Налог на доход от аренды в Греции в 2026 году: ставка 25%, примеры и декларация 2027 года

Новая ставка 25% для дохода от недвижимости кажется простой, однако выражение «налог на аренду 25%» вводит в заблуждение. По ставке 25% облагается не вся арендная плата, а шкала не меняется для доходов, полученных до конца 2025 года. Новая шкала действует в отношении доходов начиная с налогового 2026 года и будет отражена в декларации, подаваемой в 2027 году.

Практическое изменение касается второй ступени. До 2025 года включительно часть налогооблагаемого дохода от недвижимости от 12 001 до 35 000 евро облагалась по ставке 35%. С 2026 года часть от 12 000,01 до 24 000 евро облагается по ставке 25%, а следующая часть, от 24 000,01 до 36 000 евро, остается на уровне 35%. Максимальная ставка 45% теперь начинается свыше 36 000 евро.

В статье разобрано, какая сумма попадает в каждую ступень, как действует паушальный вычет 5% для физических лиц, что происходит при совместной собственности, как связаны формы E2 и E1, когда требуется электронная оплата аренды и как учитываются неполученные арендные платежи.

1. Что меняется с налогового 2026 года

Закон 5246/2025 изменил пункт 4 статьи 40 греческого Кодекса о подоходном налоге. Положение о вступлении в силу прямо связывает изменение с доходом, полученным начиная с налогового 2026 года. Сравнение двух шкал выглядит так:

Основная выгода возникает в диапазоне от 12 000,01 до 24 000 евро, где нагрузка снижается на десять процентных пунктов. Небольшое снижение есть и в диапазоне от 35 000,01 до 36 000 евро, поскольку ставка 45% теперь начинается только свыше 36 000 евро.

2. Почему 25% не применяется ко всей арендной плате

Шкала прогрессивная. Каждая ставка применяется только к части налогооблагаемого дохода внутри соответствующей ступени. Если налогооблагаемый доход составляет 20 000 евро, первые 12 000 евро облагаются по ставке 15%, а только следующие 8 000 евро — по ставке 25%.

Поэтому один дополнительный евро не переводит весь доход на более высокую ставку. На другую ступень переходит лишь превышение. Смешение предельной и средней эффективной ставки часто приводит к неверным расчетам и преувеличенным заголовкам.

3. Примеры до и после введения новой шкалы

Примеры ниже относятся к физическому лицу и только для сравнения учитывают паушальный вычет 5%. Они не включают специальные освобождения, субаренду, иностранный налог, неполученную арендную плату или иные индивидуальные обстоятельства.

Максимальная сравнительная выгода от изменения шкалы достигает 1 300 евро, когда полностью использованы новая ступень 25% и дополнительный диапазон от 35 000,01 до 36 000 евро. Однако фактический налог определяется заявленными данными конкретного налогоплательщика, а не общей таблицей.

4. Налогооблагаемая база и вычет 5%

Отправной точкой служит валовой доход от недвижимости, относящийся к налогоплательщику. Официальное налоговое руководство предусматривает при соблюдении установленных законом условий паушальный вычет 5% на ремонт, техническое обслуживание, обновление и иные постоянные или текущие расходы, если арендодателем является физическое лицо.

Этот вычет не означает, что каждая фактическая затрата дополнительно вычитается, а сумма, поступившая на банковский счет, автоматически становится налоговой базой. Для субаренды, безвозмездного пользования, собственного использования, дохода в натуральной форме и специальных освобождений действуют дополнительные правила. Расчет должен начинаться с вида права и характера аренды.

5. Какие доходы суммируются по одной шкале

Шкала применяется к совокупному доходу от недвижимости одного налогоплательщика, а не отдельно к каждой квартире. На практике суммируются суммы аренды и субаренды, а также другие виды дохода от недвижимости, подпадающие под статью 39 Кодекса о подоходном налоге.

Для физического лица доход от краткосрочной аренды не более двух объектов без услуг, кроме предоставления постельного белья, признается доходом от недвижимости и попадает в ту же шкалу. Отдельной шкалы для долгосрочной аренды и другой шкалы для Airbnb нет.

6. Когда краткосрочная аренда перестает облагаться как обычная аренда

Если физическое лицо использует три или более объекта для краткосрочной аренды, доход признается доходом от предпринимательской деятельности. То же возможно и при меньшем количестве объектов, если предоставляются услуги помимо постельного белья. Тогда меняется налоговая база и могут возникнуть обязанности по регистрации деятельности, НДС, учету и myDATA.

Количество регистрационных номеров AMA, личность управляющего, совместная собственность и фактически оказываемые услуги необходимо оценивать в совокупности. Рискованно применять шкалу аренды к деятельности, уже имеющей предпринимательские признаки.

7. Совместная собственность, узуфрукт и общая декларация

При совместной собственности каждый владелец не заявляет всю арендную плату. Инструкции E2 требуют, чтобы каждое обязанное лицо указывало валовой доход, соответствующий его доле собственности, совместного узуфрукта или другого права. Затем эта доля прибавляется к остальному доходу этого лица от недвижимости.

