Steuer auf Mieteinnahmen 2026 in Griechenland: 25%-Stufe, Beispiele und Erklärung 2027

Der neue Steuersatz von 25 % auf Einkünfte aus Immobilien klingt einfach, doch die Formulierung „25 % Steuer auf Mieten“ ist irreführend. Nicht die gesamte Miete wird mit 25 % besteuert, und für bis Ende 2025 erzielte Mieten ändert sich die Skala nicht. Die neue Skala gilt für Einkünfte ab dem Steuerjahr 2026 und wird in der 2027 einzureichenden Erklärung sichtbar.

Der praktische Unterschied liegt in der zweiten Stufe. Bis 2025 wurden steuerpflichtige Immobilieneinkünfte von 12.001 bis 35.000 Euro mit 35 % besteuert. Ab 2026 unterliegt der Teil von 12.000,01 bis 24.000 Euro einem Satz von 25 %, während der nächste Teil von 24.000,01 bis 36.000 Euro weiterhin mit 35 % besteuert wird. Der Spitzensatz von 45 % beginnt nun oberhalb von 36.000 Euro.

Dieser Beitrag erläutert, welcher Betrag in welche Stufe fällt, wie der pauschale Abzug von 5 % für natürliche Personen funktioniert, was bei Miteigentum gilt, wie E2 und E1 zusammenhängen, wann die elektronische Mietzahlung vorgeschrieben ist und wie nicht eingezogene Mieten behandelt werden.

1. Was sich ab dem Steuerjahr 2026 ändert

Gesetz 5246/2025 änderte Absatz 4 von Artikel 40 des griechischen Einkommensteuergesetzes. Die Inkrafttretensregelung bezieht die Änderung ausdrücklich auf Einkünfte ab dem Steuerjahr 2026. Die beiden Skalen im Vergleich:

Der größte Vorteil entsteht im Abschnitt von 12.000,01 bis 24.000 Euro, in dem die Belastung um zehn Prozentpunkte sinkt. Auch im Abschnitt von 35.000,01 bis 36.000 Euro ergibt sich eine kleinere Entlastung, weil 45 % erst oberhalb von 36.000 Euro gelten.

2. Warum 25 % nicht auf die gesamte Miete entfallen

Die Skala ist progressiv. Jeder Satz gilt nur für den Teil des steuerpflichtigen Einkommens innerhalb der jeweiligen Stufe. Beträgt das steuerpflichtige Einkommen 20.000 Euro, werden die ersten 12.000 Euro mit 15 % und nur die folgenden 8.000 Euro mit 25 % besteuert.

Ein zusätzlicher Euro verschiebt daher nicht das gesamte Einkommen in einen höheren Satz, sondern nur den übersteigenden Teil. Die Verwechslung von Grenzsteuersatz und durchschnittlicher Belastung führt häufig zu falschen Berechnungen und überzogenen Schlagzeilen.

3. Beispiele vor und nach der neuen Skala

Die folgenden Beispiele betreffen eine natürliche Person und berücksichtigen ausschließlich zum Vergleich den pauschalen Abzug von 5 %. Sonderbefreiungen, Untervermietung, ausländische Steuer, nicht eingezogene Mieten oder andere persönliche Besonderheiten sind nicht enthalten.

Der maximale Vergleichsvorteil der Skalenänderung erreicht 1.300 Euro, sobald die neue 25-Prozent-Stufe und der zusätzliche Abschnitt von 35.000,01 bis 36.000 Euro vollständig ausgeschöpft sind. Die tatsächliche Steuer ergibt sich jedoch aus den erklärten Verhältnissen des jeweiligen Steuerpflichtigen, nicht aus einer allgemeinen Tabelle.

4. Steuerbemessungsgrundlage und 5-Prozent-Pauschale

Ausgangspunkt sind die dem Steuerpflichtigen zurechenbaren Bruttoeinkünfte aus Immobilien. Die amtliche Steuerinformation sieht unter den gesetzlichen Voraussetzungen für natürliche Personen einen pauschalen Abzug von 5 % für Reparatur, Instandhaltung, Renovierung sowie sonstige feste oder laufende Aufwendungen vor.

Diese Pauschale bedeutet weder, dass jede tatsächliche Ausgabe zusätzlich abgezogen wird, noch dass die Bankgutschrift automatisch der Steuerbasis entspricht. Für Untervermietung, unentgeltliche Überlassung, Eigennutzung, Sachbezüge und besondere Befreiungen gelten zusätzliche Regeln. Die Berechnung muss daher mit dem betroffenen Recht und der Art der Vermietung beginnen.

