Mietrückerstattung im November 2026: Mietvertrag, E1 und IBAN prüfen

Die Mietrückerstattung im November 2026 beruht nicht auf einem neuen Antrag, der erst kurz vor der Auszahlung freigeschaltet wird. Für die meisten Mieter wird der Betrag automatisch anhand der Daten berechnet, die der AADE bereits zu den im Jahr 2025 gezahlten Mieten gemeldet wurden. Ein Fehler in der Mietverhältniserklärung, im Formular E1, beim angegebenen Kostenanteil oder bei der IBAN fällt daher möglicherweise erst auf, wenn eine einfache Korrektur nicht mehr rechtzeitig möglich ist.

1. Was genau im November 2026 ausgezahlt wird

Die Regelung gilt seit 2025 dauerhaft und sieht eine jährliche Mietrückerstattung für die Hauptwohnung und eine Studentenwohnung vor. Die Auszahlung 2026 betrifft Mieten, die im Jahr 2025 gezahlt und in der 2026 eingereichten Einkommensteuererklärung angegeben wurden. Der Betrag wird bis Ende November einmalig auf die bei der AADE registrierte IBAN überwiesen.

Im regulären Verfahren ist kein gesonderter Antrag erforderlich. Die AADE gleicht die Angaben aus der Einkommensteuererklärung des Mieters, der Erklärung über die Angaben zum Mietverhältnis und dem Formular E2 des Vermieters ab. Entscheidend ist somit nicht, ob der Bürger einen Antrag gestellt hat, sondern ob alle Erklärungen dasselbe tatsächliche Mietverhältnis widerspruchsfrei abbilden.

2. Wer anspruchsberechtigt ist

Anspruchsberechtigt ist der Mieter oder Untermieter einer Haupt- oder Studentenwohnung, der die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Sind für dieselbe Wohnung mehrere Mieter eingetragen, steht die gesamte Erstattung nicht automatisch nur einem von ihnen zu. Sie wird nach dem jeweiligen Anteil an den Mietkosten berechnet, der sich aus dem Formular E1 und der Mietverhältniserklärung ergibt.

Bei einer Studentenwohnung für ein unterhaltsberechtigtes Kind, das keine eigene Steuererklärung abgeben muss, ist die Person anspruchsberechtigt, die die Kosten trägt. Reicht dagegen ein Student bis zum Alter von 25 Jahren eine eigene Steuererklärung ein, hat die Wohnung selbst angemietet und gibt sie als Hauptwohnung an, wird sein Anspruch nach den Regeln für die Hauptwohnung in seiner eigenen Erklärung geprüft.

3. Die Einkommenskriterien für 2026

Mit dem Gesetz Nr. 5313/2026 wurden die Grenzen für Erstattungen angehoben, die ab 2026 für Mieten des Jahres 2025 und der Folgejahre ausgezahlt werden. Das Einkommen wird auf Familienebene geprüft und umfasst steuerpflichtige und steuerfreie sowie tatsächliche und zugerechnete Beträge.

Die früheren Grenzen von 20.000, 28.000 und 31.000 EUR galten für die ursprüngliche Regelung. Wer sie in einem Leitfaden zur Auszahlung 2026 weiterhin nennt, gelangt zu einem falschen Ergebnis und hält möglicherweise Menschen von der Prüfung ab, die inzwischen anspruchsberechtigt sind.

4. Wann das Immobilienkriterium gilt

Bei der Hauptwohnung darf der Gesamtwert des Immobilienvermögens der Familie laut ENFIA-Veranlagungsbescheid des Auszahlungsjahres für eine alleinstehende Person 120.000 EUR nicht überschreiten. Die Grenze erhöht sich um 20.000 EUR für den Ehegatten oder Lebenspartner sowie für jedes weitere unterhaltsberechtigte Kind.

Für eine Studentenwohnung gilt kein Immobilienkriterium. Das Einkommenskriterium bleibt jedoch bestehen. Zudem müssen die Studentenwohnung, die zahlende Person und die Verbindung zum unterhaltsberechtigten Kind eindeutig aus den Angaben hervorgehen.

5. Wie die Erstattung berechnet wird

Die Grunderstattung entspricht einem Zwölftel der im Vorjahr gezahlten und ordnungsgemäß erklärten Jahresmiete. Für die Hauptwohnung beträgt der Höchstbetrag 800 EUR und erhöht sich um 50 EUR für jedes unterhaltsberechtigte Kind. Für jede Studentenwohnung gilt ein Höchstbetrag von 800 EUR. Nutzen mehrere unterhaltsberechtigte Kinder dieselbe Studentenwohnung, wird die Erstattung für diese Wohnung nur einmal gezahlt.

