Airbnb, Booking, VRBO и AADE: сверка данных и порог в три объекта

Бронирование отображается на платформе, выплата поступает за вычетом комиссии, а в Реестре AADE должны быть правильно отражены проживание, объект недвижимости и получатель дохода. Если хотя бы один из этих элементов не совпадает, расхождение может обнаружиться спустя годы при сверке данных Airbnb, Booking.com или VRBO.

1. Почему сверка данных — не теоретическая возможность

В отчете AADE за 2025 год описаны конкретные меры. Платформам Airbnb, Booking.com и VRBO были переданы 12.145 объявлений для деактивации из-за отсутствующего или недействительного AMA. За 2025 год было получено 2.466.075 деклараций о краткосрочном проживании с заявленной арендной платой в размере 973.712.806,14 евро до окончательного закрытия Реестра.

В ходе отдельной сверки данных платформ за налоговые годы с 2020 по 2022 AADE выявило 24.383 уникальных налоговых номера с расхождением в заявленном доходе более 500 евро. Это число относится к случаям, по которым планировалась связь с налогоплательщиками и возможная подача уточняющих деклараций. Оно не означает, что 24.383 человека были признаны виновными или что каждое расхождение представляло собой незадекларированный доход.

2. Что на практике может сопоставляться

Сверка не сводится к одному сравнению «банк против E1». Картина складывается из разных источников:

• профиль хозяина или управляющего на платформе,
• адрес и сведения из объявления,
• AMA, указанный в объявлении,
• даты заезда, выезда и отмены,
• общая стоимость, комиссии и бронирования, зафиксированные платформой,
• декларации о краткосрочном проживании,
• распределение дохода между управляющим и другими получателями,
• суммы, фактически перечисленные на заявленный счет, и
• суммы, перенесенные в декларацию о подоходном налоге.

Как механизм DAC7, представленный AADE, так и Директива (ЕС) 2021/514 предусматривают передачу сведений о продавце или арендодателе, налоговом номере, платежном счете, если он доступен, квартальном вознаграждении, количестве операций, удержанных комиссиях или налогах, а применительно к недвижимости — также адреса и других доступных данных. Это не означает, что налоговый орган читает личные сообщения каждого хозяина или что все переданные данные безошибочны.

3. Самая частая путаница: согласованная арендная плата, вознаграждение по DAC7 и чистая выплата

Единой «суммы платформы» не существует. В отчетности DAC7 вознаграждение отражается после вычета комиссий, сборов или налогов, удержанных платформой, причем эти суммы указываются отдельно. В декларации о краткосрочном проживании указывается согласованная арендная плата или сумма, причитающаяся при отмене, без налогов и сборов по операции. Банковское зачисление может отличаться от обеих сумм.

Упрощенный пример: согласованная арендная плата составляет 1.000 евро, платформа удерживает 150, а хозяину зачисляют 850. Разница в 150 евро может быть полностью объяснима, но только если совпадают данные бронирования, сумма, заявленная в Реестре, вознаграждение по DAC7, отдельно указанная комиссия и банковское зачисление. Возможные налоги, сборы, возвраты или суммы третьих лиц должны отражаться отдельной строкой. Правильный учет зависит также от того, является ли оператор физическим или юридическим лицом и каков его налоговый режим.

4. Шесть законных или исправимых причин расхождения

1. Комиссия платформы: чистый перевод сравнивается с валовой суммой.
2. Отмена или возврат: первоначальное бронирование, компенсация за отмену и возврат отражены по-разному.
3. Другой налоговый год: бронирование, выезд и выплата относятся к разным периодам.
4. Другой получатель дохода: выплата поступает управляющему, но доход должен быть распределен между собственником или совладельцами.
5. Дублирующая или ошибочная запись: одно и то же проживание внесено дважды либо связано с неверным AMA.
6. Несколько платформ: выгрузки Airbnb, Booking.com и VRBO не объединены, и одно бронирование отсутствует во внутреннем учете.

Разумеется, бывают и реальные пропуски. Отличить их можно по первичным данным, а не по поспешному объяснению после получения сообщения AADE.

5. AMA должен соответствовать правильному объявлению

В сервисе AADE для краткосрочной аренды каждый объект связан с AMA и соответствующими декларациями о проживании. Старый AMA в новом объявлении, номер, скопированный из объявления о другой комнате, или AMA, который больше не соответствует нынешнему управляющему, могут привести к деактивации объявления и налоговой проверке.