Супруги подают отдельную форму E2 по принадлежащим каждому объектам, даже при общей налоговой декларации или совместной собственности. Собственность, узуфрукт и право на получение платы должны соответствовать E9, сведениям об аренде и реальной договорной ситуации.

8. Как доход переносится из E2 в E1 и когда его заявляют

Электронное сообщение сведений об аренде фиксирует договорные отношения. В E2 подробно указываются объекты, вид использования и валовые суммы. После окончательной подачи E2 суммы переносятся в соответствующие поля E1, где производится итоговый расчет.

Аренда, полученная в течение 2026 года, облагается по новой шкале и будет заявлена в декларации за 2027 год. Новая шкала не применяется задним числом к доходу 2025 года, заявленному в 2026 году. Если платеж относится к нескольким периодам, его необходимо правильно отнести к налоговому году получения.

9. Сведения о договоре и электронная оплата — разные обязанности

При долгосрочной аренде собственник подает сведения о договоре электронно до конца месяца, следующего за соглашением. Эта подача не заменяет E2 и E1, а годовая декларация не исправляет автоматически ошибочные сведения о договоре.

Согласно сообщению Министерства экономики и финансов от 30 марта 2026 года, обязательная оплата аренды через банковский счет перенесена на 1 октября 2026 года. Арендодателю и арендатору следует использовать понятное назначение платежа и счет, позволяющий связать каждое перечисление с конкретным договором.

10. Как учитываются неполученные арендные платежи

Аренда не считается неполученной только потому, что арендатор задерживает платеж или на счете нет поступления. До подачи E2 необходимо пройти процедуру в компетентной службе и представить как минимум один документ, предусмотренный пунктом 4 статьи 39 Кодекса о подоходном налоге, а также относящимися к нему решениями и циркулярами.

Только после завершения этой процедуры признанная сумма указывается в E2 соответствующим образом. Если она получена в последующем году, ее заявляют тогда с учетом категории объекта и вида аренды. Своевременное юридическое действие важно: одного внесудебного требования может быть недостаточно в конкретном случае.

11. Частые ошибки, влияющие на расчет

• Ставка 25% применяется ко всей валовой сумме, а не только ко второй ступени.
• Новая шкала используется для дохода 2025 года, поскольку декларация подана в 2026 году.
• Для каждого объекта или каждой платформы рассчитывается отдельная шкала.
• Каждый совладелец заявляет всю аренду вместо своей доли.
• Чистое банковское поступление смешивается с валовым налогооблагаемым доходом.
• Неполученная аренда исключается без обязательной предварительной процедуры.
• Три краткосрочных объекта или дополнительные услуги рассматриваются как обычная аренда.
• Сведения договора, E2, E9 и фактические доли прав не совпадают.

12. Практическая проверка до окончания налогового года

1. Соберите по каждому объекту действующие договоры, изменения и прекращения.
2. Проверьте собственность, узуфрукт и доли совместной собственности в E9.
3. Сопоставьте ежемесячную валовую аренду с банковскими движениями и объясните расхождения.
4. Разделите суммы по налоговым годам и получателям.
5. Проверьте, остается ли краткосрочная аренда доходом от недвижимости или стала бизнесом.
6. Не откладывайте вопрос неполученной аренды до сезона подачи деклараций.
7. Применяйте новую шкалу к налоговой базе, а не к чистому банковскому поступлению.
8. Сохраните подтверждение подачи E2 и проверьте суммы, перенесенные в E1.

13. Часто задаваемые вопросы

Если я получаю 20 000 евро, вся сумма облагается по ставке 25%?

Нет. После определения налоговой базы первые 12 000 евро облагаются по ставке 15%, а только следующая часть до 24 000 евро — по ставке 25%.

Новая шкала применяется к аренде 2025 года, заявленной в 2026 году?

Нет. Закон устанавливает применение к доходам начиная с налогового 2026 года. Они заявляются в 2027 году.

У меня две квартиры. У каждой своя первая ступень?

Нет. Доходы одного налогоплательщика от недвижимости суммируются. Шкала применяется к общей налогооблагаемой сумме, а не отдельно к каждому объекту.

При собственности 50 на 50 оба заявляют всю аренду?

Нет. Каждый совладелец заявляет валовой доход, соответствующий его доле, и облагается исходя из собственного общего дохода от недвижимости.

Вычет 5% позволяет дополнительно списать все чеки за ремонт?

Не как общее правило для физического лица. Это паушальное признание расходов при соблюдении условий закона. Отдельные фактические расходы учитываются только тогда, когда это прямо предусмотрено.

Если арендатор не платит, можно просто не указывать сумму?

Нет. До признания аренды неполученной требуются установленная процедура и подтверждающие документы. Иначе сумма может остаться налогооблагаемым доходом.

14. Что следует хранить собственнику

Новая шкала заметно снижает налог для тех, чей налогооблагаемый доход от недвижимости превышает 12 000 евро, но не отменяет подготовительную работу. Сначала должны быть верны сведения договора, права, доли, валовые суммы, период, неполученная аренда и юридическая квалификация деятельности.

Надежный подход — отдельное досье по каждому объекту и ежегодная таблица сверки по каждому получателю. Тогда декларация 2027 года будет основана на проверенных данных, а не на отдельных банковских записях, и расчет можно будет подтвердить при последующей проверке.