Beispiel: Betrug die tatsächlich gezahlte und erklärte Miete für die Hauptwohnung während des gesamten Jahres 2025 monatlich 650 EUR, beläuft sich die Jahresmiete auf 7.800 EUR und ein Zwölftel davon auf 650 EUR. Dauerte das Mietverhältnis bei gleicher Monatsmiete acht Monate, beträgt die angegebene Jahresmiete 5.200 EUR und ein Zwölftel rund 433,33 EUR. Hat das Mietverhältnis nicht das gesamte Jahr bestanden, entspricht die Erstattung also nicht automatisch einer vollen Monatsmiete.

Bei aufeinanderfolgenden Mietverhältnissen im selben Jahr werden die erstattungsfähigen Mietbeträge zusammengerechnet. Nicht gezahlte Beträge dürfen jedoch nicht als Miete angegeben werden. Ebenso darf nicht die heutige Miete anstelle des im Jahr 2025 tatsächlich gezahlten Betrags verwendet werden.

6. Die Mietverhältniserklärung und der Stichtag 15. Juli

Damit ein Mietverhältnis berücksichtigt werden kann, muss die dazugehörige Erklärung über die Angaben zum Mietverhältnis fristgerecht oder verspätet bis zum 15. Juli des Auszahlungsjahres bei der AADE eingereicht worden sein. Für die Auszahlung 2026 war somit der 15. Juli 2026 der maßgebliche Stichtag.

Ein privater Mietvertrag oder ein Bankdauerauftrag allein genügt nicht. Der Mieter muss prüfen, ob eine elektronische Mietverhältniserklärung vorliegt, ob Steuer-IDs, Immobilie, Daten und Betrag dem tatsächlichen Mietverhältnis entsprechen und ob die Erklärung, soweit erforderlich, angenommen wurde. Wurde das Mietverhältnis geändert, genügt für die Berechnung die Nummer der letzten einschlägigen Erklärung; die Abfolge der Änderungen muss jedoch schlüssig bleiben.

7. Was im Formular E1 stehen muss

Die Nummer der Mietverhältniserklärung muss in Tabelle 6 des Formulars E1 für die Hauptwohnung oder für die Wohnung eines in Griechenland studierenden unterhaltsberechtigten Kindes angegeben sein. Dort muss außerdem der im Bezugsjahr tatsächlich gezahlte Mietbetrag erscheinen.

Fehlt die Nummer der Mietverhältniserklärung, kann sie durch eine verspätete berichtigte Einkommensteuererklärung bis zum letzten Arbeitstag im September des Auszahlungsjahres ergänzt werden. Eine berichtigte Erklärung ist kein allgemeiner Schalter zur "Korrektur der Leistung". Sie muss wahrheitsgemäße Angaben enthalten und kann die im Steuerverfahrensgesetz vorgesehenen Folgen auslösen.

8. Die IBAN ist Teil des Verfahrens und keine Formalität

Die Zahlung erfolgt auf das bei der AADE registrierte Konto. Der Begünstigte sollte in myAADE den Pfad "Register & Kommunikation > IBAN-Konto melden" oder in der myAADEapp die Kontaktdaten und die IBAN prüfen. Das Konto muss aktiv sein, und der Begünstigte muss beim Bankabgleich als Kontoinhaber oder Mitinhaber erkannt werden.

Eine korrekte Mietverhältniserklärung behebt keine inaktive oder falsche IBAN. Umgekehrt korrigiert die Angabe einer IBAN keine falsche Miethöhe im Formular E1. Beide Punkte müssen getrennt geprüft werden.

9. Was bei mehreren Mietern gilt

Bei einer Wohngemeinschaft, einem gemeinsamen Mietvertrag oder einem Mietvertrag eines Paares richtet sich die Erstattung nach dem angegebenen Anteil an den Mietkosten. Zahlen zwei Mieter jeweils 50 Prozent, müssen die Erklärungen dieses Verhältnis abbilden. Zahlt nur einer den gesamten Betrag, während die Erklärungen etwas anderes ausweisen, kann die AADE die tatsächliche Aufteilung nicht unterstellen.