Проверьте правильность номера во всех языковых версиях объявления, а не только на основной странице. Также проверьте, предлагается ли объект одновременно целиком и отдельными комнатами. Официальные ответы AADE по краткосрочной аренде разъясняют, когда требуются отдельные AMA и какое специальное исключение действует, если единый объект сдается также как две комнаты.

6. Когда подается декларация о краткосрочном проживании

Общее правило ясно: декларация подается до 20-го числа месяца, следующего за выездом арендатора. Если бронирование отменено и по условиям отмены подлежит уплате арендная сумма, декларация подается до 20-го числа месяца, следующего за отменой. Если отмененное бронирование уже было зарегистрировано, необходимо внести соответствующее изменение.

Иногда сроки могут продлеваться специальным решением. Такое разовое продление не становится постоянным правилом. При любой задержке проверяйте актуальное объявление AADE и не полагайтесь на старую статью или публикацию в социальной сети.

7. Окончательное закрытие Реестра — последний этап сверки

Декларации можно изменять до 28 февраля года подачи декларации о подоходном налоге и до окончательного закрытия Реестра. До этого момента управляющий может исправить ошибочные записи и фактическое распределение дохода между получателями при соблюдении условий, описанных AADE.

Не воспринимайте 28 февраля как день первой проверки. Сверку следует проводить ежемесячно. Ежегодное закрытие — это контроль завершения, а не способ восстановить по памяти сотни бронирований.

8. Когда эксплуатация трех объектов считается предпринимательской деятельностью

Для физического лица, сдающего до двух меблированных объектов без услуг, кроме предоставления постельного белья, доход рассматривается как доход от недвижимого имущества, а аренда освобождается от НДС. При трех и более отдельных объектах доход считается доходом от предпринимательской деятельности, а все связанные с ней объекты облагаются НДС. Доход юридических лиц и юридических образований считается предпринимательским независимо от количества объектов.

Общая ставка НДС на размещение составляет 13%. С 1 января 2026 года на определенных островах может применяться ставка 9%, но только при соблюдении территориальных и иных условий, разъясненных в решении AADE E.2113/2025. Изменение режима также связано с регистрацией начала деятельности, бухгалтерскими обязанностями и myDATA. С 1 марта 2026 года действуют коды KAD 55200105 для аренды через платформы и 55200106 для аренды вне платформ, согласно официальному переходу на KAD 2025.

AADE указывает, что количество объектов, как правило, определяется по числу AMA. Получение третьего AMA свидетельствует о намерении вести деятельность и запускает тридцатидневный срок для регистрации ее начала, за исключением конкретного случая единого объекта, который сдается также как две комнаты. Ждать первой выплаты по третьему объекту небезопасно.

9. Четыре примера применения порога

10. Совладение и управляющий: расчет не одинаков для всех

При совладении налоговая квалификация определяется отдельно для каждого физического лица. Один совладелец может достигать порога в три объекта, тогда как другой участвует только в одном. В официальных ответах AADE приведены примеры, в которых доход первого становится предпринимательским, а у второго остается доходом от недвижимого имущества.

Особая осторожность нужна, когда управляющий является совладельцем или субарендатором. Реальный долгосрочный договор аренды с правом субаренды может разграничивать обязанности собственника и управляющего. Без таких правоотношений распределение AMA и дохода способно затронуть нескольких совладельцев. Один лишь выбор платежного счета проблему не решает.

11. Дополнительные услуги меняют квалификацию

С 1 января 2024 года краткосрочной арендой считается меблированная аренда на срок до 59 дней без услуг, кроме предоставления постельного белья. Ограничение применяется к каждому самостоятельному договору, а не к общему числу дней в году, независимо от того, оформлено бронирование через платформу или напрямую. Если оказываются такие услуги, как ежедневная уборка во время проживания, питание, организованный трансфер или другие гостиничные услуги, объект считается туристическим размещением и требует регистрации предпринимательской деятельности независимо от того, имеется один или два объекта.

Передача чистого объекта до заезда и систематическое оказание услуг гостю — разные вещи. Описание объявления, сообщения, чеки и фактическая работа должны соответствовать друг другу.