5. Welche Einkünfte in derselben Skala zusammengezählt werden

Die Skala gilt für die gesamten Immobilieneinkünfte desselben Steuerpflichtigen, nicht getrennt für jede Wohnung. Zusammengezählt werden insbesondere erklärte Miet- und Untermieteinkünfte sowie weitere unter Artikel 39 des Einkommensteuergesetzes fallende Immobilieneinkünfte.

Bei einer natürlichen Person gelten Einkünfte aus der Kurzzeitvermietung von höchstens zwei Immobilien ohne weitere Leistungen außer Bettwäsche als Immobilieneinkünfte und fallen in dieselbe Skala. Es gibt nicht eine Skala für Langzeitmieten und eine andere für Airbnb-Einkünfte.

6. Wann Kurzzeitvermietung nicht mehr als Miete besteuert wird

Betreibt eine natürliche Person drei oder mehr Immobilien zur Kurzzeitvermietung, gelten die Einkünfte als gewerbliche Einkünfte. Gleiches kann bei weniger Immobilien gelten, wenn neben Bettwäsche weitere Leistungen erbracht werden. Dann ändert sich die Steuerbasis; Pflichten zu Betriebsanmeldung, Umsatzsteuer, Buchführung und myDATA können entstehen.

Die Zahl der AMA-Registrierungsnummern, die Identität des Betreibers, Miteigentum und die tatsächlich erbrachten Leistungen müssen gemeinsam geprüft werden. Die Mietskala darf nicht unbesehen auf eine Tätigkeit angewandt werden, die bereits gewerbliche Merkmale aufweist.

7. Miteigentum, Nießbrauch und gemeinsame Steuererklärung

Bei Miteigentum erklärt nicht jeder Eigentümer die gesamte Miete. Nach den E2-Anweisungen trägt jede steuerpflichtige Person nur die Bruttoeinkünfte ein, die ihrem Miteigentums-, Mitnießbrauchs- oder sonstigen Rechtsanteil entsprechen. Dieser Anteil wird ihren weiteren Immobilieneinkünften hinzugerechnet.

Ehegatten reichen für die jeweils eigenen Immobilien ein getrenntes E2 ein, selbst bei gemeinsamer Steuererklärung oder Miteigentum. Eigentum, Nießbrauch und Bezugsrecht sollten mit E9, Mietangaben und tatsächlicher Vertragsgestaltung übereinstimmen.

8. Wie Einkünfte von E2 nach E1 übertragen und wann sie erklärt werden

Die elektronische Mietinformation erfasst das Vertragsverhältnis. E2 führt Immobilien, Nutzungsart und Bruttobeträge im Einzelnen auf. Nach endgültiger Einreichung von E2 werden die Beträge in die entsprechenden Felder von E1 übertragen, wo die endgültige Steuerfestsetzung erfolgt.

Im Jahr 2026 erzielte Mieten unterliegen der neuen Skala und werden in der Einkommensteuererklärung 2027 angegeben. Auf im Jahr 2026 erklärte Einkünfte des Jahres 2025 wird die neue Skala nicht rückwirkend angewandt. Betrifft eine Zahlung mehrere Zeiträume, ist sie dem Steuerjahr des Erwerbs korrekt zuzuordnen.

9. Mietmeldung und elektronische Zahlung sind getrennte Pflichten

Bei Langzeitvermietung meldet der Eigentümer die Vertragsdaten elektronisch bis zum Ende des auf die Vereinbarung folgenden Monats. Diese Meldung ersetzt weder E2 noch E1; umgekehrt heilt die Jahreserklärung fehlerhafte Mietangaben nicht automatisch.

Nach der Mitteilung des Ministeriums für Wirtschaft und Finanzen vom 30. März 2026 wurde die verpflichtende Mietzahlung über ein Bankkonto auf den 1. Oktober 2026 verschoben. Vermieter und Mieter sollten einen eindeutigen Verwendungszweck und ein Konto nutzen, über das jede Zahlung dem jeweiligen Mietverhältnis zugeordnet werden kann.

10. Behandlung nicht eingezogener Mieten

Eine Miete gilt nicht allein deshalb als nicht eingezogen, weil der Mieter verspätet zahlt oder keine Gutschrift erscheint. Vor Einreichung von E2 ist das Verfahren bei der zuständigen Behörde zu durchlaufen und mindestens eines der in Artikel 39 Absatz 4 des Einkommensteuergesetzes sowie den einschlägigen Entscheidungen und Rundschreiben genannten Dokumente vorzulegen.

