希腊 2026 年租金所得税：25% 档位、计算示例与 2027 年申报

房产所得新增的 25% 税率看似简单，但“租金按 25% 征税”这一说法容易造成误解。并非全部租金都按 25% 征税，而且截至 2025 年底取得的租金仍适用原有税率表。新税率表适用于自 2026 纳税年度起取得的所得，并将在 2027 年提交的所得税申报表中体现。

实际变化主要发生在第二档。截至 2025 年，12,001 欧元至 35,000 欧元之间的房产应税所得适用 35% 税率。自 2026 年起，12,000.01 欧元至 24,000 欧元的部分适用 25%，24,000.01 欧元至 36,000 欧元的下一部分仍适用 35%。最高的 45% 税率则从超过 36,000 欧元的部分开始适用。

本文说明每一档包含哪些金额、自然人的 5% 定额扣除如何运作、共有房产如何申报、E2 与 E1 表格如何衔接、何时必须以电子方式支付租金，以及未收取租金应如何处理。

1. 自 2026 纳税年度起有哪些变化

第 5246/2025 号法律修改了希腊《所得税法典》第 40 条第 4 款。其生效条款明确规定，该变化适用于自 2026 纳税年度起取得的所得。新旧税率表对比如下：

主要减税效果出现在 12,000.01-24,000 欧元这一档，税率下降十个百分点。35,000.01-36,000 欧元这一段也有较小幅度的变化，因为 45% 税率现在从超过 36,000 欧元的部分才开始适用。

2. 为什么 25% 不适用于全部租金

该税率表采用累进方式。每一税率只适用于落在相应档位内的应税所得部分。例如，应税所得为 20,000 欧元时，最初的 12,000 欧元按 15% 征税，只有接下来的 8,000 欧元按 25% 征税。

因此，多取得一欧元不会使全部所得转入更高税率，而只会使超出的部分适用下一档税率。将边际税率与平均实际税率混为一谈，往往会导致错误计算和夸张标题。

3. 新旧税率表下的计算示例

以下示例针对自然人，并仅为比较目的适用 5% 定额扣除。示例未考虑特别免税、转租、境外税款、未收取租金或其他个别情况。

当新的 25% 档位以及 35,000.01-36,000 欧元这一额外区间全部用满后，税率变化带来的最大比较减税额为 1,300 欧元。不过，实际税额取决于每名纳税人申报的具体事实，而不是一张通用表格。

4. 应税基础与 5% 定额扣除

计算起点是归属于纳税人的房产所得总额。根据官方税务指引，在满足法定条件的情况下，如果出租人为自然人，可就修理、维护、翻新以及其他固定或运营费用享受 5% 的定额扣除。

该扣除并不意味着所有实际支出都可以另行扣除，也不表示银行账户实际入账金额自动等于应税基础。转租、无偿使用、自用、实物所得和特别免税均有附加规则。因此，计算应先确定相关法律权利及出租方式。

5. 哪些所得在同一税率表下合并计算

税率表适用于同一纳税人的房产所得总额，而不是分别适用于每一套公寓。实践中，申报为租金或转租收入的金额，以及属于《所得税法典》第 39 条范围的其他房产所得，均合并计算。

对于自然人，在未提供床上用品以外服务的前提下，最多两套房产的短期出租所得被视为房产所得，并进入同一税率表。长期租赁租金与 Airbnb 所得并不存在两套彼此独立的税率表。

6. 短期出租何时不再按租金所得征税

自然人经营三套或以上房产用于短期出租时，相关所得被视为经营所得。如果房产数量较少但提供了床上用品以外的服务，也可能作同样处理。此时税基将发生变化，并可能产生经营登记、增值税、账簿记录及 myDATA 等义务。

应当综合审查 AMA 登记号数量、经营者身份、共有关系以及实际提供的服务。若活动已经具有经营性质，继续套用租金所得税率表并不稳妥。

7. 共有、用益权与夫妻联合申报

共有房产并不意味着每位所有人都申报全部租金。E2 指引规定，每名纳税义务人应申报归属于其共有份额、共同用益权或其他权利的租金总额。该份额随后与该纳税人的其他房产所得合并。

