Impôt sur les revenus locatifs 2026 en Grèce : tranche à 25 %, exemples et déclaration 2027

Le nouveau taux de 25 % sur les revenus immobiliers paraît simple, mais l'expression « impôt de 25 % sur les loyers » est trompeuse. La totalité du loyer n'est pas imposée à 25 % et le barème ne change pas pour les loyers acquis jusqu'à la fin de 2025. Le nouveau barème s'applique aux revenus acquis à partir de l'année fiscale 2026 et figurera dans la déclaration déposée en 2027.

La différence pratique se situe dans la deuxième tranche. Jusqu'en 2025, la part du revenu immobilier imposable comprise entre 12 001 et 35 000 euros était taxée à 35 %. À partir de 2026, la part comprise entre 12 000,01 et 24 000 euros est taxée à 25 %, tandis que la tranche suivante, de 24 000,01 à 36 000 euros, reste à 35 %. Le taux supérieur de 45 % commence désormais au-delà de 36 000 euros.

Cet article explique quel montant entre dans chaque tranche, comment fonctionne l'abattement forfaitaire de 5 % pour les personnes physiques, ce qui se passe en indivision, le lien entre les formulaires E2 et E1, le moment où le paiement électronique du loyer devient obligatoire et le traitement des loyers non encaissés.

1. Ce qui change à partir de l'année fiscale 2026

La loi 5246/2025 a modifié le paragraphe 4 de l'article 40 du Code grec de l'impôt sur le revenu. Sa disposition d'entrée en vigueur rattache expressément la réforme aux revenus acquis à partir de l'année fiscale 2026. Les deux barèmes se comparent ainsi :

L'avantage principal apparaît dans la tranche de 12 000,01 à 24 000 euros, où la charge diminue de dix points. Une réduction plus limitée existe aussi entre 35 000,01 et 36 000 euros, puisque le taux de 45 % ne commence plus qu'au-delà de 36 000 euros.

2. Pourquoi le taux de 25 % ne porte pas sur tout le loyer

Le barème est progressif. Chaque taux s'applique uniquement à la fraction du revenu imposable située dans la tranche correspondante. Si le revenu imposable atteint 20 000 euros, les premiers 12 000 euros sont taxés à 15 % et seuls les 8 000 euros suivants à 25 %.

Un euro supplémentaire ne fait donc pas basculer la totalité du revenu dans un taux supérieur. Seule la part excédentaire change de tranche. Confondre taux marginal et taux moyen conduit souvent à des calculs erronés et à des titres excessifs.

3. Exemples avant et après le nouveau barème

Les exemples ci-dessous concernent une personne physique et appliquent l'abattement forfaitaire de 5 % uniquement pour permettre la comparaison. Ils n'intègrent ni exonération spéciale, ni sous-location, ni impôt étranger, ni loyer non encaissé, ni autre situation individuelle.

Le gain comparatif maximal lié à la réforme atteint 1 300 euros lorsque la nouvelle tranche à 25 % et la fraction supplémentaire de 35 000,01 à 36 000 euros sont entièrement utilisées. L'impôt réel dépend toutefois des données déclarées par chaque contribuable et non d'un tableau général.

4. La base imposable et l'abattement de 5 %

Le point de départ est le revenu immobilier brut attribuable au contribuable. La doctrine fiscale officielle prévoit, sous réserve des conditions légales, un abattement forfaitaire de 5 % pour les frais de réparation, d'entretien, de rénovation ainsi que d'autres charges fixes ou courantes lorsque le bailleur est une personne physique.

Cet abattement ne signifie pas que chaque dépense réelle est également déductible, ni que le montant crédité sur le compte bancaire constitue automatiquement la base imposable. La sous-location, la mise à disposition gratuite, l'occupation personnelle, le revenu en nature et certaines exonérations suivent des règles supplémentaires. Le calcul doit donc commencer par la nature du droit et du contrat.

5. Les revenus regroupés dans le même barème

Le barème s'applique à l'ensemble des revenus immobiliers d'un même contribuable et non séparément à chaque appartement. Sont notamment additionnés les loyers, les revenus de sous-location et les autres revenus immobiliers relevant de l'article 39 du Code de l'impôt sur le revenu.

Pour une personne physique, le revenu tiré de la location de courte durée de deux biens au maximum, sans prestation autre que le linge de lit, constitue un revenu immobilier et entre dans le même barème. Il n'existe pas un barème autonome pour les locations de longue durée et un autre pour Airbnb.

6. Quand la location de courte durée cesse d'être imposée comme un loyer

Lorsqu'une personne physique exploite trois biens ou davantage en location de courte durée, le revenu est qualifié de revenu d'activité professionnelle. La même qualification peut s'appliquer avec moins de biens si des services autres que le linge de lit sont fournis. La base fiscale change alors et des obligations d'immatriculation, de TVA, de tenue comptable et de myDATA peuvent apparaître.

Le nombre de numéros AMA, l'identité de l'exploitant, l'indivision et les services réellement fournis doivent être examinés ensemble. Il serait risqué d'appliquer le barème locatif à une activité qui présente déjà un caractère professionnel.

7. Indivision, usufruit et déclaration commune

En indivision, chaque propriétaire ne déclare pas la totalité du loyer. Les instructions E2 prévoient que chaque redevable indique le revenu brut correspondant à sa quote-part de propriété, d'usufruit ou d'un autre droit. Cette part est ensuite ajoutée à ses autres revenus immobiliers.

Les époux déposent un E2 distinct pour les biens appartenant à chacun, même s'ils déposent une déclaration commune ou détiennent certains biens en indivision. La propriété, l'usufruit et le droit d'encaisser doivent correspondre aux données E9, aux informations du bail et à la situation réelle.

