի հետ։
- Չստացված վարձավճարը հանել՝ առանց պարտադիր նախնական ընթացակարգը ավարտելու։
- Երեք կարճաժամկետ գույքը կամ լրացուցիչ ծառայությունները սովորական անշարժ գույքի եկամուտ համարել։
- Վարձակալության, E2-ի, E9-ի և փաստացի սեփականության իրավունքների միջև անհամապատասխանություններ թողնել։
12. Գործնական ստուգում մինչև հարկային տարվա ավարտը
- Յուրաքանչյուր գույքի համար հավաքել գործող վարձակալությունները, փոփոխությունները և դադարեցումները։
- E9-ում հաստատել սեփականությունը, ուզուֆրուկտը և համասեփականության տոկոսները։
- Ամսական համախառն վարձավճարը համադրել բանկային շարժերի հետ և բացատրել յուրաքանչյուր տարբերություն։
- Գումարները բաժանել ըստ հարկային տարվա և եկամտի իրավասու ստացողի։
- Ստուգել՝ կարճաժամկետ վարձակալությունը շարունակում է անշարժ գույքից եկամուտ համարվել, թե դարձել է ձեռնարկատիրական գործունեություն։
- Չսպասել հայտարարագրի շրջանին՝ չստացված վարձավճարների հարցը կարգավորելու համար։
- Նոր սանդղակը կիրառել հարկվող բազայի, ոչ թե բանկում ստացված զուտ գումարի նկատմամբ։
- Պահպանել E2-ի ներկայացման ապացույցը և ստուգել E1 փոխանցված գումարները։
13. Հաճախ տրվող հարցեր
Եթե ստանում եմ 20.000 եվրո, ամբողջ գումարը հարկվո՞ւմ է 25%-ով։
Ոչ։ Հարկվող բազան որոշելուց հետո առաջին 12.000 եվրոն հարկվում է 15%-ով, և միայն հաջորդ մասը՝ մինչև 24.000 եվրո, հարկվում է 25%-ով։
Նոր սանդղակը տարածվո՞ւմ է 2025 թվականի վարձավճարի վրա, որը հայտարարագրվում է 2026-ին։
Ոչ։ Օրենքը սահմանում է, որ փոփոխությունը կիրառվում է 2026 հարկային տարվանից ստացվող եկամտի նկատմամբ։ Այդ եկամուտը հայտարարագրվում է 2027 թվականին։
Ես երկու բնակարան ունեմ։ Յուրաքանչյուրի համար առաջին շերտը առանձի՞ն է կիրառվում։
Ոչ։ Նույն հարկ վճարողի անշարժ գույքից ստացվող եկամուտները միավորվում են։ Սանդղակը կիրառվում է ընդհանուր հարկվող գումարի, ոչ թե յուրաքանչյուր գույքի նկատմամբ առանձին։
50-50 համասեփականության դեպքում երկուսն էլ ամբողջ վարձավճա՞րն են հայտարարագրում։
Ոչ։ Յուրաքանչյուր համասեփականատեր հայտարարագրում է իր բաժնին համապատասխանող համախառն եկամուտը և հարկվում է՝ հաշվի առնելով անշարժ գույքից ստացվող իր ընդհանուր եկամուտը։
5% նվազեցումը թույլ տալի՞ս է նաև հանել վերանորոգման բոլոր կտրոնները։
Ֆիզիկական անձի համար՝ ոչ որպես ընդհանուր կանոն։ Սա ծախսերի հաստատագրված ճանաչում է՝ օրենքով սահմանված պայմաններով։ Կոնկրետ փաստացի ծախսերը առանձին են դիտարկվում միայն այն դեպքում, երբ օրենքն ուղղակիորեն դա նախատեսում է։
Եթե վարձակալը չի վճարում, կարո՞ղ եմ պարզապես չնշել գումարը։
Ոչ։ Մինչև վարձավճարը որպես չստացված հայտարարագրելը պահանջվում են սահմանված նախնական ընթացակարգը և հիմնավորող փաստաթղթերը։ Հակառակ դեպքում այն կարող է շարունակել հարկվել որպես հայտարարագրման ենթակա եկամուտ։
14. Ինչ պետք է պահպանի գույքի սեփականատերը
Նոր սանդղակը զգալիորեն նվազեցնում է այն անձանց հարկը, որոնց անշարժ գույքից հարկվող եկամուտը գերազանցում է 12.000 եվրոն, սակայն չի փոխում հաշվարկին նախորդող աշխատանքը։ Նախ պետք է ճիշտ լինեն վարձակալության տվյալները, իրավունքները, սեփականության տոկոսները, համախառն գումարները, համապատասխան ժամանակաշրջանը, չստացված վարձավճարները և գործունեության իրավական բնութագրումը։
Ամենաապահով մոտեցումը յուրաքանչյուր գույքի համար առանձին գործ և յուրաքանչյուր շահառուի համար տարեկան համադրման աղյուսակ պահելն է։ Այդ դեպքում 2027 թվականի հայտարարագիրը կսկսվի ստուգված տեղեկություններով, ոչ թե առանձին բանկային մուտքերով, և հաշվարկը հնարավոր կլինի հիմնավորել հետագա ստուգման ժամանակ։
Աղբյուրներ և ստուգման ամսաթիվ․ հոդվածը 2026 թվականի օգոստոսի 24-ին ստուգվել է՝ համադրելով Էկոնոմիկայի և ֆինանսների նախարարության հարկային ուղեցույցը, 5246/2025 օրենքի 8-րդ հոդվածն ու ուժի մեջ մտնելու դրույթները, AADE-ի երկարաժամկետ վարձակալության ուղեցույցը, E2-ի հրահանգների 2026 թվականի հրատարակությունը, AADE-ի E2 հաճախ տրվող հարցերը և 2026 թվականի հոկտեմբերի 1-ից վարձավճարի էլեկտրոնային վճարման մասին հայտարարությունը։ Թվային աղյուսակները ցուցադրական են և հիմնված են հոդվածում հստակ նշված ենթադրությունների վրա։ Տեքստը ընդհանուր տեղեկատվություն է, ոչ թե անհատական հարկային, հաշվապահական կամ իրավաբանական խորհրդատվություն։
Մեկնաբանություններ
Կիսվեք ձեր կարծիքով այս հոդվածի մասին։
Դեռ մեկնաբանություններ չկան։ Եղեք առաջինը։
Ուղարկել մեկնաբանություն