Prüfen Sie, wer als Mieter aufgeführt ist, welchen Betrag jede Person im Formular E1 angegeben hat und ob die Bankbelege dazu passen. Eine spätere Weiterleitung der gesamten Erstattung an einen Mitbewohner korrigiert keine fehlerhafte steuerliche Erklärung.

10. Eine Studentenwohnung muss gesondert geprüft werden

Bei einer Studentenwohnung sind häufig drei verschiedene Personen beteiligt: der Vermieter, das unterhaltsberechtigte Kind, das in der Wohnung lebt, und der Elternteil, der die Miete zahlt. Die Erklärungen müssen es der AADE ermöglichen, diese Angaben korrekt miteinander zu verknüpfen. Zu prüfen sind der Mietvertrag, Tabelle 6 des Formulars E1, die Steuer-ID des Kindes, sein Status als unterhaltsberechtigte Person und der gezahlte Betrag.

Nutzen zwei Kinder dieselbe Studentenwohnung, entstehen für dieselbe Miete nicht zwei Erstattungen. Gibt es zwei verschiedene Studentenwohnungen für unterschiedliche unterhaltsberechtigte Kinder, wird jede Wohnung gesondert geprüft. In einem besonderen Prüfverfahren kann eine Studienbescheinigung erforderlich sein.

11. Wann ein Antrag über myAADE erforderlich ist

Die reguläre Auszahlung erfolgt automatisch. Es gibt jedoch Sonderfälle, in denen der Vermieter von der elektronischen Mietverhältniserklärung befreit ist, die Erklärung in Papierform eingereicht wird oder der Abgleich nicht auf dem üblichen Weg abgeschlossen werden kann. In diesen Fällen nutzt der Mieter den Dienst "Meine Anfragen", um sich an die zuständige AADE-Stelle zu wenden.

Je nach Fall sind der gültige Mietvertrag in Papierform oder die entsprechende Erklärung, Nachweise über die Zahlung der Jahresmiete und bei einer Studentenwohnung eine Studienbescheinigung beizufügen. Damit die Zahlung bis Ende November geprüft werden kann, müssen die Unterlagen bis zum 20. Oktober eingereicht werden. Die Verwaltungsentscheidung erlaubt eine Einreichung spätestens bis zum 31. Dezember; dies bedeutet jedoch nicht, dass eine verspätete Einreichung zum ursprünglichen Auszahlungstermin gutgeschrieben wird.

12. Keine oder eine zu geringe Zahlung: Was ist zu prüfen?

Bevor eine Anfrage gestellt wird, muss die Ursache geklärt werden:

1. Prüfen Sie, ob das Einkommenskriterium und bei einer Hauptwohnung auch das Immobilienkriterium erfüllt sind.
2. Vergleichen Sie die Nummer und die Angaben des Mietverhältnisses mit den Daten im Formular E1.
3. Prüfen Sie den angegebenen Jahresbetrag und nicht nur die Monatsmiete.
4. Bestätigen Sie bei mehreren Mietern den jeweils angegebenen Kostenanteil.
5. Prüfen Sie, ob die IBAN aktiv und bei der AADE registriert ist.
6. Stellen Sie bei einer Studentenwohnung fest, wer als Begünstigter gilt und ob das Kind korrekt als unterhaltsberechtigt eingetragen ist.

Die Entscheidung A.1132/2025 sieht für bestimmte Fälle einer ausgebliebenen Zahlung für eine Studentenwohnung oder einer Abweichung bei der Miethöhe einen Prüfungsantrag mit den erforderlichen Nachweisen bis zum 31. Dezember vor. Ist der angegebene Betrag höher als der anerkannte Betrag, werden Bankbelege über die Zahlung und Nachweise der vertraglichen Vereinbarung benötigt. Das Verfahren erfasst weder fingierte noch nicht erklärte Mieten.

13. Wer in den Regionen eine Erstattung von zwei Mieten erhalten kann

Das Gesetz Nr. 5313/2026 führte in Artikel 70A eine gesonderte Leistung für bestimmte Lehrkräfte und Beschäftigte des öffentlichen Gesundheitswesens ein, die in den Regionen tätig sind. Sie gilt weder allgemein für alle Beschäftigten des öffentlichen Dienstes noch für jeden Arbeitnehmer, der fern von seinem Wohnort eine Wohnung mietet.