12. Что делать, если вы получили сообщение или вызов от AADE

1. Убедитесь, что сообщение также находится в официальной среде myAADE. Не открывайте ссылки из подозрительных писем или SMS.
2. Точно запишите налоговый год, сумму, срок и требуемое действие.
3. Скачайте полные выгрузки бронирований и выплат с каждой платформы, пока не изменились доступ или формат файлов.
4. Выгрузите декларации о краткосрочном проживании и окончательное состояние Реестра.
5. Сверьте каждое бронирование: AMA, гость, заезд, выезд, валовая сумма, комиссия, возврат, чистая выплата и получатель.
6. Отделите реальную ошибку от расхождения, имеющего документированное объяснение.
7. До подачи уточняющей декларации или ответа на проверку изучите документы вместе с бухгалтером или налоговым консультантом, знакомым с краткосрочной арендой.

Не подавайте поспешно уточняющую декларацию лишь для того, чтобы «закрыть» сообщение. Ошибочное исправление может создать новое несоответствие по НДС, сборам, получателям или следующему налоговому году.

13. Папка документов, которая должна быть готова до проверки

• годовые и ежемесячные файлы выгрузок с каждой платформы,
• реестр бронирований, отмен, возвратов и компенсаций,
• подробная ведомость комиссий и удержаний,
• банковские операции и сопоставление каждой объединенной выплаты,
• история AMA и снимки объявлений, на которых указан номер,
• декларации о краткосрочном проживании и подтверждения подачи,
• договоры управления, договоры аренды с правом субаренды и сведения о совладении,
• таблица распределения дохода между фактическими получателями и
• копии E1, E2, E3, деклараций по НДС и записей myDATA — в зависимости от режима.

Файлы следует хранить в исходном формате. Таблица Excel, созданная задним числом, полезна для сверки, но не заменяет первичную выгрузку или подтверждение подачи.

14. Практическая таблица сверки по каждому бронированию

Самая эффективная профилактика — постоянная таблица с одной строкой на каждое бронирование:

15. Каких выводов не следует делать из сверки

Само обнаружение расхождения не равнозначно начислению налога, штрафу или уголовному делу. AADE может сначала потребовать соблюдения обязанностей, подачи уточняющей декларации или объяснений. Если затем проводится проверка и выносится акт об определении налога, применяются специальные сроки и права на заслушивание и оспаривание, указанные в самом акте.

С другой стороны, отсутствие сообщения сегодня не доказывает, что документы верны. Сверки могут охватывать прошлые годы и использовать данные, переданные позднее. Исправление следует вносить потому, что выявлена реальная ошибка, а не потому, что появилась общая новость.

16. Десятиминутная проверка перед следующим бронированием

• Активен ли AMA в объявлении и соответствует ли он конкретному объекту?
• Правильно ли указаны имя и налоговый номер управляющего на каждой платформе?
• Принадлежит ли платежный счет надлежащему лицу либо документирована ли его связь с получателем дохода?
• Есть ли третий активный AMA или новая услуга, меняющая налоговый режим?
• Поданы ли до 20-го числа все декларации за предыдущий месяц?
• Зарегистрированы ли отмены, по которым подлежит уплате сумма?
• Совпадают ли валовые суммы, комиссии, возвраты и банковские выплаты?
• Сохранена ли первичная выгрузка платформы?

17. Часто задаваемые вопросы

AADE облагает налогом сумму, которую видит в банке?

Механизм не настолько прост. Банковское зачисление — лишь один из элементов. Необходимо согласовать арендную плату из декларации о краткосрочном проживании, вознаграждение по DAC7, отдельно указанные комиссии и удержания, отмены, сборы, фактического получателя дохода и налоговый режим.

Если у меня три AMA, но третий объект еще не сдавался, можно подождать?

Не без профессиональной проверки. Официальные ответы связывают получение третьего AMA с намерением вести деятельность и предусматривают заявление о ее начале в течение 30 дней, кроме специального исключения для одного объекта и двух его комнат.

Если платформа ошиблась, достаточно ли снимка экрана?

Как правило, нет. Сохраните полную выгрузку, переписку со службой поддержки, банковскую операцию, декларацию AADE и таблицу, численно объясняющую расхождение.

Могу ли я самостоятельно исправить все старые декларации?

Возможность исправления зависит от того, закрыт ли Реестр, от налогового года и вида пропуска. Перед массовыми изменениями необходимо оценить их совокупные последствия.

18. Правильная система — лучшая защита

Краткосрочная аренда больше не оценивается по одной годовой итоговой сумме. Правильная картина формируется по каждому бронированию: верный AMA, правильный период, точная согласованная арендная плата, отдельно отраженное вознаграждение по DAC7, ясное объяснение комиссий и удержаний, надлежащий получатель и своевременная декларация. Тогда реальное расхождение выявляется, пока его еще можно исправить, а кажущееся — подтверждается документами без паники.