8. Le passage du revenu de E2 à E1 et l'année de déclaration

La déclaration électronique des informations locatives enregistre la relation contractuelle. Le formulaire E2 détaille les biens, le type d'utilisation et les montants bruts. Après la validation de E2, ces montants sont transférés dans les cases correspondantes de E1, où intervient le calcul définitif.

Les loyers acquis en 2026 relèvent du nouveau barème et seront déclarés dans la déclaration de revenus de 2027. Le nouveau barème ne s'applique pas rétroactivement aux revenus de 2025 déclarés en 2026. Lorsqu'un loyer couvre plusieurs périodes, il doit être correctement rattaché à l'année fiscale de son acquisition.

9. Déclaration du bail et paiement électronique : deux obligations distinctes

Pour une location de longue durée, le propriétaire transmet électroniquement les informations du bail avant la fin du mois suivant l'accord. Cette formalité ne remplace ni E2 ni E1, et la déclaration annuelle ne corrige pas automatiquement des informations locatives erronées.

Selon l'annonce du ministère de l'Économie et des Finances du 30 mars 2026, le paiement obligatoire des loyers par compte bancaire a été reporté au 1er octobre 2026. Bailleur et locataire devraient utiliser un libellé clair et un compte permettant de rattacher chaque mouvement au bail concerné.

10. Le traitement des loyers non encaissés

Un loyer n'est pas qualifié de non encaissé uniquement parce que le locataire paie en retard ou qu'aucun crédit n'apparaît sur le compte. Avant le dépôt de E2, il faut suivre la procédure auprès du service compétent et produire au moins un des documents exigés par l'article 39, paragraphe 4, du Code de l'impôt sur le revenu et les décisions et circulaires correspondantes.

Ce n'est qu'après l'achèvement de cette procédure que le montant reconnu est porté comme tel dans E2. S'il est perçu au cours d'une année ultérieure, il est alors déclaré selon la catégorie du bien et le type de location. Une démarche juridique rapide est déterminante ; une simple mise en demeure extrajudiciaire peut ne pas suffire dans tous les cas.

11. Erreurs fréquentes qui modifient le calcul

• Appliquer 25 % à la totalité du montant brut au lieu de la seule deuxième tranche.
• Utiliser le nouveau barème pour un revenu de 2025 au motif que la déclaration est déposée en 2026.
• Calculer un barème séparé pour chaque bien ou chaque plateforme.
• Faire déclarer la totalité du loyer à chaque indivisaire au lieu de sa quote-part.
• Confondre le crédit bancaire net avec le revenu immobilier brut imposable.
• Écarter les loyers non encaissés sans accomplir la procédure préalable requise.
• Traiter trois locations de courte durée ou des services supplémentaires comme un simple revenu immobilier.
• Laisser diverger les informations du bail, de E2, de E9 et les droits réels.

12. Vérification pratique avant la clôture de l'année fiscale

1. Rassemblez, pour chaque bien, les baux actifs, leurs modifications et leurs résiliations.
2. Confirmez la propriété, l'usufruit et les quotes-parts dans E9.
3. Rapprochez les loyers bruts mensuels des mouvements bancaires et expliquez chaque écart.
4. Séparez les montants par année fiscale et par bénéficiaire.
5. Vérifiez si la location de courte durée reste un revenu immobilier ou devient une activité professionnelle.
6. N'attendez pas la période des déclarations pour traiter les loyers non encaissés.
7. Appliquez le nouveau barème à la base imposable, non au crédit bancaire net.
8. Conservez l'accusé de dépôt de E2 et contrôlez les montants transférés vers E1.

13. Questions fréquentes

Si je perçois 20 000 euros, tout est-il taxé à 25 % ?

Non. Après détermination de la base imposable, les premiers 12 000 euros sont taxés à 15 % et seule la fraction suivante, jusqu'à 24 000 euros, à 25 %.

Le nouveau barème concerne-t-il les loyers de 2025 déclarés en 2026 ?

Non. La loi prévoit que la réforme s'applique aux revenus acquis à partir de l'année fiscale 2026. Ils seront déclarés en 2027.

Je possède deux appartements. Chacun bénéficie-t-il de sa propre première tranche ?

Non. Les revenus immobiliers d'un même contribuable sont additionnés. Le barème porte sur le montant imposable total, pas séparément sur chaque bien.

Pour un bien détenu à 50-50, chacun déclare-t-il la totalité du loyer ?

Non. Chaque indivisaire déclare le revenu brut correspondant à sa quote-part et est imposé selon l'ensemble de ses propres revenus immobiliers.

L'abattement de 5 % permet-il aussi de déduire tous les justificatifs de travaux ?

Pas comme règle générale pour une personne physique. Il s'agit d'une reconnaissance forfaitaire des frais sous conditions légales. Les dépenses réelles ne sont traitées séparément que lorsque la loi le prévoit expressément.

Si le locataire ne paie pas, puis-je simplement omettre le montant ?

Non. La procédure préalable et les justificatifs prévus sont nécessaires pour déclarer le loyer comme non encaissé. À défaut, il risque de rester imposable comme revenu à déclarer.

14. Ce que le propriétaire doit conserver

Le nouveau barème réduit sensiblement l'impôt lorsque le revenu immobilier imposable dépasse 12 000 euros, mais il ne change pas le travail préalable. Les informations du bail, les droits, les quotes-parts, les montants bruts, la période, les loyers non encaissés et la qualification de l'activité doivent d'abord être exacts.

La méthode la plus sûre consiste à tenir un dossier par bien et un tableau annuel de rapprochement par bénéficiaire. La déclaration de 2027 reposera ainsi sur des données vérifiées plutôt que sur des mouvements bancaires isolés, et le calcul pourra être justifié lors d'un contrôle ultérieur.