Φόρος ενοικίων 2026: πότε εφαρμόζεται ο νέος συντελεστής 25%, τι δηλώνεται το 2027 και πόσο αλλάζει ο φόρος

Ο νέος συντελεστής 25% στα εισοδήματα από ακίνητα ακούγεται απλός, αλλά η φράση «φόρος ενοικίων 25%» είναι παραπλανητική. Δεν φορολογείται με 25% ολόκληρο το ενοίκιο και δεν αλλάζει η κλίμακα για τα μισθώματα που αποκτήθηκαν έως το τέλος του 2025. Η νέα κλίμακα αφορά εισόδημα που αποκτάται από το φορολογικό έτος 2026 και θα αποτυπωθεί στη δήλωση που θα υποβληθεί το 2027.

Η πρακτική διαφορά βρίσκεται στο δεύτερο κλιμάκιο. Μέχρι το 2025, το τμήμα του φορολογητέου εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ φορολογούνταν με 35%. Από το 2026, το τμήμα από 12.000,01 έως 24.000 ευρώ φορολογείται με 25%, ενώ το επόμενο τμήμα, από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ, παραμένει στο 35%. Ο ανώτατος συντελεστής 45% αρχίζει πλέον πάνω από τις 36.000 ευρώ.

Το άρθρο εξηγεί ποιο ποσό μπαίνει σε κάθε κλιμάκιο, πώς λειτουργεί η κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% για φυσικά πρόσωπα, τι συμβαίνει σε συνιδιοκτησία, πώς συνδέονται Ε2 και Ε1, πότε απαιτείται ηλεκτρονική πληρωμή του ενοικίου και πώς αντιμετωπίζονται τα ανείσπρακτα μισθώματα.

1. Τι αλλάζει από το φορολογικό έτος 2026

Ο ν. 5246/2025 αναμόρφωσε την παρ. 4 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Η έναρξη ισχύος συνδέεται ρητά με εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026. Η σύγκριση των δύο κλιμάκων είναι η εξής:

Το βασικό όφελος δημιουργείται στο τμήμα 12.000,01-24.000 ευρώ, όπου η επιβάρυνση μειώνεται κατά δέκα ποσοστιαίες μονάδες. Υπάρχει και μικρότερη διαφορά στο τμήμα 35.000,01-36.000 ευρώ, επειδή ο συντελεστής 45% αρχίζει πλέον μετά τις 36.000 ευρώ.

2. Γιατί το 25% δεν εφαρμόζεται σε ολόκληρο το ενοίκιο

Η κλίμακα είναι προοδευτική. Κάθε συντελεστής εφαρμόζεται μόνο στο τμήμα του φορολογητέου εισοδήματος που βρίσκεται μέσα στο αντίστοιχο κλιμάκιο. Αν το φορολογητέο εισόδημα είναι 20.000 ευρώ, τα πρώτα 12.000 ευρώ φορολογούνται με 15% και μόνο τα επόμενα 8.000 ευρώ με 25%.

Αυτό σημαίνει επίσης ότι ένα επιπλέον ευρώ δεν μεταφέρει ολόκληρο το εισόδημα σε υψηλότερο συντελεστή. Μεταφέρει μόνο το υπερβάλλον τμήμα. Η σύγχυση μεταξύ οριακού και μέσου συντελεστή οδηγεί συχνά σε λανθασμένους υπολογισμούς και σε υπερβολικούς τίτλους.

3. Παραδείγματα πριν και μετά τη νέα κλίμακα

Τα παρακάτω παραδείγματα αφορούν φυσικό πρόσωπο και εφαρμόζουν, αποκλειστικά για λόγους σύγκρισης, την κατ’ αποκοπή έκπτωση 5%. Δεν λαμβάνουν υπόψη ειδική απαλλαγή, υπεκμίσθωση, αλλοδαπό φόρο, ανείσπρακτα μισθώματα ή άλλη ατομική ιδιαιτερότητα.

Το μέγιστο συγκριτικό όφελος της αλλαγής στην κλίμακα φτάνει τα 1.300 ευρώ όταν έχει καλυφθεί ολόκληρο το νέο κλιμάκιο 25% και το επιπλέον τμήμα 35.000,01-36.000 ευρώ. Ο πραγματικός φόρος, όμως, προκύπτει από τα δηλωμένα δεδομένα κάθε φορολογουμένου και όχι από έναν γενικό πίνακα.