Zum Kreis der Berechtigten gehören fest angestellte Lehrkräfte und Vertretungslehrkräfte im Primar- und Sekundarbereich sowie Mitglieder des sonderpädagogischen und des besonderen Unterstützungspersonals. Hinzu kommen die im Gesetz aufgeführten Gruppen des medizinischen, pflegerischen und sonstigen Gesundheitspersonals: unter anderem Ärzte und Zahnärzte des nationalen Gesundheitssystems (ESY), Ärzte in Weiterbildung und Hilfsärzte, Land- und Hausärzte, Beschäftigte öffentlicher Gesundheits- und psychiatrischer Einrichtungen, Pflege- und paramedizinisches Personal sowie Fahrer und Besatzungen der Rettungswagen des nationalen Rettungsdienstes EKAV.

Die Wohnung muss in der Region liegen, in der der Begünstigte im Bezugsjahr tätig war. Die Region Attika ist mit Ausnahme der Regionalen Einheit Inseln ausgeschlossen; ebenfalls ausgeschlossen ist die Metropolitane Einheit Thessaloniki. Erfasst wird die Hauptwohnung oder, wenn der Beschäftigte dort keine Hauptwohnung gemietet hatte, eine Nebenwohnung.

Die Sonderleistung entspricht zwei Zwölfteln der Jahresmiete. Erhält derselbe Begünstigte bereits die reguläre Erstattung nach Artikel 70 für seine Hauptwohnung, ist die zusätzliche Sonderleistung auf ein Zwölftel begrenzt, sodass die Gesamtleistung zwei und nicht drei Monatsmieten entspricht. Der gemeinsame jährliche Höchstbetrag beider Regelungen liegt bei 1.600 EUR und erhöht sich um 100 EUR für jedes unterhaltsberechtigte Kind.

Die Berechnung soll ohne Antrag auf Grundlage der Einkommensteuererklärung in dem Stand erfolgen, den sie am letzten Arbeitstag im September erreicht hat, sowie anhand von Beschäftigungsdaten, die die öffentliche Verwaltung an die AADE übermittelt. Da das Gesetz eine Durchführungsentscheidung zu Einzelheiten und Ausnahmen zulässt, sollten mögliche Begünstigte vor der Auszahlung prüfen, ob neuere amtliche Hinweise veröffentlicht wurden.

14. Nicht alle Fehler sind gleich

Eine rechtmäßig korrigierbare Auslassung ist etwas anderes als die Angabe einer fingierten oder überhöhten Miete. Die AADE kann alle verfügbaren Informationen nutzen, um zu prüfen, ob ein aktives Mietverhältnis bestand und welcher Betrag tatsächlich gezahlt wurde.

Führen unrichtige Angaben zu einer unberechtigten Zahlung, wird der Betrag ab dem Tag der Gewährung zuzüglich Zinsen zurückgefordert; außerdem wird der Begünstigte für die folgenden drei Jahre von der Leistung ausgeschlossen. Die Leistung ist steuerfrei, nicht übertragbar, pfändungsgeschützt und wird nicht mit festgestellten Schulden verrechnet. Dieser Schutz gilt jedoch nicht für einen Betrag, der ohne Rechtsgrund ausgezahlt wurde.

15. Praktische Checkliste vor November

1. Öffnen Sie die Mietverhältniserklärung und vergleichen Sie Steuer-IDs, Immobilie, Daten, Monatsmiete und Mitmieter.
2. Bestätigen Sie, dass die Mietverhältniserklärung bis zum 15. Juli 2026 eingereicht wurde.
3. Prüfen Sie in Tabelle 6 des Formulars E1 die Nummer des Mietverhältnisses und die 2025 insgesamt gezahlte Miete.
4. Fehlt die Nummer des Mietverhältnisses, prüfen Sie eine rechtmäßige berichtigte Erklärung vor dem letzten Arbeitstag im September.
5. Kontrollieren Sie bei einem gemeinsamen Mietvertrag, ob der Anteil jeder Person korrekt angegeben ist.
6. Prüfen Sie bei einer Studentenwohnung das unterhaltsberechtigte Kind, die tatsächlich zahlende Person und die richtige Wohnung.
7. Registrieren oder bestätigen Sie eine aktive IBAN in myAADE.
8. Bewahren Sie Mietvertrag, Bankbelege und gegebenenfalls eine Studienbescheinigung auf.
9. Wenn Sie möglicherweise unter die besondere Zwei-Mieten-Regelung fallen, prüfen Sie Berufsgruppe, Dienststelle und regionale Einheit genau.
10. Übertragen Sie die Fristen der ersten Auszahlung 2025 nicht als allgemeine Regeln auf 2026.