Erst nach Abschluss dieses Verfahrens wird der anerkannte Betrag im E2 entsprechend eingetragen. Wird er in einem späteren Jahr vereinnahmt, erfolgt die Erklärung dann nach Immobilienkategorie und Mietart. Rechtzeitiges rechtliches Handeln ist entscheidend; eine bloße außergerichtliche Zahlungsaufforderung genügt nicht zwingend in jedem Fall.

11. Häufige Fehler mit Auswirkung auf die Berechnung

• 25 % werden auf den gesamten Bruttobetrag statt nur auf die zweite Stufe angewandt.
• Die neue Skala wird für Einkünfte 2025 verwendet, weil die Erklärung 2026 eingereicht wurde.
• Für jede Immobilie oder Plattform wird eine eigene Skala berechnet.
• Jeder Miteigentümer erklärt die volle Miete statt seines Anteils.
• Die Nettogutschrift wird mit den steuerpflichtigen Bruttoeinkünften verwechselt.
• Nicht eingezogene Mieten werden ohne das erforderliche Vorverfahren abgezogen.
• Drei Kurzzeitobjekte oder zusätzliche Leistungen werden als gewöhnliche Miete behandelt.
• Mietmeldung, E2, E9 und die tatsächlichen Rechtsanteile stimmen nicht überein.

12. Praktische Prüfung vor Ende des Steuerjahres

1. Sammeln Sie für jede Immobilie aktive Verträge, Änderungen und Beendigungen.
2. Prüfen Sie Eigentum, Nießbrauch und Miteigentumsanteile in E9.
3. Stimmen Sie monatliche Bruttomieten mit Bankbewegungen ab und erklären Sie jede Differenz.
4. Trennen Sie Beträge nach Steuerjahr und berechtigter Person.
5. Prüfen Sie, ob Kurzzeitvermietung noch Immobilieneinkommen oder bereits Gewerbe ist.
6. Warten Sie bei nicht eingezogenen Mieten nicht bis zur Erklärungsfrist.
7. Wenden Sie die neue Skala auf die Steuerbasis, nicht auf die Nettogutschrift an.
8. Bewahren Sie den E2-Einreichungsbeleg auf und prüfen Sie die Übertragung in E1.

13. Häufig gestellte Fragen

Werden bei 20.000 Euro Einnahmen alle Beträge mit 25 % besteuert?

Nein. Nach Ermittlung der Steuerbasis werden die ersten 12.000 Euro mit 15 % und nur der nächste Teil bis 24.000 Euro mit 25 % besteuert.

Gilt die neue Skala für Mieten 2025, die 2026 erklärt wurden?

Nein. Das Gesetz gilt für Einkünfte ab dem Steuerjahr 2026. Diese werden 2027 erklärt.

Ich besitze zwei Wohnungen. Hat jede ihre eigene erste Stufe?

Nein. Die Immobilieneinkünfte derselben Person werden addiert. Die Skala gilt für den gesamten steuerpflichtigen Betrag, nicht getrennt je Objekt.

Erklären bei einer 50-zu-50-Immobilie beide die volle Miete?

Nein. Jeder Miteigentümer erklärt die seinem Anteil entsprechenden Bruttoeinkünfte und wird nach seinen gesamten eigenen Immobilieneinkünften besteuert.

Darf ich neben der 5-Prozent-Pauschale alle Reparaturbelege abziehen?

Nicht allgemein als natürliche Person. Die Pauschale erkennt Aufwendungen unter gesetzlichen Voraussetzungen ab. Einzelne tatsächliche Kosten werden nur berücksichtigt, wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorsieht.

Darf ich nicht gezahlte Miete einfach weglassen?

Nein. Vor der Erklärung als nicht eingezogen sind das vorgeschriebene Verfahren und die Nachweise erforderlich. Andernfalls kann der Betrag steuerpflichtig bleiben.

14. Was Eigentümer aufbewahren sollten

Die neue Skala senkt die Steuer spürbar, wenn das steuerpflichtige Immobilieneinkommen 12.000 Euro übersteigt. Sie ändert jedoch nicht die Vorarbeit: Mietangaben, Rechte, Anteile, Bruttobeträge, Zeitraum, nicht eingezogene Mieten und rechtliche Einordnung der Tätigkeit müssen zuerst stimmen.

Am sichersten sind eine Akte je Immobilie und eine jährliche Abstimmung je berechtigter Person. So beginnt die Erklärung 2027 mit geprüften Angaben statt vereinzelten Bankbuchungen, und die Berechnung bleibt bei einer späteren Prüfung nachvollziehbar.