4. Ποια είναι η φορολογητέα βάση και πώς λειτουργεί το 5%

Η αφετηρία είναι το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αναλογεί στον φορολογούμενο. Η επίσημη φορολογική καθοδήγηση προβλέπει, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, κατ’ αποκοπή ποσοστό 5% για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες όταν ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο.

Η έκπτωση αυτή δεν σημαίνει ότι κάθε πραγματική δαπάνη αφαιρείται επιπλέον ούτε ότι το ποσό που πιστώθηκε στην τράπεζα είναι αυτομάτως η φορολογητέα βάση. Σε υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση, ιδιοχρησιμοποίηση, εισόδημα σε είδος ή ειδική απαλλαγή εφαρμόζονται πρόσθετοι κανόνες. Για αυτό ο υπολογισμός πρέπει να ξεκινά από το είδος του δικαιώματος και της μίσθωσης.

5. Ποια εισοδήματα αθροίζονται στην ίδια κλίμακα

Η κλίμακα εφαρμόζεται στο συνολικό εισόδημα από ακίνητη περιουσία του ίδιου φορολογουμένου, όχι χωριστά σε κάθε διαμέρισμα. Στην πράξη αθροίζονται τα ποσά που δηλώνονται ως εισόδημα από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, καθώς και άλλες μορφές εισοδήματος από ακίνητα που υπάγονται στο άρθρο 39 του ΚΦΕ.

Για φυσικό πρόσωπο, εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο ακινήτων, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και μπαίνει στην ίδια κλίμακα. Δεν υπολογίζεται μια ανεξάρτητη κλίμακα για τα μακροχρόνια ενοίκια και άλλη για το Airbnb.

6. Πότε η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να φορολογείται ως ενοίκιο

Αν φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Το ίδιο μπορεί να συμβεί και με λιγότερα ακίνητα όταν παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Τότε αλλάζει η βάση της φορολόγησης και μπορεί να ενεργοποιούνται υποχρεώσεις έναρξης, ΦΠΑ, τήρησης βιβλίων και myDATA.

Ο αριθμός των ΑΜΑ, η ταυτότητα του διαχειριστή, η συνιδιοκτησία και η πραγματική παροχή υπηρεσιών χρειάζονται ενιαίο έλεγχο. Δεν είναι ασφαλές να εφαρμοστεί η κλίμακα ενοικίων σε μια δραστηριότητα που έχει ήδη αποκτήσει επιχειρηματικά χαρακτηριστικά.

7. Τι γίνεται σε συνιδιοκτησία, επικαρπία και κοινή δήλωση

Στη συνιδιοκτησία δεν δηλώνεται ολόκληρο το μίσθωμα από κάθε ιδιοκτήτη. Οι οδηγίες του Ε2 προβλέπουν ότι κάθε υπόχρεος αναγράφει το ακαθάριστο εισόδημα που του αναλογεί με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας ή άλλου δικαιώματος. Η δική του αναλογία προστίθεται στα υπόλοιπα εισοδήματα από ακίνητα που αποκτά.

Οι σύζυγοι υποβάλλουν χωριστό Ε2 για τα ακίνητα που ανήκουν στον καθένα, ακόμη και όταν υπάρχει κοινή δήλωση ή συνιδιοκτησία. Η κυριότητα, η επικαρπία και το δικαίωμα είσπραξης πρέπει να συμφωνούν με το Ε9, το μισθωτήριο και τα πραγματικά δεδομένα της μίσθωσης.

8. Πώς περνά το εισόδημα από το Ε2 στο Ε1 και πότε δηλώνεται

Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης καταγράφει τη συμβατική σχέση. Το Ε2 αποτυπώνει αναλυτικά τα ακίνητα, το είδος της μίσθωσης και τα ακαθάριστα ποσά. Με την οριστική υποβολή του Ε2, τα ποσά μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1, όπου γίνεται η τελική φορολογική εκκαθάριση.