16. Häufig gestellte Fragen

Ist für die reguläre Erstattung ein Antrag erforderlich?

Im Regelfall nicht. Der Betrag wird automatisch anhand der Erklärungen berechnet. Eine Anfrage ist nur in den von der Verwaltungsentscheidung vorgesehenen Sonderfällen oder zur Prüfung einer bestimmten Abweichung erforderlich.

Was gilt, wenn ich die Miete bar bezahlt habe?

Die Erstattung wird anhand der erklärten Angaben berechnet. Im Streitfall muss die tatsächliche Zahlung jedoch nachgewiesen werden. Eine Bankzahlung hinterlässt einen eindeutigeren Nachweis als eine formlose Quittung oder eine mündliche Vereinbarung. Für die Auszahlung im November 2026 werden die tatsächlich im Jahr 2025 gezahlten Mieten und die dazu verfügbaren Belege geprüft.

Ich bin 2025 umgezogen. Verliere ich die Erstattung?

Nein, nicht allein wegen aufeinanderfolgender Mietverhältnisse. Die erstattungsfähigen Beträge werden zusammengerechnet, sofern die Mietverhältnisse und Beträge korrekt erklärt wurden.

Kann ich eine Erstattung für die Hauptwohnung und eine Studentenwohnung erhalten?

Ja. Die Regelung erfasst sowohl die Hauptwohnung als auch eine Studentenwohnung, wobei Voraussetzungen und Höchstbeträge jeweils getrennt geprüft werden. Eine Studentenwohnung, die von mehreren unterhaltsberechtigten Kindern genutzt wird, führt nicht zu mehreren Leistungen.

Verliere ich die Erstattung, wenn ich Schulden bei der AADE habe?

Die Leistung ist steuerfrei, pfändungsgeschützt und wird nicht mit festgestellten Schulden verrechnet. Für die Gutschrift wird dennoch eine korrekte und aktive IBAN benötigt.

Erhalten alle Beschäftigten des öffentlichen Dienstes in den Regionen zwei Mieten?

Nein. Das Gesetz nennt bestimmte Gruppen von Lehrkräften und Gesundheitspersonal und legt geografische sowie dienstbezogene Voraussetzungen fest. Die bloße Beschäftigung im öffentlichen Dienst genügt nicht.

17. Das verlässliche Fazit

Die Mietrückerstattung erfolgt nur dann automatisch, wenn die Daten korrekt sind. Der beste Zeitpunkt für die Prüfung ist nicht nach Ende November, sondern vor Ablauf der Fristen im Juli und September. Mietverhältniserklärung, Formular E1, tatsächlicher Jahresbetrag, angegebener Kostenanteil und IBAN müssen dieselbe Transaktion abbilden.

Fehlt die Zahlung oder ist der Betrag niedriger als erwartet, beginnen Sie bei der konkreten Ursache und den Belegen. Reichen Sie nicht wahllos berichtigte Erklärungen ein und verlassen Sie sich nicht auf die außergewöhnlichen Fristverlängerungen des Vorjahres. Bei einem komplexen Mietverhältnis, einer Studentenwohnung, einer gemeinsamen Steuererklärung oder der besonderen Zwei-Mieten-Regelung kann die Prüfung durch einen Steuerberater vor Fristablauf eine später wesentlich schwierigere Korrektur verhindern.

Amtliche Quellen

1. Portal für Wohnungspolitik: Mietrückerstattung.
2. Entscheidung A.1132/2025: Verfahren, Datenabgleiche und Sonderfälle der Mietrückerstattung.
3. Gesetz Nr. 5313/2026, Artikel 3 und 4: neue Einkommensgrenzen und besondere Erstattung von zwei Mieten.
4. AADE-Rundschreiben O.3029/2026: Bekanntgabe der Bestimmungen des Gesetzes Nr. 5313/2026.
5. Entscheidung A.1199/2025: besondere Korrekturen ausschließlich für die erstmalige Anwendung der Regelung.
6. AADE-Mitteilung vom 15. Januar 2026 zu ergänzenden Zahlungen und Korrekturen der erstmaligen Anwendung.

Die rechtliche und steuerliche Prüfung der Quellen wurde am 23. August 2026 abgeschlossen.