即使夫妻提交联合所得税申报表或共同拥有一项房产，也应就各自名下房产分别提交 E2。所有权、用益权和收取租金的权利应与 E9、租赁信息及实际出租安排保持一致。

8. 所得如何从 E2 转入 E1，以及何时申报

房产租赁信息申报表用于记录合同关系。E2 详细列明房产、用途类型及总额。提交 E2 后，相应金额会转入 E1 的相关栏位，最终税款在 E1 中核定。

2026 年取得的租金适用新税率表，并在 2027 年提交的所得税申报表中申报。新税率表不追溯适用于 2026 年申报的 2025 年所得。如果租金跨越多个期间，应正确分配至实际取得该所得的相应纳税年度。

9. 租赁备案与电子支付是两项不同义务

长期租赁签订后，所有人应在协议签署次月月底前以电子方式提交租赁资料。提交租赁信息并不能替代 E2 和 E1，年度所得税申报也不会自动纠正错误的租赁资料。

根据经济和财政部 2026 年 3 月 30 日的公告，通过银行账户强制支付租金的实施日期已推迟至 2026 年 10 月 1 日。出租人与承租人应使用清晰的付款附言，并采用能够将每笔转账与对应租赁关系关联的账户。

10. 未收取租金如何处理

承租人迟延付款或账户中没有入账，并不会自动使租金被认定为未收取。提交 E2 之前，纳税人必须先在主管机关完成规定程序，并至少提交《所得税法典》第 39 条第 4 款以及相关决定和通函要求的其中一项文件。

只有完成上述行政程序后，该金额才可在 E2 中作为未收取租金填报。如果以后年度实际收回，则应按房产类别和租赁类型在收回年度申报。及时采取法律措施十分重要；单纯发送庭外催告并非在所有情况下都足够。

11. 会改变计算结果的常见错误

• 将 25% 适用于全部租金总额，而不是仅适用于第二档。
• 因为申报表在 2026 年提交，就将新税率表用于 2025 年所得。
• 为每一套房产或每一个平台分别计算一套税率档位。
• 每名共有权人都申报全部租金，而不是归属于自己的份额。
• 将银行净入账与房产应税所得总额混为一谈。
• 未完成规定的前置程序就扣除未收取租金。
• 将三套短期出租房产或提供额外服务的活动仍视为普通房产所得。
• 租赁资料、E2、E9 与实际权利状况之间存在不一致。

12. 纳税年度结束前的实用核对清单

1. 收集每套房产现行租赁、变更和终止资料。
2. 在 E9 中核实所有权、用益权和共有比例。
3. 将每月租金总额与银行流水核对，并解释每一项差异。
4. 按纳税年度及所得权利人分开记录金额。
5. 核查短期出租仍属于房产所得，还是已经构成经营活动。
6. 不要等到申报季才处理未收取租金。
7. 将新税率表应用于应税基础，而不是银行净入账。
8. 保存 E2 提交回执，并核对转入 E1 的金额。

13. 常见问题

如果我收到 20,000 欧元，全部金额都按 25% 征税吗？

不是。确定应税基础后，最初的 12,000 欧元按 15% 征税，只有其后直至 24,000 欧元的部分按 25% 征税。

新税率表是否适用于 2026 年申报的 2025 年租金？

不适用。法律规定，该变化适用于自 2026 纳税年度起取得的所得，而该所得于 2027 年申报。

我有两套公寓，每套都可以单独使用第一档吗？

不可以。同一纳税人的房产所得需要合并。税率表适用于应税总额，而不是分别适用于每套房产。

一套房产按 50-50 共有时，两人都申报全部租金吗？

不是。每名共有权人申报与其份额相对应的租金总额，并根据自己全部房产所得适用相应税率。

5% 定额扣除是否还允许我扣除全部维修发票？

对自然人而言，一般不能。该 5% 是在法定条件下对费用作出的定额认可。只有法律明确规定时，特定实际费用才可另行处理。

承租人不付款时，我可以直接不申报这笔金额吗？

不可以。在将租金申报为未收取之前，必须完成规定的前置程序并提交证明文件。否则，该金额仍可能作为应申报所得征税。

14. 房产所有人应保存哪些资料

新税率表会显著降低房产应税所得超过 12,000 欧元者的税负，但不会改变计算之前必须完成的工作。租赁资料、权利类型、所有权比例、总额、所属期间、未收取租金以及活动的法律分类，都必须首先准确无误。

较稳妥的做法是为每套房产建立独立档案，并为每名所得权利人保留年度核对表。这样，2027 年的申报可以从已核实的信息出发，而不是依赖零散的银行入账，并且能够在日后检查时说明计算依据。