Τα μισθώματα που αποκτώνται μέσα στο 2026 υπάγονται στη νέα κλίμακα και θα δηλωθούν στη φορολογική δήλωση του 2027. Δεν εφαρμόζεται αναδρομικά η νέα κλίμακα στα εισοδήματα του 2025 που δηλώθηκαν το 2026. Αν ένα μίσθωμα αφορά περισσότερες περιόδους, κρίσιμη είναι η ορθή απόδοση στο φορολογικό έτος στο οποίο αποκτήθηκε.

9. Μισθωτήριο και ηλεκτρονική πληρωμή: δύο διαφορετικές υποχρεώσεις

Στη μακροχρόνια μίσθωση, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης έως το τέλος του επόμενου μήνα από τη συμφωνία. Η υποβολή του μισθωτηρίου δεν αντικαθιστά το Ε2 και το Ε1, ούτε η φορολογική δήλωση θεραπεύει αυτομάτως ένα λανθασμένο μισθωτήριο.

Σύμφωνα με την ανακοίνωση του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών της 30ής Μαρτίου 2026, η υποχρεωτική καταβολή ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού μετατέθηκε για την 1η Οκτωβρίου 2026. Ο εκμισθωτής και ο μισθωτής πρέπει να χρησιμοποιούν σαφή αιτιολογία πληρωμής και λογαριασμό που επιτρέπει τη σύνδεση της κίνησης με τη συγκεκριμένη μίσθωση.

10. Τι γίνεται με τα ανείσπρακτα ενοίκια

Ένα μίσθωμα δεν χαρακτηρίζεται ανείσπρακτο μόνο επειδή ο μισθωτής καθυστέρησε ή επειδή δεν εμφανίζεται πίστωση στον λογαριασμό. Πριν από την υποβολή του Ε2 χρειάζεται η διαδικασία ενώπιον της αρμόδιας υπηρεσίας και τουλάχιστον ένα από τα δικαιολογητικά που προβλέπει η παρ. 4 του άρθρου 39 του ΚΦΕ και οι σχετικές αποφάσεις και εγκύκλιοι.

Μόνο μετά την ολοκλήρωση της υπηρεσιακής διαδικασίας δηλώνεται στο Ε2 το ποσό για το οποίο έχει αναγνωριστεί η σχετική κατάσταση. Αν το ποσό εισπραχθεί σε μεταγενέστερο έτος, δηλώνεται τότε σύμφωνα με την κατηγορία του ακινήτου και το είδος της μίσθωσης. Η έγκαιρη νομική ενέργεια είναι κρίσιμη· μια απλή εξώδικη όχληση μπορεί να μην επαρκεί σε κάθε περίπτωση.

11. Τα συνηθέστερα λάθη που αλλάζουν τον υπολογισμό

• Εφαρμόζεται 25% σε ολόκληρο το ακαθάριστο ποσό αντί μόνο στο δεύτερο κλιμάκιο.
• Χρησιμοποιείται η νέα κλίμακα για εισόδημα του 2025 επειδή η δήλωση υποβλήθηκε το 2026.
• Υπολογίζεται ξεχωριστή κλίμακα για κάθε ακίνητο ή για κάθε πλατφόρμα.
• Κάθε συνιδιοκτήτης δηλώνει ολόκληρο το μίσθωμα αντί για το ποσοστό που του αναλογεί.
• Η καθαρή τραπεζική πίστωση συγχέεται με το ακαθάριστο φορολογικό εισόδημα.
• Ανείσπρακτα μισθώματα αφαιρούνται χωρίς την απαιτούμενη προηγούμενη διαδικασία.
• Βραχυχρόνια μίσθωση με τρία ακίνητα ή πρόσθετες υπηρεσίες αντιμετωπίζεται ως απλό εισόδημα από ακίνητα.
• Το μισθωτήριο, το Ε2, το Ε9 και τα πραγματικά ποσοστά δικαιωμάτων δεν συμφωνούν.

12. Πρακτικός έλεγχος πριν κλείσει το φορολογικό έτος

1. Συγκεντρώστε ανά ακίνητο τα ενεργά μισθωτήρια, τις τροποποιήσεις και τις λύσεις.
2. Επιβεβαιώστε κυριότητα, επικαρπία και ποσοστά συνιδιοκτησίας στο Ε9.
3. Συμφωνήστε τα μηνιαία ακαθάριστα μισθώματα με τις τραπεζικές κινήσεις και εξηγήστε κάθε διαφορά.
4. Χωρίστε τα ποσά ανά φορολογικό έτος και ανά δικαιούχο.
5. Ελέγξτε αν βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν εισόδημα από ακίνητα ή έχουν γίνει επιχειρηματική δραστηριότητα.
6. Μην περιμένετε την περίοδο των δηλώσεων για τα ανείσπρακτα μισθώματα.
7. Υπολογίστε τη νέα κλίμακα πάνω στη φορολογητέα βάση και όχι στην καθαρή τραπεζική είσπραξη.
8. Κρατήστε το αποδεικτικό υποβολής του Ε2 και ελέγξτε τα ποσά που μεταφέρθηκαν στο Ε1.

13. Συχνές ερωτήσεις

Αν εισπράττω 20.000 ευρώ, φορολογούνται όλα με 25%;

Όχι. Μετά τον προσδιορισμό της φορολογητέας βάσης, τα πρώτα 12.000 ευρώ υπάγονται στο 15% και μόνο το επόμενο τμήμα έως τις 24.000 ευρώ στο 25%.

Η νέα κλίμακα αφορά τα ενοίκια του 2025 που δηλώθηκαν το 2026;

Όχι. Ο νόμος ορίζει ότι η αλλαγή ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026. Αυτά δηλώνονται το 2027.

Έχω δύο διαμερίσματα. Παίρνει το καθένα δικό του αφορολόγητο ή κλιμάκιο;

Όχι. Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία του ίδιου φορολογουμένου αθροίζονται. Η κλίμακα εφαρμόζεται στο συνολικό φορολογητέο ποσό, όχι χωριστά ανά ακίνητο.

Σε ακίνητο 50%-50% δηλώνουμε και οι δύο το σύνολο;

Όχι. Κάθε συνιδιοκτήτης δηλώνει το ακαθάριστο εισόδημα που αντιστοιχεί στο ποσοστό του και φορολογείται με βάση το δικό του συνολικό εισόδημα από ακίνητα.

Η έκπτωση 5% σημαίνει ότι αφαιρώ επιπλέον όλες τις αποδείξεις επισκευών;

Όχι ως γενικός κανόνας για φυσικό πρόσωπο. Πρόκειται για κατ’ αποκοπή αναγνώριση δαπανών υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις. Ειδικές πραγματικές δαπάνες αντιμετωπίζονται μόνο όπου το προβλέπει ρητά ο νόμος.

Αν ο μισθωτής δεν πληρώσει, απλώς δεν δηλώνω το ποσό;

Όχι. Χρειάζεται προηγούμενη διαδικασία και τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά για να δηλωθεί το μίσθωμα ως ανείσπρακτο. Διαφορετικά υπάρχει κίνδυνος να φορολογηθεί ως δηλωτέο εισόδημα.

14. Τι πρέπει να κρατήσει ο ιδιοκτήτης

Η νέα κλίμακα μειώνει ουσιαστικά τον φόρο για όσους έχουν φορολογητέο εισόδημα από ακίνητα πάνω από 12.000 ευρώ, αλλά δεν αλλάζει τη βασική δουλειά που προηγείται του υπολογισμού. Πρέπει πρώτα να είναι σωστά το μισθωτήριο, τα δικαιώματα, τα ποσοστά, τα ακαθάριστα ποσά, η χρονική περίοδος, τα ανείσπρακτα και ο χαρακτηρισμός της δραστηριότητας.

Ο ασφαλέστερος τρόπος είναι ένας φάκελος ανά ακίνητο και ένας ετήσιος πίνακας συμφωνίας ανά δικαιούχο. Έτσι η δήλωση του 2027 δεν θα ξεκινήσει με αποσπασματικές τραπεζικές κινήσεις, αλλά με ελεγμένα δεδομένα που μπορούν να υποστηρίξουν τον υπολογισμό και σε μεταγενέστερο έλεγχο.